منظور از فسخ عقد چیست؟
فرارو؛ فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه‌ی قرارداد است یعنی طرفین یا یکی از آن‌ها یا در مواردی شخص ثالث این حق را دارند که درمورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند. قبل از بررسی فسخ قرارداد لازم است ابتدا با مفهوم عقد لازم و جایز آشنا شویم.
عقد لازم
به گزارش فرارو، قانون مدنی عقد لازم را عقدی می‌داند که هیچ یک از طرفین، حق فسخ (بر هم زدن) آن را جز در موارد خاصی که قانون معین کرده است (مانند عقد بیع و عقد اجاره) نداشته باشند.
در عقد بیع هیچ یک از خریدار و فروشنده حق بر هم زدن معامله را بدون رضایت طرف دیگر ندارد مگر در مواردی که قانون پیش بینی کرده است.
به عنوان مثال بر اساس ماده ۴۲۲ قانون مدنی اگر بعد از معامله مشخص شود که مبیع (کالایی است که از جانب فروشنده به خریدار تملیک می‌شود) معیوب بوده است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.
عقد جایز
به موجب ماده ۱۸۶ قانون مدنی عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر وقت که بخواهند، بتوانند آن را فسخ کنند. بر این اساس عقودی جایز تلقی می‌شوند که قانون صریحاً آن‌ها را جایز شناخته باشد.
اگر قانون گذار عقدی را به صراحت جایز نشناخته باشد لازم است، وکالت یکی از عقود جایز است، زیرا به موجب ماده ۶۷۸ قانون مدنی مقنن به هر یک از وکیل و موکل اجازه بر هم زدن آن را داده است؛ بنابراین هر یک از وکیل و موکل می‌توانند بدون رضایت طرف دیگر قرارداد را بر هم زند.
توجه به این نکته ضروری است که منظور از عقد جایز این نیست که طرفین هر موقع خواستند به تعهداتشان عمل کنند، بلکه تا زمانی که رابطه‌ی قراردادی پابرجا است، طرفین مطابق قرارداد ملزم به انجام وظایف خود هستند، اما هر زمانی که خواستند می‌توانند قرارداد را خاتمه دهند.
اصل در عقود لازم بودن آن است یعنی قراردادهایی که اشخاص منعقد می‌کنند اصولاً لازم هستند و بر هم زدن آن‌ها به طور یک جانبه و به میل و اراده یک طرف مجاز نیست، مگر در مواردی که صریحاً در قانون تجویز شده باشد.
فسخ قرارداد
همان طور که گفتیم در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد که هر کدام از طرفین هر زمان که اراده کرد، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این طور نیست و برای بر هم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
بلکه فسخ قرارداد به وسیله یکی از طرفین یا شخص ثالث به موجب یکی از خیارات پیش بینی شده در قانون امکان‌پذیر است که در ادامه اجمالاً مورد بررسی قرار می‌گیرد.
خیار در لغت به معنی اختیار است و در اصطلاح حقوقی اختیاری است که به موجب قانون برای فسخ قرارداد به یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی داده شده است. فرد با استفاده از خیار می‌تواند یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر عقد را فسخ کند و از رابطه حقوقی خارج شود.
لازم به ذکر است که همه خیارات در همه عقود لازم جاری نمی‌شوند، زیرا طبیعت پاره‌ای از عقود با بعضی خیارات سازگار نیست به عنوان مثال در نکاح نظر به اهمیت اجتماعی خاص آن، موارد اعمال خیار محدود است و برخی از خیارات از جمله خیار شرط در آن اعمال نمی‌شود یعنی نمی‌توان شرط فسخ برای زوجین یا یکی از آنان قائل شد.
خیار شرط
هرگاه در معامله شرط شود که یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشند این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیش بینی شده است خیار شرط نامیده می‌شود.
به عنوان مثال شما کالایی را از شخصی خریداری می‌کنید به موجب قرارداد شما مالک کالا می‌شوید، اما شرط می‌کنید که تا ۱۰ روز اگر کالا را به هر دلیلی نخواستید بتوانید آن را پس دهید و پولتان را بگیرد.
نکته مهم در خصوص خیار شرط این است که باید مدت معلوم باشد اعم از اینکه مدت از تاریخ انعقاد قرارداد آغاز گردد یا زمان دیگری برای آغاز آن در نظر گرفته شود.
به عنوان مثال طرفین توافق کنند که از یک ماه بعد از انعقاد عقد تا ۱۰ روز طرف دیگر اختیار فسخ داشته باشد لازم به ذکر است که در سه عقد ضمان، نکاح و وقف به علت طبیعت این عقود نمی‌توان خیار شرط را برقرار نمود.
همان طور که گفته شد خیار شرط ممکن است برای شخص ثالث در نظر گرفته شود مانند آن که شخصی خانه خود را به دیگری بفروشد و ضمن معامله شرط کند که هرگاه برادر او بخواهد بتواند ظرف ۱ ماه از تاریخ انعقاد عقد معامله خانه را بر هم زند.
لازم به ذکر است که یکی از موارد اعمال خیار شرط بیعی است که در آن شرط شود که اگر فروشنده تا مدت معینی ثمن دریافتی را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را داشته باشد. (ثمن آن چیزی است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود) چنین بیعی را بیع شرط می‌گویند.
خیار رویت
به موجب ماده ۴۱۳ قانون مدنی هرگاه یکی از طرفین قرارداد مالی را سابقاً دیده و به اعتبار رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابق را ندارد اختیار فسخ خواهد داشت.
