از کمای سیاستی تا فرارو: رونق بازار مسکن
سرمایه‌گذاران ساختمانی در حال حاضر نگران آینده بازار ساختمانی هستند و شاخص “انتظارات سازنده‌ها” در اسفند سال گذشته به رکورد “نااطمینانی” رسیده است. این نگرانی‌ها ناشی از عواملی از جمله “ناامیدی به اتخاذ سیاست درست در بخش مسکن” و “تورم ارزی ساخت” می‌باشد.
با بررسی ۵۴ ماه فعالیت شرکت‌های ساختمانی، مشاهده می‌شود که با وجود رکود مستمر در بازار ساختمانی، اما وضعیت فعلی بازار به دلیل عواملی مانند تورم ارزی و عدم سیاستگذاری مناسب رو به کاهش می‌باشد. نااطمینانی سازنده‌ها نسبت به آینده بازار ساخت و مسکن، به شدت تشدید شده و رکورد نامساعدترین شرایط قابل پیش‌بینی را ثبت کرده است.
گزارش‌ها نشان می‌دهد که افزایش هزینه‌های ساخت، تورم در بازار مصالح، و ناپایداری دلار، از جمله عوامل اصلی تشدید نااطمینانی سازنده‌ها در بازار ساختمانی می‌باشد. علاوه بر این، عدم استقرار مشخص در سیاستگذاری ها، تورم تولید مسکن، افزایش هزینه‌ها و کاهش سود، و مهاجرت سازندگان به حوزه‌های دیگر نیز از دیگر عوامل تشدید ناامیدی در این بازار می‌باشد.
بنابراین، اقدامات مناسب و سیاست‌های قاطع در بخش مسکن و ساختمان برای کاهش تورم و بهبود شرایط بازار، ضروری به نظر می‌رسد. اهمیت توجه به نیازهای سرمایه‌گذاران و سازنده‌ها، و ایجاد امکانات مناسب برای افزایش اعتماد و بازدهی در این حوزه، برای جلوگیری از تشدید نااطمینانی و رکود در بازار، بسیار حیاتی است.
سرمایه‌گذاران ساختمانی، بیش‌از هر زمان دیگر، نسبت به آینده بازار ساخت، نگاه رکودی دارند. رصد ۵۴ ماه فعالیت شرکت‌های ساختمانی از دوربین «شامخ» نشان می‌دهد، عدد شاخص «انتظارات سازنده‌ها» در اسفند سال گذشته، در فاز «نااطمینانی» رکورد زد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌ها مشخص می‌کند، اگر چه از پاییز ۹۸ به بعد مطابق شاخص «شامخ کل» -با میانگین ماهانه ۴۹.۲- ساختمان‌سازی همواره در رکود بوده، اما هم‌اکنون، سه عامل از جمله «ناامیدی به اتخاذ سیاست درست در بخش مسکن» و «تورم ارزی ساخت»، بازار را به کما برده است.
نااطمینانی بسازوبفروش‌ها نسبت‌به وضعیت پیش روی بازار ساخت‌وساز رکورد نامساعدترین شرایط قابل پیش بینی از این بازار را به ثبت رساند. این در حالی است که بررسی ۵۴ ماه فعالیت شرکت‌های ساختمانی، براساس گزارش‌های رسمی، نشان‌دهنده شرایط نااطمینانی، رکود و وضعیت نامساعد بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن در بازه زمانی مهر ۱۳۹۸ تا اسفند ۱۴۰۲ است.
تازه‌ترین گزارش اتاق تعاون ایران از وضعیت فعالیت‌های ساخت و ساز و همچنین شرایط بازار مسکن به روایت سازنده‌ها که هر ماه با عنوان گزارش شامخ مسکن منتشر می‌شود نشان‌دهنده ثبت رکورد جدید از نااطمینانی سازنده‌ها نسبت به شرایط پیش روی بازار فعالیت‌های ساختمانی است. سازنده‌ها کمای سیاستی در بازار مسکن را یکی‌از ریشه‌های این نااطمینانی اعلام می‌کنند.
