جاده‌ی فرارو به بازگشت دلاری؛ رقص قیمت ملک در بازار
قیمت دلاری مسکن در ایران به دلیل تغییرات متعدد بسیار متغیر بوده است. ابتدا، قیمت آپارتمان‌های تهران در اوایل زمستان به بالاترین سطح تاریخی خود رسید ولی در ادامه این بازار شاهد یک کاهش 9 درصدی قیمت دلاری شد. این تغییر قیمت توسط بانک مرکزی انجام شد و البته بدون انتشار نبض ماهانه قیمت فروش آپارتمان‌ها.
قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران بعد از جهش ارزی ماه دی به صورت قابل توجهی کاهش یافت. هنوز داده‌هایی از بازار مسکن برای برآورد قیمت آپارتمان‌های معامله شده ماه بهمن در دسترس نیست، اما به نظر می‌رسد که قیمت‌ها احتمالا کاهش داشته باشند.
با توجه به این تغییرات، بسیاری از متقاضیان مصرفی از بازار خارج شده‌اند و میزان فروش آپارتمان‌ها کاهش یافته است. همچنین، این تغییرات ممکن است افرادی که به دنبال سرمایه‌گذاری در مسکن بودند نیز تحت تأثیر قرار بگیرد.
با این حال، این تغییرات در قیمت مسکن نشان می‌دهند که بازگشت قیمت دلاری به سطح متعارف، ممکن است زمینه‌ای برای کاهش خرید‌های غیرمصرفی آپارتمان‌ها فراهم کند و با توجه به این امر، قیمت مسکن نیز کاهش یابد. اما چالش‌های اقتصادی و تورمی تاکنون باعث افزایش قیمت مسکن در ایران شده‌اند و میزان این رشد نادیدهی از آنچه بر قیمت دلار گذشته، بسیار بیشتر است. این موضوع نشان‌دهنده سرنوشت بازار مسکن در سال‌های آینده و بررسی دقیق تر آن ضروری به نظر می‌رسد.
قیمت دلاری مسکن براساس داده‌های ابتدایی زمستان، با تغییرات محسوس و البته معنادار روبه‌رو شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، پیش‌تر (اواسط پاییز) قیمت آپارتمان‌های شهر تهران براساس دلار به قله تاریخی رسید؛ بالای ۱۵۰۰ دلار به ازای هر مترمربع، اکنون، اما این بازار شاهد برگشت ۹ درصدی قیمت دلاری واحد‌های مسکونی است.
بررسی‌ها درباره ظاهر و باطن این تغییر قیمت نشان می‌دهد، اگر چه دماسنج دلاری قیمت مسکن، دستگاه سنجش تشخیص «سطح متعارف یا نامتعارف قیمت» است، اما تغییر زمستانی از راه اصلی رخ نداده است.
بانک مرکزی شبیه اقدامی که سال گذشته از اواسط زمستان برای «قیمت مسکن» انجام داد را امسال درست در همان مقطع یعنی دی ماه تکرار کرد به این صورت که «انتشار نبض ماهانه قیمت فروش آپارتمان‌های شهر تهران» از ابتدای زمستان سال‌جاری توسط این نهاد متوقف شده است، اما در غیاب «دماسنج رسمی» بازار خرید و فروش خانه، یک «دماسنج در دسترس» و البته مورد استفاده فعالان اقتصادی و ملکی موجود است که تصویر مشخصی از اوضاع مسکن را به نمایش گذاشته است.
گزارش از دماسنج دلاری بازار مسکن حاکی است، قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بعد از «جهش ارزی ماه دی» به صورت محسوس کاهش پیدا کرد. هنوز داده‌های قابل استناد از بازار مسکن برای برآورد سطح قیمت آپارتمان‌های معامله شده مربوط به ماه بهمن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار نگرفته است تا بتوان «متر دلاری» را تا میانه زمستان به‌روز کرد. اما به نظر می‌رسد تغییر قیمت آپارتمان‌های فروش رفته در بهمن در شهر تهران اگر هم مثبت بوده باشد، میزان رشد آن (تورم ماهانه مسکن زمستان) به احتمال خیلی زیاد از آنچه بر «قیمت دلار» گذشت، کمتر است. به این ترتیب روند کاهشی قیمت دلاری مسکن در ماه بهمن نیز به احتمال زیاد، تداوم داشته است. قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران بر اساس آخرین آمار‌های قابل استناد به ۱۳۸۸ دلار رسید که مربوط به قیمت دی ماه امسال است. سطح موجود بیانگر «بازگشت قیمت دلاری خانه‌های تهران» از قله پاییز است.
