تکان‌دهنده: واژنس غیرمنتظره دلار روی بازار اجاره‌ها
نگاهی به گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۲ تورم اجاره مسکن سبقت گرفته و از تورم عمومی جلو زده است. این امر باعث افزایش نرخ اجاره‌ها در کشور شده است و در تهران نیز در سال گذشته به ۵۲ درصد رسیده است. این افزایش ناشی از رشد زیادی در اجاره‌های مسکن است که به دلیل رشد قیمت مسکن اتفاق افتاده است.
یکی از راه‌حل‌های پیشنهادی برای کنترل افزایش اجاره‌ها، طرح ساماندهی مسکن و اجاره‌بها است که به تازگی توسط مجلس تصویب شده است. این طرح اجازه می‌دهد که سقف افزایش قیمت اجاره‌ها برای هر استان با توجه به نرخ تورم عمومی تعیین شود.
دلایل اصلی افزایش اجاره‌ها از یک سو قیمت مسکن، از سوی دیگر نرخ رشد دلار است. تولید مسکن در کشور نیز با مشکلاتی روبه‌رو است و کمبود مسکن باعث افزایش نرخ اجاره‌ها شده است. راهکارهایی همچون حمایت از بخش خصوصی و شرایط مالی مناسب برای سرمایه‌گذاری می‌تواند به کاهش این مشکل کمک کند.
آن‌گونه که گزارش مرکز آمار ایران از نرخ تورم مصرف‌کننده در اسفند ماه ۱۴۰۲ نشان می‌دهد نرخ تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۲ از تورم عمومی سبقت گرفته است؛ به گونه‌ای که تورم سالانه اجاره مسکن کشور در سال گذشته از ۳۹.۶ درصد هم گذشت و میزان تورم ماهانه اجاره مسکن ۲.۴ درصد و میزان تورم نقطه به نقطه نیز ۴۲ درصد شده است.
به گزارش اعتماد، همچنین براساس آمار‌ها رشد هزینه اجاره‌نشینی در سال گذشته نسبت به سال قبل از آن در تهران به ۵۲ درصد رسیده است. در تهران نسبت تورم مسکن به تورم اجاره که پیش‌تر بالای ۱.۴ درصد بود به ۱.۲ درصد رسیده که این کم شدن فاصله به دلیل شتاب گرفتن رشد اجاره‌بها در سال‌های اخیر بوده است.
افزایش اجاره‌بهای استانی، براساس نرخ تورم عمومی؟
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس در مصاحبه با یکی از سایت‌های خبری اعلام کرده که یکی از طرح‌های خوب تنظیم‌گری در حوزه مسکن، طرح ساماندهی مسکن و اجاره‌بهاست که مجلس آن را تصویب کرده است. طبق اعلام این نماینده مجلس براساس این طرح سقف افزایش قیمت اجاره‌بها برای هر استان جداگانه و متناسب با نرخ تورم عمومی خواهد بود و به شورای عالی مسکن اجازه داده شده که این موضوع را بررسی و افزایش را اعلام کند.
این نماینده مجلس گفته است که در این طرح پیشبینی شده که شورای عالی مسکن در هر سال نرخ تورم مسکن را بررسی کند، اگر این نرخ تورم از نرخ تورم عمومی که بانک مرکزی اعلام می‌کند، بیشتر باشد، اجازه دارد براساس نرخ تورم سقف افزایش قیمت اجاره‌بها را اعلام کند.
چرا اجاره‌بهای مسکن، بیش از ۵۰ درصد بالا رفت؟
بیت‌اله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن درخصوص صعود چشمگیر اجاره‌بهای مسکن در سال گذشته، گفت: این مساله طبیعی است، چرا که قیمت مسکن به صورت تصاعدی در حال افزایش است و این رشد قیمت هم در پارامتر‌های مختلف مسکن ازجمله اجاره‌بهای آن اثرگذار است، البته این رشد قیمت با تاخیر بین اجاره و خرید مسکن اتفاق می‌افتد و گاهی می‌بینیم که ابتدا اجاره مسکن بالا می‌رود و پس از آن قیمت مسکن رشد می‌کند.
ستاریان در ادامه افزود: معمولا در ابتدای سال افرادی که برای خرید مسکن خیز برداشته‌اند پس از گذشت چند ماه به دلیل رشد تورم دیگر قادر به خرید ملک موردنظرشان نیستند و به ناچار مجبور به بررسی فایل‌های اجاره می‌شوند و همین مساله باعث افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن می‌شود.
اثر مستقیم رشد نرخ دلار روی قیمت مسکن
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که چرا روند اجاره ملک از روند نرخ رشد قیمت مسکن بالاتر رفته است، گفت: این موضوع نشان‌دهنده آن است که قیمت مسکن هم رو به افزایش است هر چند در ابتدا ممکن است نرخ اجاره افزایشی شود، اما به دلیل رشد تقاضا و کاهش عرضه آن قیمت مسکن نیز با رشد همراه می‌شود.
ستاریان با اشاره به اثر رشد نرخ دلار روی قیمت مسکن تصریح کرد: تاثیر نرخ دلار روی تورم کل کالاهاست و بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نیز تورم بخش مسکن را افزایش می‌دهد، ضمن آنکه تمامی تولیدات و مصالح ساختمانی نیز به نرخ دلار وابسته هستند و در مجموع نرخ دلار روی ملک هم اثرگذار است که این مساله تنها روی ملک اثر ندارد و روی کل کالا‌ها اثرگذار است.
چالش اصلی عدم تولید مسکن، به میزان کافی است
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: یکی از معضلات کنونی مسکن عدم تولید ملک به میزان کافی است و اینکه این کالا وارداتی نیست و باید در داخل کشور تولید شود که باعث به‌هم خوردن عرضه و تقاضا در کشور شده است.