عدد مربوط به شاخص انتظارات سازنده‌هـــا از فعالیت‌های ساختمانی در این گزارش در حالی ۲۱.۱۱ گزارش شده است که این میزان پایین‌ترین عدد مربوط به این شاخص از ابتدای انتشار گزارش‌های شامخ بخش ساختمان (یعنی از مهر ۱۳۹۸) است. در قالب این شاخص، سازنده‌ها و شرکت‌های ساختمانی انتظار خود از وضعیت پیش روی بازار مسکن و ساخت وساز در کوتاه مدت (ماه پیش روی آنها)، را بیان می‌کنند. این موضوع نشان می‌دهد نگرانی سازنده‌ها از وضعیت بازار ساخت و معاملات مسکن که در طول سال‌های گذشته تاکنون همواره وجود داشته است، هم اکنون به میزان قابل توجهی تشدید شده است.
ارزیابی ۵۴ ماهه سازنده‌ها از بازار
گزارش اتاق تعاون ایران از وضعیت بازار ساخت و ساز و معاملات مسکن یا همان شامخ بخش ساختمان در حالی به تازگی نتایج مربوط به روایت سازنده‌ها و شرکت‌های ساختمانی از وضعیت اسفند ۱۴۰۲ را منتشر کرده است که دنیای اقتصاد، ۵۴ ماه ارزیابی فعالان ساختمانی از این بازار را مورد بررسی قرار داده است. علاوه بر آنکه گزارش اسفندماه نشان‌دهنده ثبت رکورد تازه‌ای از تشدید نااطمینانی سازنده‌ها از فعالیت‌های ساختمانی و مجموعه آنچه این فعالیت‌ها را تحت تاثیر قرار می‌دهد، است که بررسی ماه به ماه ارزیابی سازنده‌ها از این بازار نیز نشان دهنده ۵۴ ماه رکود و نااطمینانی آنها از وضعیت ساخت و معاملات مسکن است.
از مهرماه ۱۳۹۸، اتاق تعاون ایران، با نظرسنجی از فعالان بازار ساخت‌وساز و مدیران شرکت‌های ساختمانی، وضعیت ماهانه بازار ساخت و معاملات مسکن و همچنین چشم انداز کوتاه مدت (یک ماهه) سازنده‌ها از شرایط پیش روی آنها در این بازار را در قالب یک گزارش ماهانه، منتشر می‌کند. در این گزارش، با ارزیابی نمراتی که فعالان ساختمانی به بیش از ۱۰ پرسش مشخص درباره شرایط کسب و کارشان می‌دهند، شاخصی تحت عنوان شامخ کل ساختمان، استخراج می‌شود.
عدد این شاخص کل و همه شاخص‌های مورد ارزیابی در صورتی که بالاتر از ۵۰ باشد، نشان‌دهنده بهتر شدن شرایط در ماه مورد بررسی نسبت به ماه قبل است. عدد ۵۰ نشان دهنده عدم تغییر وضعیت و اعداد کمتر از ۵۰ نشان دهنده بدتر شدن شرایط برای سازنده‌ها و فعالان ساختمانی و مجموعه بازار است.
نتایج بررسی‌ها از ۵۴ ماه روایت سازنده‌ها از وضعیت بازار ساخت و ساز و مسکن حاکی است میانگین شاخص «شامخ کل» بخش مسکن و ساختمان از مهر ۹۸ تا اسفند ۱۴۰۲ عدد ۴۹.۷ بوده که این نمره (عدد زیر ۵۰)، عملا نشان‌دهنده ۵۴ ماه رکود و نااطمینانی به روایت سازنده هاست که در گزارش شامخ منتشر و منعکس شده است.
