بهار زیبای بازار اجاره!
در مرکز بهار، معاملات اجاره آپارتمان امسال تفاوت‌های قابل توجهی نسبت به دو سال گذشته دارد. ارقام نشان می‌دهد که نرخ رشد اجاره‌ها در قرارداد‌های فعلی از جلوگیری از تورم در دو سال گذشته پایین‌تر بوده است. دو طرف معامله بر اساس شرایط مشخصی به توافق می‌رسند.
سری اول معاملات اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ شاهد فرم‌جدید در بازار هستیم. این معاملات نشان می‌دهد که تورم اجاره‌ها در تهران در میانه بهار امسال کمتر از سال‌های گذشته بوده است. اگرچه رشد قیمت‌ها همچنان نگرانی‌آور است اما هماهنگی بین طرفین معامله، امکان توافق را برای افراد فراهم کرده است.
تحقیقات جدید نشان می‌دهد که در برخی مناطق، مانند شمال تهران، نرخ‌های اجاره با رشد بیشتری روبرو هستند. اما در مناطق مصرفی شهر نرخ‌ها کمتر است. تعیین میزان افزایش نرخ‌ها از تاثیر چندین متغیر خارجی به بازار مسکن و اجاره وابسته است.
درصورت ثبات در متغیرهای خارجی، قرارداد‌های تابستانی این بازار قدرت افزایش لازم را دارند. تغییرات سیاستی بر همین قرارداد‌ها نیز موثر خواهد بود. قانون ساماندهی بازار اجاره قادر به مدیریت بحران‌های بازار است.
با توجه به شرایط فعلی، نگرش بین طرفین معامله، و متغیرهای اقتصادی، به نظر می‌رسد قیمت‌های جدید به توافق فعلی بین موجر و مستاجرها سازگار است. این سازگاری با طیف گسترده‌ای از فعالیت‌ها و متغیرها مرتبط است و می‌تواند باعث کاهش استرس ناشی از افزایش نرخ اجاره‌ها شود.
به طور کلی، وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران در حال بهبود است و نشان‌دهنده آن است که موجر و مستاجران در حال یافتن یک توازن منطقی در شرایط فعلی بازار هستند. امکان اعمال قوانین جدید و تعیین متغیرهای کلیدی تهیه کننده برای بهتر کردن بازار وضیعت اجاره آپارتمان را افزایش خواهد داد.
معاملات اجاره آپارتمان در میانه بهار متفاوت از دو بهار گذشته، در جریان است. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن پایتخت حاکی است، نرخ رشد اجاره‌بها در قرارداد‌های فعلی در بازه‌ای کمتر از تورم اجاره‌بهار سال گذشته قرار گرفته است. دو طرف معامله، ملاک عمل مشخصی برای توافق دارند.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ مشخصات سری اول معاملات اجاره مسکن ۱۴۰۳، از شکل گیری بهار متفاوت در این بازار خبر می‌دهد. برآورد‌ها نشان می‌دهد، تورم اجاره پایتخت در میانه بهار، بر اساس ارقامی که هم اکنون در قرارداد‌های جدید درج می‌شود، با وضعیت تورمی بازار اجاره ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ متفاوت است.
روایت فعالان بازار اجاره از آنچه هم اکنون در شکل اعداد و ارقام جدید در قرارداد‌های اجاره خودنمایی می‌کند حاکی است، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اولین قرارداد‌های این بازار در سال‌جاری، از تورم اجاره دو سال قبل کمتر است. آن طور که واسطه‌های بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران اعلام کردند: تورم اجاره در قرارداد‌های جدید که میانه بهار امسال بین موجر و مستاجر منعقد شده است، بین ۲۵ تا ۳۵درصد بوده است؛ این در حالی است که آمار‌های رسمی از تورم اجاره مربوط به بازه زمانی بهار دو سال قبل نشان می‌دهد، بهار ۱۴۰۱ متوسط اجاره بها در تهران ۴۶درصد و بهار ۱۴۰۲ معادل ۵۳درصد رشد داشت؛ این میزان رشد در واقع نشان‌دهنده تغییرات نقطه به نقطه اجاره بها در هر یک از این سال‌ها نسبت به سال قبل از آنهاست. این ارقام نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره در قرارداد‌های موجر و مستاجر در میانه بهار امسال از سرعت رشد اجاره بها در بهار ۱۴۰۱ و بهار ۱۴۰۲ کمتر است؛ هر چند ارقام اجاره بها تحت‌تاثیر جهش سال‌های اخیر، کماکان از توان طیف گسترده‌ای از مستاجرها خارج است و امسال هم مستاجرها مانند سال‌های قبل سال سختی را در این بازار پیش رو دارند.
