ورود بازار مسکن به فصل ۹۲: چشم‌اندازی جذاب برای سرمایه‌گذاران!
رشد قیمت مسکن در تهران به کمترین میزان طی ۶.۵ سال گذشته رسیده است. این فرود ملک ناشی از شش نیروی درونی و بیرونی است که بر بازار مسکن تاثیر مثبت گذاشته اند. در حال حاضر، میانگین قیمت آپارتمان‌ها در تهران در ماه خرداد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته و این نشان‌دهنده شباهت با وضعیت نیمه دوم سال ۹۲ است. شش عامل بیرونی و درونی، شرایط خریداران را به هم ریخته و بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده‌اند.
کاهش نرخ رشد نقدینگی، کنترل تورم مسکن را تسهیل کرده و قدرت خریداران سرمایه‌ای را کاهش داده است. افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز اثرات مثبتی بر کاهش تورم مسکن داشته است. همچنین، برگزاری انتخابات و مشخص شدن نامزد‌های آن اثرات بزرگی بر بازار مسکن خواهد داشت.
اگر این شرایط برای ادامه حضور داشته باشند، می‌تواند به کاهش قیمت‌ها یا ثبات آنها منجر شود. این تحولات نشان‌دهنده اهمیت کنترل تورم مسکن و تاثیر قوی عوامل مختلف بر وضعیت بازار مسکن در تهران است.
سرعت رشد قیمت مسکن در تهران به «کمترین میزان ۶.۵ سال گذشته» رسید. فرود تورمی ملک ناشی از «برآیند ۶ نیروی درونی و بیرونی» است. تورم نقطه‌ای مسکن از آذر ۹۶ تا قبل از خرداد امسال، همواره ۲ رقمی بود و میانگین آن طی این مدت، بالای ۵۵ درصد قرار داشت.
ماه گذشته، اما سطح قیمت آپارتمان، زیر ۱۰درصد نسبت به خرداد پارسال افزایش یافت. بررسی‌ها نشان می‌دهد مسکن وضعیتی شبیه نیمه دوم سال ۹۲ پیدا کرده است و اگر نیرو‌ها به مسیرشان ادامه دهند، شرایط خرداد حداقل تا پایان سال ادامه می‌یابد.
سرعت افزایش قیمت مسکن در تهران به «کمترین میزان طی ۶.۵ سال گذشته» رسید؛ این رکوردزنی تورم ملکی با «مشارکت ۶ نیروی کاهنده هیجان از بازار معاملات ملک» اتفاق افتاده است.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین تصویر رسمی منتشر شده از بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکی است، مطابق اعلام غیرمستقیم بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در خرداد امسال با خزش –رشد خفیف- یک درصدی نسبت به اردیبهشت، به ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسید. این تغییر جزئی ماهانه، نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در پایان بهار را به سطح ۹.۷ درصد رساند.
ثبت نرخ رشد نقطه‌ای زیر ۱۰درصدی قیمت مسکن در خرداد ۱۴۰۳، «فرود بزرگ» تورم مسکن محسوب می‌شود، چون از آذر سال ۹۶ تاکنون، هیچ ماهی، تورم نقطه‌ای مسکن تک‌رقمی نبوده و میانگین نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در ۷۸ ماه گذشته –از همان پایان پاییز ۹۶ تا الان- ۵۷ درصد بوده است.
به این ترتیب، سرعت رشد قیمت مسکن در حال حاضر و در مقایسه با «روند رشد در عصر جهش تاریخی قیمت ملک، به یک ششم کاهش پیدا کرده است.
با چنین رخدادی در خرداد امسال، این پرسش به وجود می‌آید که «عامل توقف تب تورم مسکن» در تهران چیست؟
همه نیرو‌ها هم جهت شدند
بررسی‌ها از رکورد کمترین رشد قیمت مسکن در خرداد امسال، نشان می‌دهد «۶ متغیر بیرونی و درونی» در این ماه، روی رفتار خریداران ملک، «اثر یک راستا» گذاشتند و باعث «تخلیه اساسی هیجان از بازار مسکن» شدند.
این متغیر‌ها الزاما در همان خرداد، فعال نشدند بلکه اثر سه‌ماهه و بعضا یک‌سال و سه ماه گذشته آنها، در نهایت «روی روند تغییر قیمت مسکن در پایان بهار» اثرتجمیعی گذاشت.
«نبود انتظارات تورمی» از محل ریسک‌های غیراقتصادی از اردیبهشت ماه امسال به بعد، یک عامل قوی است که توانست «موتور خرید سرمایه‌ای آپارتمان» را تا حد توقف کامل، رام کند.
بعداز اوج گیری تنش‌های منطقه‌ای در فروردین و سپس، انتشار سیگنال‌های سیاسی از «توقف کامل تنش و عبور اساسی از آستانه جنگ»، سطح نااطمینانی سیاسی از این محل، کامل برطرف شد. هر چند، موضوعات دیگر مرتبط با سیاست خارجی از جمله آینده مذاکرات و برجام، همچنان وجود دارد، اما آنها نیز فعلا در حاشیه نگاه فعالان بازارهاست.