به عنوان مثال هرگاه خریدار قبلاً خانه‌ای را دیده باشد و هنگام معامله تصور می‌کرده که خانه دارای همان وضع سابق است و به اعتبار وجود اوصاف سابق قرارداد بسته باشد، اما بعد از معامله معلوم شود که مبیع اوصاف سابق را نداشته مثلاً خانه خراب شده به طوری که قیمت آن کاهش یافته باشد خریدار می‌تواند معامله را بر هم زند.
همچنین هرگاه فروشنده سابقاً مال خود را دیده باشد و به اعتبار رویت سابق معامله کند، ولی بعد از معامله معلوم شود که اوصاف مال تغییر کرده مثلاً بدون اطلاع او خانه تعمیر شده باشد به طوری که قیمت آن افزایش پیدا کرده باشد می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار تخلف وصف
به موجب ماده ۴۱۰ قانون مدنی هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را با اعتماد به توصیف خریداری کند اگر بعداً آن مال را فاقد آن اوصاف دریابد می‌تواند بیع را فسخ کند.
همچنین هر گاه خریدار مال را دیده باشد، ولی بایع (فروشنده) با اعتماد به توصیف مبیع، آن را فروخته باشد سپس معلوم شود مبیع دارای اوصاف بهتری است بایع می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار غبن
غبن در لغت به معنای فریب دادن است و خیار غبن در اصطلاح حقوقی اختیاری است برای فسخ قرارداد که مقنن در صورت‌عدم تعادل فاحش میان دو عوض معامله، به طرفی که متضرر شده داده است.
به عنوان مثال فردی زمینی را که ۴۰۰ میلیون ارزش دارد به قیمت ۷۰۰ میلیون خریداری کند در این جا خریدار با انجام این معامله ضرر کرده و حق دارد که معامله را بر هم زند.
برای تحقق خیار غبن دو شرط لازم است:
۱- معامله کننده هنگام انعقاد قرارداد علم به قیمت واقعی نداشته باشد.
۲- غبن باید فاحش باشد یعنی بیش از اندازه‌ای که عرفاً قابل چشم پوشی است. در مثال بالا اگر خریدار زمین را به قیمت ۴۵۰ میلیون خریده باشد نمی‌تواند با استناد به خیار غبن معامله را فسخ کند.
خیار عیب
اگر بعد از معامله معلوم شود که مال مورد معامله معیوب بوده خریدار مختار است مال معیوب را قبول کند و ما به التفاوت سالم و معیوب را بگیرد یا اینکه معامله را فسخ کند.
برای تحقق خیار عیب شرایط زیر لازم است:
۱- عیب باید مخفی باشد: خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که در حین عقد مخفی باشد عیب هنگامی مخفی است که مشتری در زمان عقد عالم به آن نبوده باشد اعم از اینکه این‌عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعاً پنهان بوده یا اینکه ظاهر بوده، ولی مشتری به آن توجه نداشته است.
۲- عیب باید در حین عقد موجود باشد: یعنی موضوع معامله باید در زمان عقد معیوب باشد اگر عیب پس از عقد پدید آمده باشد برای خریدار حق فسخ ایجاد نمی‌شود.
خیار تدلیس
به موجب ماده ۴۳۸ قانون مدنی تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود در واقع تدلیس یعنی نشان دادن صفت کمالی که وجود ندارد، یا پنهان کردن نقصی که در مال موجود است.
به عنوان مثال اگر کسی اتومبیل مدل ۹۰ را ۹۴ معرفی کند و از این راه خریدار را فریب دهد و به انعقاد عقد وادار کند مرتکب تدلیس شده است. لازم به ذکر است سکوت عمدی طرف معامله درباره عیب کالا در جایی که عرف بیان عیب را لازم می‌داند تدلیس است.
آثار فسخ
۱- منحل شدن قرارداد: آثار فسخ نسبت به آینده است و تاثیری در گذشته ندارد فسخ قرارداد از زمان فسخ موثر است بنابراین تصرفات قبل از آن صحیح است.
۲- از بین رفتن اثر عقد: اثر عقد محدود به منحل شدن آن نمی‌باشد بلکه دو طرف باید به حالت قبل از عقد برگردند در واقع با فسخ عقد باید مورد معامله به مالک قبل از عقد برگردد.
به عنوان مثال اگر مورد معامله اتومبیلی در ازای ۵۰ میلیون بوده که ۲ هفته بعد فسخ شده خریدار باید اتومبیل را به فروشنده پس دهد و پول خود را بگیرد.
نحوه فسخ قرارداد
همان طور که گفته شد فسخ قرارداد، اراده‌ی یک طرفه انحلال قرارداد می‌باشد و نوعی ایقاع است (یعنی اینکه یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال نماید بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.)
البته ممکن است در شرایطی نیاز به حضور در دادگاه باشد مثل موردی که طرف عقد با وجود فسخ عقد از سوی شما راضی نمی‌شود که پول یا مالی را که به موجب عقد به دست آورده را به شما پس دهد همچنین در خصوص قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند نیز حکم دادگاه ضروری است.
دادگاه صالح برای تقاضای فسخ
ملاک تشخیص صلاحیت دادگاه علی الاصول محل اقامت خوانده است، ولی به طور خاص در مورد قراردادها، مقنن امتیاز ویژه‌ای برای خواهان قائل شده و آن هم مزایای مندرج در ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی است.
به موجب ماده مذکور در این گونه موارد شخص می‌تواند به دادگاهی که قرارداد در حوزه آن منعقد شده است یا تعهد بایستی در آن جا اجرا شود، بنا به میل و اختیار خود مراجعه و طرح دعوا کند.
لازم به ذکر است که در دعاوی مربوط به املاک و اموال غیر منقول از جمله دعوی فسخ مبایعه نامه، به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی صالح به رسیدگی است که مال مزبور در حوزه آن واقع است.
