بازار مسکن: معاملات پوشیده از خسارت، تنها بانک‌ها و دلالان سود می‌برند
مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای بشری است که در تمام اقتصاد‌ها، به‌عنوان یک نیاز کم کشش محسوب می‌شود. دولت‌ها نیز اغلب وظیفه تأمین مسکن برای شهروندان خود را به‌عنوان یک وظیفه قطعی می‌دانند. در ایران، به تصویب طرح‌هایی مانند مسکن مهر و طرح نهضت ملی مسکن پرداخته شده است. اما چالش‌های بسیاری در بخش مسکن وجود دارد، از جمله قانونی، اقتصادی و اجتماعی.
قانون‌های نامناسب و فقر قانونی، همچون عدم وضوح در مالیات‌ها و قیمت‌های املاک، باعث مشکلات بسیاری در بازار مسکن می‌شود. به‌عنوان مثال، قرارداد‌های غیررسمی در بازار املاک مشکلات بسیاری ایجاد کرده و تأکید بر تصویب قانون بهای تمام شده از سوی مجلس مطرح شده است. همچنین، بحث مالیاتی و تأمین وام‌های مسکن نیز از دیگر چالش‌های اساسی در این حوزه است.
در ایران، بانک‌ها با ارایه وام‌های نامناسب و ناجوانمردانه، باعث فشار بر مردم شده و موجب بروز مشکلات جدی شده‌اند. هرچند که ابزار مالیاتی به‌عنوان یک بازوی قدرت تنظیم بازار مسکن در دنیا استفاده می‌شود، اما در ایران همچنان پایان‌نامه‌ها و تخصص‌های قوی در این زمینه وجود ندارد.
از آنجا که ظرفیت‌های بسیار بزرگی در زمینه ساخت و ساز در ایران وجود دارد، لازم است که قوانین مناسب و مؤثر برای ساماندهی این بازار اجرا شود. با تأکید بر قیمت‌گذاری منطقه‌ای و اعمال مالیات متناسب با قیمت‌های املاک، می‌توان بازار مسکن را بهبود بخشید و به فروشندگان و خریداران اعتماد بیشتری بخشید. اصلاح قوانین مربوط به بازار مسکن و حمایت از جوانان برای دستیابی به مسکن مناسب، از راهکارهای اصلی برای حل مشکلات در این حوزه است.
مجید گودرزی در اعتماد نوشت: همواره بشر به صورت ذاتی به دنبال یک پناهگاه و مامن برای در امان ماندن از حوادث و رخداد‌های طبیعی است، انسان به تنهایی قادر نیست در طبیعت شبیه سایر حیوانات به حیات خود ادامه دهد و موجودی آسیب‌پذیر است. از حدود ۷ هزار سال پیش تاکنون انسان از غارنشینی به سمت تجمعات در روستا‌ها و پس از آن به سمت شهر‌ها حرکت کرد و اتفاقاتی که در این مسیر افتاد به انسان‌ها نشان داد که می‌بایست در بخش مسکن بیشترین وقت و هزینه را صرف کنند تا بتوانند پایگاه محکم‌تری برای خود تهیه کنند.
موضوع مسکن و ساخت آن یکی از الزامات زندگی است که گاهی نیاز به مسکن از نیاز به درمان هم ضروری‌تر می‌شود، بنابراین مسکن یکی از ضروری‌ترین نیازهای بشری است که در اقتصاد به عنوان نیازی کم کشش محسوب می‌شود و دولت‌های دنیا هم تهیه مسکن برای مردم را جزو وظایف خودشان می‌دانند، از سوی دیگر مسکن جزو پیوست عملکردی تمامی دولت‌هاست و در جمهوری اسلامی ایران هم بر اساس اصل ۳۱ و اصل ۴۴ تهیه مسکن برای اقشار ضعیف و آسیب‌پذیر از وظایف حتمی و قطعی دولت در نظر گرفته شده است کما اینکه در دولت‌های گذشته هم تلاش شد تا این نیاز ضروری را تامین کنند و طرح‌هایی مانند مسکن مهر و طرح نهضت ملی مسکن که به عنوان یکی از طرح‌های بزرگ ملی به شمار می‌رود هم این روز‌ها در دست اجرا است.