ستاریان با بیان اینکه ما قدرت تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال را نداریم، افزود: هر ساله با یک کسری بالایی در این زمینه روبه‌رو هستیم و زمانی که این کسری اضافه می‌شود این افزایش قیمت ناشی از کسری کالا باعث شدت گرفتن تورم در این بخش می‌شود.
او در پاسخ به این پرسش که چشم‌انداز بازار ملک تا تابستان به چه صورت است، گفت: ترجیح می‌دهم در این خصوص اظهارنظری نکنم به این دلیل که هرگونه اظهارنظری از سوی بنده به سیاه‌نمایی تعبیر می‌شود.
تولیدکنندگان مسکن در ایران تولیدکنندگانی خرد هستند
ستاریان در ادامه تصریح کرد: بار‌ها به دولت‌ها اعلام کرده‌ایم هیچ دولتی در هیچ جای دنیا ملکی نساخته است و اگر هم قرار است تولید مسکن رشدی داشته باشد باید آن را به دست بخش خصوصی بسپارند چنانچه در مسکن مهر هم شاهد شعار‌های زیادی از سوی دولت بودیم، اما نهایتا نتیجه این شد که تولیدکنندگان بخش خصوصی تولیدات خود را کاهش دادند.
این کارشناس حوزه مسکن افزود: تولیدکنندگان مسکن در ایران تولیدکنندگان خرد به شمار می‌روند و این مجموعه‌ها معمولا بین ۱۰ تا ۲۰۰ واحد مسکونی تولید می‌کنند و ما فاقد شرکت‌های انبوه‌ساز بزرگ مانند سایر کشور‌ها هستیم تا یک تحلیل درازمدت عقلانی نسبت به ساخت و ساز مسکن داشته باشیم.
چرا آهنگ تولید مسکن کند شد؟
او تصریح کرد: واقعیت این است که بلافاصله پس از شعار‌های دولت و تبلیغات‌شان درخصوص ساخت و ساز مسکن ملی تولیدات تولیدکنندگان خرد کاسته می‌شود آن‌هم از ترس اینکه این حجم بالا از ساخت و ساز دولتی باعث شکسته شدن قیمت‌ها شود.
او ادامه داد: این اتفاق در زمان تبلیغات مسکن مهر در زمان احمدی‌نژاد هم رخ داد و در آن سال‌ها زمانی که ساخت این مدل از مسکن اعلام شد تولیدات بخش مسکن به شدت کاهش پیدا کرد.
ستاریان خاطرنشان کرد: ۹۵ درصد تولیدات بخش مسکن در دست بخش خصوصی است و متاسفانه شاهد آن هستیم در دو، سه سال گذشته و از زمانی که طبل ساخت مسکن ملی از سوی دولت زده شد میزان تولیدات افت کرده است و حتی این میزان کمتر از سال‌های قبل هم شده است.
بخش خصوصی نیازمند، سرمایه‌گذاری امن است
او تصریح کرد: تنها زمانی که یک تحلیل درست در بخش مسکن اتفاق بیفتد سرمایه‌ها هم به این سمت گرایش پیدا می‌کنند، امروز تولیدکنندگان می‌دانند که وعده ساخت ۳ میلیون مسکن ملی در طول این سه سال به جایی نرسیده است پس می‌توان امیدوار بود که از سال‌های آینده بخش خصوصی مجددا وارد بازار تولید مسکن شود.
ستاریان با تاکید بر اینکه دولت باید به منظور حمایت از بخش خصوصی ابزار‌های مالی مناسب را دراختیار این بخش قرار دهد، تصریح کرد: تولید در بخش مسکن نیازمند سرمایه‌گذاری امن است نه اینکه هرازگاهی شعار‌هایی درخصوص ساخت و ساز بدهد و سرانجامی هم نداشته باشد.
شهرک‌های اقماری آویزان شهر مادر شدند
این کارشناس بازار مسکن در مورد تجربه سکونت مستاجران در شهرک‌های اقماری ادامه داد: تاریخچه این شهرک‌های Satellite town در دنیا به سال ۱۸۹۵ برمی‌گردد که تجربیات منفی از سکونت در این شهرک‌ها وجود دارد، چرا که این شهرک‌ها نتوانستند سرریز جمعیت شهر‌های مادر را جذب کنند بلکه شبیه پایلوتی برای روستاییان و افرادی شدند که در شهر‌های کوچک ساکن بودند که به این شهرک‌های اقماری وارد شدند و به نوعی آویزان شهر مادر شدند.
هیچ راه کوتاه‌مدتی برای کاهش اجاره‌بها وجود ندارد
ستاریان با اشاره به مکان‌یابی اشتباه این شهرک‌ها گفت: عدم انتخاب منطقه درست برای ساخت این شهرک‌ها و عدم هویت دادن به این شهرک‌ها که نه هویت اقتصادی دارند و نه هویت تولیدی و تجاری و گاه تنها از این شهرک‌ها به عنوان شهرکی خوابگاهی یاد می‌شود که تجربه‌ای ناموفق است.
او با بیان اینکه هیچ راه کوتاه‌مدتی برای کاهش اجاره‌بها وجود ندارد، گفت: متاسفانه برنامه‌های مسکن برنامه‌های درازمدت و میان‌مدتی است و اصلا این‌گونه نیست که ظرف یک سال همه مسائل تغییر کند و شاهد آن بودیم که قوانین پلیسی و بگیر و ببند هم راه‌حل مناسبی نبوده است، چرا که مشکل اصلی کمبود مسکن است و امروزه مردم در حاشیه شهر‌ها در وضعیت اسفناکی زندگی می‌کنند که موضوع اصلی به کسری چند میلیونی در حوزه مسکن برمی‌گردد.