«ثبات نسبی نرخ ارز» نیز در سال گذشته و افت بازدهی دلار در سه ماه اول امسال، «اثر بسیار معنادار روی قیمت مسکن» گذاشت. از سال ۹۷ به بعد، دنباله روی تورم مسکن از نرخ رشد دلار که ناشی از تعقیب نبض دلار توسط معامله گران ملکی است، باعث «واکنش ماهانه بازار اثرپذیر از بازار اثرگذار» شد. در ماه‌های اخیر، «نبود شوک ممتد در نوسانات دلار» و همچنین «انعکاس جو آرام آن بازار» باعث شد صحنه معاملات ملک شاهد «تحریک ارزی بازیگرانش» نباشد. دلار در بهار امسال نه تنها افزایش قیمت پیدا نکرد که ۱.۵ درصد در فاصله ابتدای سال تا پایان خرداد، کاهش قیمت داشت.
میوه «مهار رشد نقدینگی» را می‌توان در «کنترل تورم مسکن» مشاهده کرد. سیاست‌های پولی ماه‌های گذشته باعث شد «نرخ رشد نقدینگی حتی از میانگین ۲۵ ساله تاریخی» یعنی از سطح ۲۸ درصد نیز پایین‌تر بیاید. در حالی که طی دو سال قبل، این نرخ به بالای ۳۸ درصد هم رسیده بود.
کاهش رشد نقدینگی، تبعات تورمی حجیم‌تر شدن نقدینگی در بازار خرید ملک را از بین می‌برد.
تقریبا از ابتدای سال گذشته به این طرف، «بزرگ‌تر شدن سطح قیمت مسکن» در برابر «ضعیف‌تر شدن قدرت خریداران سرمایه‌ای و تقاضای غیرمصرفی»، به تشدید رکود معاملات خرید در این بازار دامن زد. طی سال‌های ۹۷ تا ۹۹ جهش‌های مکرر قیمت مسکن باعث سلب قدرت خرید مصرف‌کننده‌ها شد و در حال حاضر، این بازار شاهد سلب قدرت خرید سفته باز‌ها و سرمایه‌گذاران هم هست و همین، باعث فرود تورم مسکن شده است.
افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی را نیز باید در کاهش تورم مسکن و آرام شدن نبض معاملات ملک موثر دانست.
از پایان سال گذشته، نرخ سود بانکی به صورت مقطعی و در قالب انتشار اوراق گواهی سپرده، افزایش یافت. در حال حاضر نیز برخی بانک‌ها سود‌های به مراتب بالاتر از سود مصوب بانکی به سپرده گذاران پرداخت می‌کنند. بازار سپرده‌های بانکی به شکل تاریخی رقیب بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود به خصوص در دوره‌هایی که نرخ سود بانکی افزایش پیدا می‌کند و فاصله آن با تورم کم می‌شود. طی ماه‌های اخیر سپرده گذاری برای برخی از دارندگان سرمایه نقد، گزینه مناسبی در مقایسه با سرمایه‌گذاری ملکی بوده که شاید مهم‌ترین علت آن، «کمبود میزان سرمایه در مقایسه با بودجه مورد نیاز برای خرید واحد مسکونی» باشد.
و، اما عامل ششم در کنترل اساسی تورم مسکن، موضوع برگزاری انتخابات است. طی هفته‌های اخیر همه فعالان اقتصادی چشم انتظار نشستند تا «نامزد‌های انتخابات ریاست جمهوری» مشخص شوند و برنامه‌های آنها برای اداره کشور طی ۴ سال آینده اعلام شود. این موضوع تا انتخاب رئیس دولت چهاردهم ادامه دارد. جهت بازار‌ها بعداز مشخص شدن رئیس جمهور منتخب، می‌تواند برای فعالان اقتصادی، معلوم شود و تا آن زمان، طبیعی است افراد دست به سرمایه‌گذاری بزرگ، آن هم در جایی مثل بازار مسکن نزنند.
ماه گذشته اگرچه معاملات خرید آپارتمان در تهران ۱۴ درصد نسبت به خرداد سال گذشته افزایش یافت، اما تعداد واحد‌های مسکونی خریداری شده، زیر ۴۰۰۰ واحد است و این حجم معاملات، بیانگر تداوم «رکود سنگین» در بازار است.
موقعیت یابی بازار مسکن
تک رقمی شدن تورم نقطه‌ای مسکن بعد از سال‌ها رشد‌های بالای ۵۰ درصدی، «نیمه دوم سال ۹۲» را تداعی می‌کند.
تورم نقطه به نقطه مسکن در میانه زمستان سال ۹۲ و بعد از «نزولی شدن این شاخص از تیرماه همان سال»، به ۹درصد کاهش یافت. بازار مسکن از نیمه سال ۹۲ تا نیمه سال ۹۶، با «رکود غیرتورمی» مواجه بود تا «بازار معاملات ملک از دوره جهش قیمت که از سال ۹۱ شروع شده بود» عبور کند و تورم مسکن تا سطح مناسبی تخلیه شود.
اکنون نیز سرعت رشد قیمت مسکن بعداز ۶ سال، کاهش چشمگیری پیدا کرده است. اما ادامه این وضعیت، مهم است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، چنانچه شرایط بیرونی بازار مسکن برای «ادامه رخداد خرداد ۱۴۰۳» ادامه پیدا کند، این بازار استعداد آن را دارد که تا حداقل پایان سال‌جاری، «با کاهش قیمت اسمی یا ثبات قیمت» مواجه باشد.