در کشور‌هایی که دارای اقتصادی آزاد هستند تلاش زیادی شد تا نیاز مردم به مسکن را در جامعه حل و فصل کنند، چرا که این نیاز بیشترین فشار را بر جامعه وارد می‌کند. از سوی دیگر به خاطر اینکه جایگزینی برای این نیاز وجود ندارد باید نظارت‌هایی صورت گیرد تا این نیاز منجر به سودجویی و فشار مضاعف بر جامعه نشود. متاسفانه از ۱۱۶ سال پیش که از تاسیس اولین مجلس شورای ملی می‌گذرد حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن ارایه نشد، اما اخیرا با دستور صریح مقام معظم رهبری حل و فصل موضوع قرارداد‌های غیررسمی مطرح شد، هر چند مقاومت‌هایی در مجمع تشخیص مصلحت نظام در مقابل این دستور صورت گرفت، اما این فرمان یک اتمام حجت و یک فصل‌الخطاب بود که به لحاظ فقهی و به دلیل سوءاستفاده‌های کلانی که انجام می‌گیرد و پرونده‌های عظیم قضایی می‌بایست تعیین تکلیف شود. بنابراین این فرمان رهبری تا حدود زیادی کارگشا بود.
از سوی دیگر بخش املاک نیز که به عنوان یکی از بخش‌های مهم منابع درآمدی مالیاتی مطرح شده و قوانینی که در این بخش در قالب قانون مالیات بر خانه‌های خالی و قانون مالیات بر خانه‌های لوکس به تصویب رسیده تاکنون بیشتر نمایشی بوده‌اند و تمام عایدی دولت از حوزه مالیات بر خانه‌های خالی به اندازه یک واحد مسکونی در منطقه ۱ هم نبوده است، بنابراین نیاز است تا تبصره‌های این مواد حذف شود که به عنوان سوراخ‌های بادکنک عمل می‌کنند که می‌تواند کلیه ظرفیت‌ها و حجم این مالیات را خالی کند و از طرف دیگر هم به دلیل کارشناسی ضعیف و نبود الزامات قانونی و ضمانت‌های اجرایی این طرح‌ها بلااستفاده مانده‌اند، بنابراین می‌بایست در اولین فرصت بر روی بحث قانون کار شود چرا که در این حوزه ضعف شدید قانون وجود دارد و بیشتر مشکلات این بخش ناشی از فقر شدید در قانون است.
ضمن آنکه مافیای مسکن در حوزه مالکیت خصوصی به گونه‌ای هولوکاست ساخته‌اند و تلاش دارند تا جایی که امکان دارد از تصویب قوانین جدید جلوگیری کنند. آنچه مسلم است ظرفیت‌های ساخت و ساز در ایران به قدری بزرگ است که در بخش زمین و ساختمان یکی از کشور‌های پهناور دنیا به شمار می‌رویم و اگر قرار باشد به هر ایرانی یک درصد زمینی واگذار کنند به هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین می‌رسد و این کمبودی که در بخش زمین وجود دارد تماما عمدی و صوری است و می‌توان گفت مشکلی به نام زمین وجود ندارد و به هر خانواده ایرانی ۸۰۰ متر زمین می‌رسد و می‌بینیم که سیاست‌گذاری‌های غلط و فقر شدید قانون و مشکلاتی که ملاکین در تاریخ ایران داشته‌اند باعث شده با وجود ظرفیت‌های عظیمی که وجود دارد با چالش مسکن روبرو شویم و شاهد آن باشیم که تبعات اجتماعی مسکن بیشتر از تبعات اقتصادی آن باشد.
متاسفانه تمامی ذی‌نفعان بازار مسکن غیر از بانک‌ها و دلالان که سود‌های کلانی برده‌اند، زیان می‌دهند و دچار چالش شده‌اند و این چالش‌ها هم به این دلیل است که ملاکین ایران هنوز به قوانین توجهی ندارند و با اجرای قانون در بخش مسکن به‌شدت مقابله می‌کنند و با تمام ظرفیت‌شان تلاش دارند مالیاتی بابت مسکن پرداخت نکنند این در حالی است که ابزار مالیاتی به عنوان بازوی قدرت تنظیم بازار مسکن محسوب می‌شود که در تمامی دنیا هم از آن بهره می‌برند. به عنوان نمونه در سال ۱۹۹۱ در کشور آلمان غربی و شرقی تنها با یک مصوبه دولت آلمان توانست به مدت ۳۲ سال بازار مسکن به عنوان یکی از لنگرگاه‌های حیاتی این کشور را سامان دهد و کمترین نوسان را هم داشت.