میانگین شاخص «شامخ کل ساختمان» طی این ۵۴ ماه یعنی عدد ۴۹.۲، در واقع «رکود ۵ ساله» مسکن را تایید می‌کند. هر چند رکود در بازار ساخت وساز از بیش از ۵ سال گذشته آغاز شده و هر سال بر عمق آن افزوده شد. با شروع رکود در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر جهش‌های مکرر قیمت و از دست رفتن قدرت خرید تقاضای مصرفی، شرایط نااطمینانی در این بازار تشدید شد. تحلیل داده‌های گزارش شامخ بخش ساختمان در حالی از یک طرف نشان دهنده ۵ سال رکود و نااطمینانی فعالان ساختمانی از وضعیت کسب و کارشان است که بررسی‌ها حاکی است، در بلندمدت، «جهت و سطح انتظارات سازنده‌ها» بر «جهت رفتار و متغیر‌های بازار ساخت مسکن» اثر معناداری می‌گذارد؛ چرا که میانگین اعداد ماهانه این دو شاخص تقریبا با هم برابر شده اند.
در واقع، نااطمینانی سازنده‌ها از وضعیت پیش روی فعالیت‌های ساختمانی و همچنین شرایط بازار مسکن که در قالب شاخص انتظارات آنها از وضعیت ماه بعد در گزارش‌های شامخ منعکس می‌شود، عملا در ماه‌های بعد خود را بر شامخ کل ساختمان نشان می‌دهد و حاکی از آن است که پیش بینی سازنده‌ها از وضعیت بازار پیش بینی نادرستی نبوده است. در واقع، واقعیت بازار با پیش بینی و انتظارات سازنده‌ها هم جهت بوده است.
روایت وضعیت اسفند ۱۴۰۲
برآیند و تحلیل نظرسنجی از سازنده‌ها و فعالان ساختمانی درباره وضعیت بازار ساخت وساز و مسکن در اسفند ماه در نمره ۵۷.۷۸ شامخ کل ساختمان، منعکس شده است.
اگرچه نمره شامخ کل از عدد ۵۰ بالاتر است، اما در این گزارش مولفه‌هایی وجود دارد که بالاتر رفتن عدد آنها نشان‌دهنده بهتر شدن شرایط نیست؛ به عنوان مثال بالاتر رفتن عدد مربوط به هزینه ساخت در شاخص قیمت خرید مصالح و مواد اولیه مورد نیاز برای ساخت وساز به معنای تورم بالاتر و بدتر شدن اوضاع است، اما عدد حاصل از آن بر شامخ کل اثر گذاشته و آن را افزایش می‌دهد؛ بنابراین الزاما بالاتر بودن عدد شامخ کل از ۵۰ به معنای بهتر شدن صد‌درصدی اوضاع نسبت به ماه قبل نیست؛ بنابراین بررسی آیتم به آیتم شاخص‌های مورد پرسش در نظر سنجی از مدیران شرکت‌های ساختمانی از اهمیت بیشتری نسبت به استناد به عدد شامخ کل برخوردار است.
گزارش اسفندماه و جدول نمرات شاخص‌های مورد بررسی در گزارش اسفند ماه شامخ بخش ساختمان نشان می‌دهد، شاخص بیان کننده «اوضاع قیمت تمام شده ساخت مسکن»، در بدترین وضعیت از تیرماه ۱۴۰۲ به بعد، قرار گرفته است. عدد مربوط به این شاخص ۶۲ گزارش شده است که اگر زیر ۵۰ برود، یعنی تورم ساخت پایین آمده است و هر چه بالاتر برود نشان دهنده افزایش سرعت رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد علت این موضوع می‌تواند شکل گیری شرایط تورمی در بازار نهاده‌های ساختمانی در زمستان به‌خاطر «انتظارات تورمی» متاثر از اوضاع دلار در پایان سال گذشته باشد.
شاخص بیان کننده «وضعیت فروش واحد‌های ساخته شده از سوی سازنده‌ها» در اسفندماه، اما در بهترین وضعیت از ابتدای ۱۴۰۲ به بعد قرار گرفت (عدد ۵۷) که البته، چون تا ۱۰۰ فاصله دارد، این رشد شاخص به معنای بهبود کامل اوضاع نیست؛ پایان سال گذشته معاملات مسکن یک رشد خفیف را به‌خاطر «تقاضای سرمایه‌ای ناشی از تحریک با انتظارات تورمی» پیدا کرد.
