پایان نهایی: رازهای بازار مسکن
این متن درباره قوانین مرتبط با مشاوران املاک و تعیین پورسانت آن‌ها است. قانون جدید «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» تغییرات قابل توجهی را در تعیین پورسانت واسطه‌های ملکی به‌وجود آورده است و فرمول قبلی تبدیل خواهد شد. این تغییرات ممکن است تأثیرات مهمی در بازار مسکن ایجاد کند. علاوه بر این، برخی از فعالان بازار نگرانی‌هایی درباره پیامدهای احتمالی این قانون دارند. ابهاماتی نیز در مورد فرمول جدید محاسبه پورسانت مطرح شده که نیاز به روشن شدن و بررسی دقیق‌تر دارد. این قوانین و تغییرات احتمالاً تغییرات اساسی در روند معاملات ملکی و واسطه‌گری مسکن به‌همراه خواهد داشت.
«تعیین پورسانت مشاوران املاک براساس دفترچه قیمت‌های پایه مالیاتی ملک» در فاصله تبدیل طرح مجلس به قانون، از متن مصوبه حذف شد؛ اما تبصره باقی‌مانده در آن از «پایان تعرفه‌های فعلی وابسته به قیمت روز آپارتمان‌ها» حکایت دارد. این قانون نقش واسطه‌های ملکی به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را چهار تغییر می‌دهد.
به گزارش دنیای اقتصاد، تازه‌ترین قانون مصوب در حوزه مسکن، سرنوشت ضلع سوم معاملات املاک را تحت‌تاثیر قرار داده و آن را تغییر می‌دهد. نسخه نهایی «قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» که در مجلس تصویب و اردیبهشت امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، یک تغییر مهم در نحوه محاسبه و دریافت حق کمیسیون (پورسانت) مشاوران املاک در زمان انجام معاملات مسکن ایجاد کرده و فرمول قبلی را برای همیشه منسوخ خواهد کرد. این تغییر مهم و قطعی، بازار فعالیت واسطه‌های ملکی به عنوان ضلع سوم معاملات مسکن را با چهار رخداد احتمالی روبه‌رو خواهد کرد.
قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» که طی روز‌های اخیر به تایید شورای نگهبان رسید و حالا با دستور رئیس جمهور وارد مدار اجرا برای دستگاه‌های مرتبط با هدف نگارش آیین نامه‌های اجرایی هر کدام از مفاد و مواد این قانون شده است، فرمول محاسبه و دریافت پورسانت مشاوران املاک در زمان انجام معاملات مسکن را به طور کامل تغییر خواهد داد.
از گذشته تاکنون، پورسانت و حق کمیسیون مشاوران املاک بابت واسطه گری انجام معامله مسکن و صدور مبایعه نامه خرید و فروش برای متعاملان ملکی، بر اساس درصدی از ارزش معامله انجام‌شده، بود؛ این میزان بر اساس نرخ نامه مصوب اتحادیه املاک در تهران هم اکنون معادل دریافت ۲۵درصد ارزش معامله از خریدار به اضافه ۲۵درصد ارزش معامله از فروشنده (مجموعا ۰.۵ درصد ارزش کل معامله)، است.
با اجرای قانون جدید نه تنها این نرخ مصوب اتحادیه منسوخ می‌شود بلکه همه نرخ‌های دیگری که به صورت توافقی بین طرفین معاملات مسکن و واسطه‌های ملکی به صورت دریافت ۰.۵ و یک‌درصد ارزش کل معامله از هر کدام از طرفین بود نیز از بین می‌رود. بر اساس قانون مصوب، با فرمول جدید، اساسا وابستگی پورسانت مشاوران و واسطه‌های معاملات املاک به بهای مسکن از بین خواهد رفت. نیت طراحان قانون از وضع فرمول جدید، ساماندهی حق الزحمه مشاوران املاک و قطع وابستگی آن به قیمت مسکن به عنوان عاملی برای افزایش بهای واحد‌های مسکونی است.
تغییر قطعی چیست؟
با اجرای قانون جدید، تحول مهم و قطعی، «تغییر نحوه محاسبه و دریافت حق کمیسیون مشاوران املاک» است که تاکنون و قبل از تصویب قانون همواره تابع و درصدی از قیمت روز واحد‌های مسکونی بوده است. اما بر اساس قانون جدید، به موجب تبصره ۳ ماده ۷، پورسانت مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور محاسبه و به صورت خودکار در قرارداد‌ها و مبایعه نامه‌ها درج می‌شود.