«دنیای‌اقتصاد» در همین صفحه و در تاریخ ۲۱ آبان سال‌جاری در گزارشی با عنوان «مسکن از قطب نمای دلار» به ماجرای «مشاهده عدد تاریخی در قیمت دلاری آپارتمان» پرداخت و در آن گزارش نوشت که «ثبات نرخ ارز در ماه‌های ابتدای سال ۱۴۰۲ از یکسو و روند رشد قیمت مسکن در بهار امسال» باعث شد قیمت دلاری آپارتمان به سطح تاریخی بالای ۱۵۰۰ دلار در مترمربع برسد. این قیمت در مهر به ۱۵۰۱ و در آبان به ۱۵۰۷ دلار رسید. با این حال، پایان ثبات چند ماهه نرخ ارز در ابتدای زمستان و رشد ۹ درصدی قیمت دلار در فاصله یک ماه -دی- که به مراتب بیشتر از تورم یک درصدی مسکن در همین ماه بود، قیمت دلاری آپارتمان‌های پایتخت را با کاهش چشمگیر روبه‌رو کرده به‌طوری که قیمت بالای ۱۵۰۰ دلاری به کمتر از ۱۴۰۰ دلار رسیده است. این قیمت‌ها، تصویر اولیه از «سکانس پایانی بازار مسکن ۱۴۰۲» است. اما تصویر مکمل چه می‌گوید؟
بدترین مسیر بازگشت به کف قیمت دلاری
بررسی‌ها درباره قیمت دلاری مسکن مشخص می‌کند، به‌رغم کاهش نزدیک به ۸ درصدی قیمت دلاری مسکن در فاصله پاییز تا پایان ماه اول زمستان ۱۴۰۲، این سطح همچنان با کف دلاری قیمت مسکن در تهران بر اساس «روند تاریخی» فاصله دارد. دماسنج دلاری قیمت مسکن همچون دماسنج «قیمت به اجاره» یا دماسنج رشد نقدینگی، برای تشخیص فاصله قیمت آپارتمان با سطح متعارف مورد استفاده قرار می‌گیرد.
منظور از سطح متعارف، قیمتی است که از نگاه برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، فاقد حباب باشد و در عین حال به «میانگین توان خانوار‌های متقاضی خرید خانه (تقاضای مصرفی)» نیز نزدیک باشد. اگر معیار بررسی قیمت دلاری مسکن را این سنجش در نظر بگیریم، در این صورت با نگاه به روند تاریخی قیمت دلاری مسکن، البته بدون لحاظ سال‌هایی که قیمت دلار از سوی سیاستگذار تثبیت (سرکوب) شده بود و همچنین لحاظ سال‌هایی که رونق خرید مصرفی وجود داشته است، می‌توان گفت: کف قیمت دلاری مسکن رقمی در حدود ۱۱۹۰ دلار است. در این سطح قیمت می‌توان انتظار داشت ارزش فروش واحد‌های مسکونی در بازار معاملات مسکن در سطح متعارف قرار داشته باشد.