تازه‌ترین تحقیقات میدانی از وضعیت بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف پایتخت در حالی از متوسط تورم ۲۵ تا ۳۰ درصدی در قرارداد‌های جدید نسبت به ارقام اجاره سال قبل خبر می‌دهد که در سه منطقه شمالی تهران (۱ تا ۳) به روایت فعالان بازار اجاره، معاملات اجاره در برخی موارد با نرخ‌های متفاوت (بعضا بیش از این میزان) در حال انجام است. برخی از آن‌ها از تورم ۴۰ تا ۴۵ درصدی در بازار اجاره شمال تهران خبر می‌دهند.
اما در عمده مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی، تورم اجاره در قرارداد‌های جدید کمتر از این مناطق است. البته این شرایط به معنای بهتر شدن اوضاع بازار اجاره نیست؛ بلکه نشان‌دهنده آن است که شدت بحران در مقطع زمانی شروع بازار اجاره ۱۴۰۳، فعلا کمتر از بحرانی است که در بهار ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تجربه شد.
به روایت واسطه‌های بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران، در صورت ثبات در متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره، انتظار می‌رود قرارداد‌های تابستانی این بازار نیز با همین میزان افزایش (تا ۳۰ درصد)، منعقد شود. بازار اجاره ۱۴۰۳ همچنین امسال با یک تغییر سیاستی نیز روبه‌رو خواهد بود.
قانون ساماندهی بازار اجاره در روز‌های اخیر بعد از سه بار رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، سرانجام از سوی این شورا تایید شد و به زودی به بازار ابلاغ می‌شود. بر اساس این قانون در شهر‌هایی که تورم عمومی در آن‌ها بیش از ۳۰درصد است، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی و سیاستگذار بخش مسکن، اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها معادل ۵۰ تا ۱۰۰درصد نرخ تورم عمومی خواهد کرد.
آن‌طور که برنامه ریزی شده است احتمالا این قانون از ابتدای تابستان در بازار اجاره اعمال خواهد شد و به دلیل آنکه مصوبه مجلس است در بازار لازم الاجرا خواهد بود.
سازگاری با قانون مصوب
اما در شرایطی که هنوز این قانون در بازار اجرایی نشده است، بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد ارقام مربوط به تورم اجاره مسکن شهر تهران در بهار ۱۴۰۳، فعلا به نوعی با فرمول تعیین‌شده در این قانون برای تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها، سازگار است.
آنچه این سازگاری را در مقطع زمانی فعلی نشان می‌دهد با استناد به روایت فعالان بازار مسکن از سطح بهاری تورم اجاره و مقایسه آن با تورم عمومی سال ۱۴۰۲، قابل مشاهده است. بر اساس آمار‌های رسمی، تورم عمومی سال ۱۴۰۲ در کشور ۴۰.۷درصد بوده است؛ بنابراین نرخ رشدی که به روایت واسطه‌ها و فعالان بازار اجاره در قرارداد‌های امسال این بازار اعمال شده است به طور متوسط زیر سطح تورم عمومی سال ۱۴۰۲ است و با توجه به فرمول تعیین‌شده در قانون جدید، در همان بازه ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد.
حتی در برخی از مناطق مرغوب‌تر و بالاتر شهر تهران که واسطه‌ها از رشد ۴۰ درصدی اجاره بها در قرارداد‌های سال جدید نسبت به قرارداد‌های بهار ۱۴۰۲ خبر می‌دهند، همچنان این سطح تورم اجاره زیر سطح تورم عمومی ۱۴۰۲ قرار دارد. اما سوال این است که این سازگاری از چه محلی حاصل شده است؟ آن هم در مقطعی که هنوز قانون مصوب در بازار اجرا نشده و به تازگی از سوی شورای نگهبان تایید شده است.