البته در حالی که در نسخه‌های اولیه طرح نماینده ها، در ماده یک، فرمول جدید محاسبه پورسانت مشاوران املاک تشریح شده بود، در نسخه نهایی که به عنوان قانون در روز‌های اخیر از سوی شورای نگهبان تایید شد، ماده یک به کلی تغییر کرده است.
بر اساس نسخه‌های اولیه طرح، به موجب ماده یک، وزارت راه و شهرسازی موظف شده بود حداکثر ظرف دو ماه با همکاری وزارت صنعت، معدن و تجارت و سازمان امور مالیاتی کشور، آیین نامه «نحوه تعیین تعرفه حق الزحمه مشاوران املاک» را برمبنای «درصدی از ارزش معاملاتی و اجاری املاک»، موضوع مواد ۵۴ و ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶، با اصلاحات و الحاقات بعدی، تناسب تعرفه با میانگین سالانه بها و ارزش قرارداد‌های به ثبت‌رسیده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی نزولی و تعیین سقف تعرفه قابل دریافت در هر معامله تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند.
در واقع بر اساس این ماده از طرح اولیه نماینده ها، مبنای تعیین پورسانت مشاوران املاک، قیمت‌های درج‌شده در «دفترچه ارزش معاملاتی تهران و شهرها» بود که هر سال از سوی سازمان امور مالیاتی منتشر شده و ارزش‌های معاملاتی املاک به عنوان پایه دریافت مالیات‌های نقل و انتقال مسکن، در آن درج می‌شود. هم اکنون و بر اساس این دفترچه، قیمت معاملاتی یک مترمربع مسکن در شهر تهران حدود ۲ درصد قیمت روز آپارتمان‌های پایتخت است.
اما، در نسخه نهایی، ماده یک به کلی تغییر کرده و به موضوع دیگری اختصاص یافته است و تنها در تبصره ۳ ماده ۷ اعلام شده است که حق الزحمه مشاوران املاک به صورت خودکار توسط سامانه رهگیری محاسبه می‌شود و در قرارداد‌ها و مبایعه نامه‌ها درج خواهد شد و مشاوران املاک باید حق الزحمه خود را بر اساس این نرخ دریافت کنند.
احتمالات تغییر پورسانت بنگاه‌ها
علاوه بر تغییر نحوه محاسبه و دریافت پورسانت مشاوران املاک بعد از اجرای قانون جدید که یک تغییر قطعی در بازار واسطه گری مسکن است؛ «دنیای‌اقتصاد» چهار تغییر احتمالی در فعالیت‌های این صنف بعد از اجرای قانون مربوطه را شناسایی کرده است.
اولین رخداد احتمالی آن است که به احتمال زیاد با اجرای این قانون، «حق الزحمه مشاوران املاک» نسبت به آنچه هم اکنون این افراد بابت واسطه گری مسکن دریافت می‌کنند، «کاهش» خواهد یافت. رخداد احتمالی دوم، آن است که متعاملان مسکن از وابستگی به مبایعه نامه یا قرارداد‌های معاملات مسکن که از گذشته تاکنون از سوی بنگاه‌های ملکی صادر می‌شده است، استقلال خواهند یافت؛ چرا که سیاستگذار مسکن سامانه خودنویس را راه اندازی کرده است و قرار است به زودی معاملات خرید و فروش مسکن بین خریدار و فروشنده بدون واسطه و به طور مستقیم در سامانه خودنویس، ثبت شود.
هر چند هنوز بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن و در برخی شهرها ادارات مالیاتی و شهرداری‌ها برای صدور مفاصا حساب‌های مالیاتی و عوارض شهری، از متعاملان مبایعه نامه طلب می‌کنند. اما با اجرای این قانون به احتمال زیاد، برای آنکه یک معامله به انتقال قطعی مالکیت و صدور سند رسمی منجر شود نیازی به مبایعه نامه ثبت‌شده از سوی بنگاه‌ها نخواهد داشت.
سومین احتمال، «تقویت بازار‌های آنلاین عرضه‌کننده فایل‌های ملکی» به شکل دوپینگی و با شدت بالاست؛ در حداقل ۵ سال اخیر حجم قابل‌توجهی از فایل‌های ملکی، بدون اینکه در بازار سنتی عرضه شده باشد، به صورت آنلاین و از طریق اپلیکیشن‌های مجازی بازاریابی، به متقاضیان معرفی شده‌اند.