با لحاظ این کف قیمت دلاری، مشخص می‌شود سطح قیمت دی ماه (۱۳۸۸ دلار) تا برگشت به سطح متعارف، چیزی در حدود ۱۵ درصد فاصله دارد. اما این همه تصویر مکمل از قیمت دلاری مسکن نیست. چرا که مسیر بازگشت قیمت دلاری مسکن به سطح متعارف، یک راه اصلی دارد و یک راه فرعی که دومی، تاثیری بر «احیای قدرت خرید مسکن» زوج‌های خانه اولی ندارد. طی حدود سه ماه گذشته، فرآیندی که باعث برگشت قیمت دلاری مسکن شد، اتفاقی نبود که به «کاهش قیمت آپارتمان برای رسیدن به سطح متعارف» بینجامد، چون این بازگشت از محل «شارژ قیمت دلار» صورت گرفت نه از محل «افت قیمت مسکن».
راه فرعی ماه‌های اخیر در عین حال، چون که «انتظارات تورمی» را دامن می‌زند، در کوتاه مدت اسبابی برای سخت شدن شرایط در بازار مسکن خانه اولی هاست. رویداد‌های به ثبت رسیده در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون، اثر کوتاه مدت رشد نرخ دلار بر انتظارات و متغیر‌های بخش مسکن را قابل رهگیری کرده است.
سال ۹۷ به دنبال جهش ارزی، رونق مصرفی معاملات مسکن خیلی زود از محل رشد قیمت مسکن، تحت‌تاثیر رشد قیمت ارز، آسیب دید و بازار ملک در فاصله کوتاهی با جابه‌جایی بزرگ خریدار سرمایه‌ای به جای خریدار مصرفی روبه‌رو شد. این روند تا سال ۱۴۰۰ ادامه پیدا کرد که در آن سال، رشد محدود نرخ دلار، به گونه دیگری بر نبض قیمت مسکن تاثیر گذاشت. طی نیمه اول امسال نیز بازار مسکن شاهد بازیگردانی متغیر کلیدی نرخ ارز بود.
در این سال‌ها برای بازیگران بازار مسکن محرز شده است که «تغییرات مثبت قیمت دلار» اثر فزاینده بر انتظارات دارد و باعث شارژ خرید‌های غیرمصرفی زمین و مسکن می‌شود و بالعکس. اکنون در این مقطع از سال ۱۴۰۲، ظاهر و باطن متفاوت قیمت دلاری مسکن، دو خروجی به ترتیب برای سیاستگذار و بازیگران بازار مسکن دارد.
خروجی اول، «هدف نامرئی، اما صحیح برای کنترل تورم مسکن» است که مطابق وضع موجود، این هدف باید «کنترل محرک‌های رشد قیمت دلار» و به شکل کامل تر، «مهار تورم عمومی» باشد. در سال جدید همان معادلات سال‌های ۹۷ تا پایان ۱۴۰۲ بر معادله قیمت مسکن حاکم خواهد بود به این معنا که «ثبات نرخ ارز» می‌تواند زمینه اصلی و قوی برای «کاهش خرید‌های غیرمصرفی آپارتمان» و در نتیجه «ثبات قیمت مسکن یا کاهش ممتد ماهانه قیمت» را به همراه داشته باشد و در صورت رشد مثبت قیمت دلار نیز شرایط تورمی به وجود بیاید.
همچنین کاهش تورم عمومی به کاهش هزینه ساخت مسکن و احیای انگیزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سمت عرضه منجر می‌شود که این نیز «خوراک حیاتی بازار مسکن ۱۴۰۳» با توجه به کسری عرضه در بازار معاملات مسکن محسوب خواهد شد. طی سال‌های اخیر تیراژ ساخت به صورت میانگین معادل نصف سال‌های قبل از عصر جهش قیمت‌ها بود و اثر آن به شکل کمبود واحد مسکونی در برخی نقاط احساس می‌شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای زمستان امسال ۴۴ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته، افزایش از خود نشان می‌دهد.
همچنین میانگین قیمت ۱۰ ماهه نیز نسبت به ۱۰ ماهه پارسال بیش از ۷۰ درصد رشد کرده است که تورم سالانه بالا در مقایسه با تورم مسکن سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ است. این جهش قیمت در سال‌جاری تقریبا همه متقاضیان مصرفی را از بازار بیرون کرده است به‌طوری که «کف تاریخی حجم فروش آپارتمان در سال‌جاری» شاهدی بر این موضوع است.