بررسی‌ها و نتایج تحقیقات میدانی در این باره نشان می‌دهد این سازگاری به معادله‌ای نانوشته، اما مورد توافق موجر و مستاجر در بهار ۱۴۰۳ بر سر میزان رشد اجاره بها در قرارداد‌های جدید برمی گردد. در این معادله موجر با درنظر گرفتن یک فاکتور کلیدی از کشش بازار و توان مالی مستاجرها، نرخ‌های جدید را در بازار اجاره اعمال می‌کند. ضمن آنکه مستاجر نیز به دلیل چند سال پیاپی تورم بالا در این بازار، هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت به لحاظ تحمل افزایش اجاره بها قرار دارد.
متغیرهای کلیدی کدامند؟
بررسی‌ها و روایت فعالان بازار اجاره نشان می‌دهد، آنچه هم اکنون بیش از هر عامل دیگری سطوح جدید اجاره بها را در شهر تهران تعیین می‌کند، «کشش بازار» و «توان مالی مستاجرها» است. موجر‌ها عمدتا با نگاه به تورم عمومی و تورم مسکن اقدام به تعیین نرخ‌های جدید در بازار اجاره می‌کنند و در این میان نیم نگاهی نیز به توان مالی مستاجرها دارند که هم اکنون در شکننده‌ترین وضعیت خود قرار دارد. هر چند تورم در بازار اجاره سال‌های قبل و حتی امسال به قدری است که طیف زیادی از مستاجرها ناچار به مهاجرت به مناطق پایین‌تر یا سکونت در واحد‌های ارزان‌تر و ضعیف‌تر هستند.
همین موضوع باعث شده است، موجر‌ها که سال گذشته، به طور متوسط، قرارداد‌های جدید را با تورم ۵۰ درصدی امضا کردند، امسال بعد از مواجهه با توان مالی مستاجرها، قرارداد‌ها را با تورم کمتری، منعقد کنند. فعالان بازار اجاره معتقدند: آنچه بیش از هر اقدامی در کاهش التهاب تابستانی بازار اجاره موثر است، ثبات نرخ ارز به عنوان متغیر بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن و اجاره و به دنبال آن مهار تورم عمومی و تورم مسکن است. چرا که بسیاری از موجر‌ها با نگاه به این پارامتر‌ها اقدام به تعیین سطوح جدید اجاره بها می‌کنند.
یک نکته دیگر که در جریان تحقیقات میدانی از بازار اجاره شهر تهران رصد شد مربوط به مشاهده طیفی از موجر اولی‌ها در این بازار است. آن‌طور که واسطه‌های بازار اجاره اعلام کردند: عرضه فایل اجاره به بازار از محل ورود گروه جدیدی از موجر‌ها به بازار افزایش یافته است.
برخی از این موجر اولی‌ها به دنبال سبقت تورم اجاره از تورم عمومی برای کسب درآمد از این محل ترغیب به عرضه آپارتمان‌های خود به بازار اجاره شده اند. در میان این موجراولی ها، البته سازنده‌هایی دیده می‌شوند که برای پوشش بخشی از هزینه‌های ناشی از تورم مصالح ساختمانی در شرایط رکود بازار مسکن، یک یا چند واحد آماده خود را به بازار اجاره عرضه کرده اند.
بازار اجاره بهار ۱۴۰۳ همچنین شاهد بازگشت بخشی از موجر‌هایی است که در سال‌های شیوع کرونا و بعد از آن، از اجاره داری انصراف داده و واحد خود را خالی نگهداری می‌کردند. واسطه‌های بازار به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: بهار امسال عرضه فایل اجاره به بازار مسکن نسبت به بهار سال گذشته بیشتر شده است.
نسبت تورم اجاره به تورم عمومی از آذرماه سال گذشته به بالای عدد یک رسید. در حالی که در ۱۲ ماه سال گذشته، به طور متوسط این نسبت، یک بود (تورم اجاره به سطح برابر با تورم عمومی رسید)، فروردین ماه امسال این نسبت به ۱.۳ رسید.