رخداد چهارم مربوط به «احتمال شکل گیری بازار جدید در حیطه واسطه گری ملکی» است. ممکن است به دلیل نیاز گروهی از متعاملان به وجود واسطه به جهت انجام برخی خدمات مانند دریافت مفاصا حساب‌ها و برخی استعلامات ثبتی، همچنین ارائه مشاوره از بابت صحت آیتم‌های مهم برای انجام یک معامله مطمئن، گروهی از واسطه‌ها، با ارائه این نوع خدمات، شکل متفاوت و جدیدی از فعالیت را در بازار واسطه گری ملکی آغاز کنند.
سرنوشت ضلع سوم به روایت فعالان بازار
تحقیقات میدانی درباره سرنوشت ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه‌های ملکی) بعد از اجرای قانون جدید، نشان‌دهنده یک «برداشت»، یک «هشدار»، یک «دغدغه» و یک «ابهام» در رابطه با این تغییر مهم است.
برداشت گروهی از فعالان بازار مسکن از قانون جدید آن است که به احتمال زیاد، سرنوشت فرمول جدید پورسانت مشاوران املاک هم مانند برخی قوانین مشابه حوزه مسکن، از جمله قانون پیش فروش خواهد شد؛ قانون پیش فروش که سال ۸۹ مصوب شد و آیین نامه اجرایی آن چند سال بعد در نیمه اول دهه ۹۰ نوشته شد، همچنان اجرایی نشده است و به دلیل ابهامات و اشکالات متعدد موجود در آن به قانونی متروکه تبدیل شده است.
به گفته آن‌ها احتمالا این بخش از قانون نیز سرنوشتی مشابه قانون پیش فروش خواهد داشت. در عین حال یک هشدار مهم نیز در این زمینه مطرح می‌کنند. آن‌ها با اشاره به شرایط موجود که بازار معاملات مسکن با رکود سنگین مواجه است، معتقدند صرف نظر از مزایا و معایب قانون جدید، این تغییر قرار است در بدترین زمان ممکن انجام شود که حتی با فرمول‌های فعلی نیز به دلیل رکود و کاهش تعداد معاملات، گروه قابل‌توجهی از واسطه‌های ملکی با مشکل درآمدی روبه‌رو شده‌اند.
در این شرایط اجرای این قانون و کاهش درآمد واسطه‌ها می‌تواند در فرآیند نقش آفرینی و اشتغال ضلع سوم، اختلال ایجاد کند. اما فعالان بازار یک دغدغه مهم نیز مطرح می‌کنند. به گفته آن‌ها هم اکنون هزینه‌های بنگاه‌های املاک به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است؛ برآورد‌ها نشان می‌دهد تورم مربوط به خدمات املاک و مستغلات در سال گذشته طی بهار، تابستان و پاییز به ترتیب معادل ۴۱، ۴۴ و ۴۶درصد نسبت به فصول مشابه سال قبل (۱۴۰۱) افزایش یافته است.
تورم این خدمات در سال ۱۴۰۱ نسبت به ۱۴۰۰ نیز ۳۵درصد و در سال ۱۴۰۰ معادل ۲۲درصد بوده است. این میزان، تقریبا معادل تورم اجاره بهاست. به گفته آن‌ها هزینه اداره بنگاه ها، حق عضویت در اتحادیه، حق تابلو و از همه مهم‌تر تورم عمومی سالانه به طور مستمر مسیر صعودی دارد.
ابهام بازار درباره فرمول جدید
فعالان بازار همچنین از یک ابهام بزرگ در ارتباط با فرمول جدید محاسبه پورسانت مشاوران املاک خبر می‌دهند. به گفته آن‌ها اگر‌چه ظاهرا فرمول جدید قرار است بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک مسکونی تعیین شود، اما در نسخه نهایی قانون این موضوع به صراحت و به روشنی مشخص نشده است. حتی به طور دقیق مشخص نیست آیا قرار است دستمزد واسطه‌های ملکی بر اساس ضریبی از قیمت درج‌شده در «دفترچه ارزش معاملاتی تهران و شهرها» تعیین شود یا قرار است سیاستگذار مسکن، مبنای دیگری برای تعیین قیمت منطقه‌ای و ارزش معاملاتی در نظر بگیرد که به قیمت روز نزدیک‌تر باشد.
در واقع سوال مهم آن‌ها این است که سیاستگذار، پورسانت مشاوران را که قرار است از طریق سامانه و به طور خودکار در قرارداد‌ها درج شود با چه فرمولی محاسبه می‌کند و منظور از قیمت معاملاتی به طور دقیق چه قیمتی است؟