از سوی دیگر، شاخص بیان کننده وضعیت «قیمت مصالح ساختمانی» شرایط حادتر را در اسفند پیدا کرد و روی عدد ۶۹ قرار گرفت؛ این موضوع نیز به خاطر بروز تورم در بازار مصالح بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد، شاخص «انتظارات سازنده‌ها نسبت به سال ۱۴۰۳» در اسفند سال گذشته، پایین‌ترین عدد در طول انتشار گزارش‌های شامخ را ثبت کرد و روی عدد ۲۱ قرار گرفت.
این عدد رکورد کمترین امتیازی است که سازنده‌ها به چشم انداز خود از آینده کوتاه‌مدت ساخت وساز داده اند. حتی در اسفندماه‌های سال‌های قبل نیز اگر چه عدد مربوط به انتظار سازنده‌ها از فعالیت‌های ساختمانی در فروردین ماه به علت تعطیل یا نیمه تعطیل بودن فعالیت‌های ساختمانی در این ماه (به دلیل تعطیلات سال نو و …) پایین‌تر از عدد انتظارات آنها در ماه‌های دیگر بود اما، عدد ۲۱ کمترین نمره‌ای است که از ابتدای انتشار گزارش‌های شامخ (مهرماه ۱۳۹۸) به این شاخص اختصاص یافته است.
چرا نااطمینانی رکورد زد؟
بررسی‌ها و تحلیل‌ها نشان می‌دهد، دلایل ثبت رکورد جدید از شدت نااطمینانی سازنده‌ها نسبت به فعالیت‌های آنها در آینده کوتاه مدت را می‌توان در ۵ عامل طبقه‌بندی کرد. سه علت اول به عنوان سه ریشه این نارضایتی و ناامیدی قابل توجه است.
اولین دلیل مربوط به «گلایه و نارضایتی رسمی سرمایه گذاران ساختمانی از دولت» به خاطر «عدم سیاستگذاری مشخص در حوزه ساختمان برای برون رفت از شرایط رکود تورمی» است.
فعالان ساختمانی در این باره، اعلام کردند: با وجود طولانی شدن رکود تورمی در بازار مسکن و ساختمان تاکنون اقدام موثر و مشخصی از سوی سیاستگذار برای بهبود شرایط شاهد نبوده‌ایم و رکود تورمی هر سال نسبت به سال قبل تشدید شده است که این موضوع بر فعالیت سازنده‌ها و کل بازار مسکن اثر سوء داشته است.
از سوی دیگر «جهش نرخ ارز در پایان سال گذشته» و تجربه منفی سازنده‌ها از اثر ناپایداری دلار طی سال‌های گذشته، این شرایط را تشدید کرده است. این موضوع به عنوان دومین علت موثر در تشدید نااطمینانی سازنده‌ها در کنار بروز عامل سوم یعنی «تورم تولید مسکن» و بی منطق شدن بررسی‌های اقتصادی پروژه‌های ساختمانی در شهرها، بر روند فعالیت‌های ساختمانی اثر منفی داشته و سازنده‌ها را در بسیاری از موارد از تعریف پروژه‌های جدید بازداشته است. این در حالی است که «از صرفه افتادن مشارکت در ساخت» به عنوان اصلی‌ترین مدل تامین زمین در کلان‌شهر‌هایی مانند تهران، در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش حاشیه سود مورد انتظار سازنده ها، به عنوان عامل چهارم تشدید ناامیدی در میان سازنده‌ها نقش داشته است. مجموعه این شرایط و ناامیدی‌ها از سمت سازنده ها، موجب مهاجرت گروهی از آنها از بازار ساخت مسکن به سایر حوزه‌های ساخت از جمله ساخت تاسیسات نفت و گاز شده است، که این موضوع را می‌توان به عنوان عامل پنجم، مورد توجه قرار داد.