پیشنهاد روشن ما در خصوص مسکن این است که قانون بهای تمام شده را تصویب کنند که تاکنون نه نمایندگان مجلس زیر بار آن رفته‌اند و نه مافیای مسکن این اجازه را داده‌اند تا این بخش به روزرسانی شود تا اقتصاد مسکن شکوفا شود. این روز‌ها هم به دلیل رهاشدگی این حوزه قیمت مسکن به اندازه‌ای رشد کرده که عملا بازار مسکن قفل شده است و تمامی ذی‌نفعان در حال زیان هستند. از سال ۱۳۷۲ که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران ۵۱ هزار و ۵۰۰ تومان بود تاکنون که میانگین قیمتی به بیش از ۷۷ میلیون تومان رسیده است ما شاهد آنیم که قیمت مسکن بیش از ۱۴۳۴ برابر شده آن هم بدون یک ریال ارزش افزوده و متاسفانه ۴۰ درصد سرمایه‌های کشور در این بخش رسوب شده است و به دلیل همین انحراف در سرمایه‌گذاری‌ها و جهش‌های قیمتی با بحران ارزش افزوده صفر مواجه شده‌ایم که اصلی‌ترین علت آن هم جهش‌های شدید قیمت مسکن است و طبیعی است تا زمانی که بخش مسکن با چنین جهش‌هایی مواجه شود نه بانک‌ها حاضرند با نرخ ۲۳ درصد وامی بدهند و نه بخش مولد اقتصاد ایران قادر به جذب سرمایه است.
در حال حاضر چالش‌های اساسی حوزه مسکن در سه بخش خلاصه می‌شود که عمده‌ترین آن مباحث قانونی است، پس از آن بحث‌های اقتصادی و اجتماعی قرار می‌گیرد و سومین بخش هم به موضوعات پولی و مالی مربوط می‌شود.
در حال حاضر دولت به دلیل مشخص نبودن مالیات‌ها و قیمت ملک قادر نیست از املاک مالیاتی اخذ کند و اخذ مالیات از املاک تبدیل به یک معادله چند مجهوله شده است که یکی از مجهول‌های آن بحث مشخص نبودن قیمت املاک است، این در حالی است که دولت‌ها در دنیا به نرخ‌گذاری منطقه‌ای اقدام می‌کنند و بر اساس قیمت عرف منطقه این مالیات اخذ می‌شود که یکی از ابزار‌های مهم بازار مسکن به شمار می‌رود.
متاسفانه وام‌هایی که بانک‌ها در ایران پرداخت می‌کنند به‌شدت نامناسب، ویرانگر و ناجوانمردانه است. در هیچ جای دنیا نمی‌بینیم که یک‌چهارم وام مسکن را به عنوان اوراق دریافت کنند و از سه‌چهارم مابقی ۲۳ درصد سود بگیرند و سود کل وام را مطالبه کنند و نه بخشی که پرداخت شده است و متاسفانه بانک‌ها با دپوی گسترده املاک با پول مردم به مردم ضربه می‌زنند و تنها در صورتی که قانون بهای تمام شده مصوب شود و ضمانت‌های اجرایی لازم را داشته باشد قطعا بانک‌ها اینگونه فشار را به مردم نمی‌آورند.
از ۵ سال گذشته تاکنون حدود ۹۲ درصد قدرت خرید و ارزش ودیعه مستاجران از بین رفته است و بخش مسکن بیشترین نیاز به ساماندهی را دارد. در حال حاضر حدود ۱۲ میلیون نفر از جوانان کشور قادر به ازدواج نیستند که اصلی‌ترین چالش این افراد پس از اشتغال فقدان مسکن است که نمی‌توانند با این میزان درآمد پس از ۱۰۰ سال هم صاحب یک ملک شوند و حتی ۱۰۰ درصد درآمد افراد هم کفاف پرداخت اجاره مسکن را نمی‌دهد و با بحرانی بزرگ روبرو هستیم، این در حالی است که این مدت انتظار در دنیا برای خانه‌دار شدن عموما ۱۰ تا ۱۵ سال است.
متاسفانه در ایران شاهد قیمت‌گذاری در کالا‌های غیرضرور هستیم، اما برای کالا‌های ضروری هیچگونه نرخ‌گذاری صورت نمی‌گیرد، از سوی دیگر هر چند تورم انتظاری در حال کاهش است، اما سوداگران تلاش می‌کنند با تبلیغات اشتباه و فریب اذهان عمومی زیان خودشان را به خریداران بعدی منتقل کنند. مشکل دیگر آمار‌هایی است که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران ارایه می‌شود که برخلاف تلاش دولت برای ساماندهی این بازار این آمار‌ها باعث بحران‌آفرینی هم می‌شود چرا که قیمت‌هایی که در بازار وجود دارد در هیچ بخشی از آمار‌های مرکز آمار و بانک مرکزی مطرح نمی‌شود و عموما این آمار‌ها با بازار تفاوت زیادی دارد.
