راه‌های موثر کنترل افزایش قیمت‌های مسکن در اروپا
در ایران، مسأله خرید یا اجاره خانه به دلیل تورم و بحران مسکن، همواره یک مشکل بوده است. رسانه‌ها و سایت‌های خبری به شدت در این زمینه تاکید می‌کنند و این موضوع هر سال به یک بحث جدید تبدیل می‌شود. علی رغم تلاش انجام شده تاکنون، این مشکل به طرز معجزه‌آسا حل نگردیده است. از سوی دیگر، کشورهای اروپایی با اقدامات قوی موفق به کنترل قیمت مسکن در کشورهاشان شده‌اند. این اقدامات از جمله تعیین وام مسکن برای خانه اولی‌ها، معافیت مالیاتی برای فروش به افراد بی‌خانمان، و مالیات سنگین برای دارایان خانه‌های دوم و بیشتر است. هلند از جمله کشورهایی است که با یک بودجه مناسب، مدیریت اجاره خانه‌ها و ایجاد سیاست‌های کنترلی، توانسته به خوبی بازار مسکن را تحت کنترل خود قرار دهد. از این روش‌ها، معافیت مالیاتی برای فروشندگان خانه به افراد بی‌خانه و تعیین اجاره‌ها بر اساس امتیازات، می‌تواند برای ایران الگو قرار گیرد تا این مسأله نیز در این کشور حل شود.
چرا مساله خرید یا اجاره خانه سال‌هاست در ایران به دلیل تورم، بحرانی و مساله‌ساز است و انگار قرار هم نیست حل شود؟ کافی‌ست آرشیو روزنامه‌ها و سایت‌های خبری را نگاه کنید تقریبا هیچ سالی نبوده که در بهار و تابستان، رسانه‌ها از بحران مسکن و گرانی خانه و مشکلات مستاجران ننوشته باشند. مشکل کار کجاست؟ تجربه دیگر کشورها در این زمینه چیست و آنها برای حل این مشکل چه کارهایی کرده‌اند؟ آیا نمی‌شود از تجربه موفق بقیه در این زمینه استفاده کرد؟
معضلی است که ما در ایران درگیرش هستیم آیا امکان حل شدن دارد؟ چرا تورم در ایران کاری کرده که خانه‌دار شدن در ایران تبدیل به آرزویی محال یا حداقل سخت و پیچیده شده است؟ در حالی که در دنیا سعی می‌کنند سیاست‌هایی برای کنترل قیمت مسکن تعیین کنند، در ایران اوضاع چندان خوب نیست و متولیان هنوز اقدام حساب شده و نتیجه بخشی برای کنترل تورم بازار ملک نکرده‌اند، خیلی از قوانینی هم که قرار بود حلال مشکلات باشند از ایده‌هایی روی کاغذ فراتر نرفته‌اند. این گزارش سعی کرده بخش‌هایی از سیاست‌های کنترلی که در اروپا انجام شده را به عنوان مثال‌های موفق معرفی کند.
مردم اروپا صاحبخانه هستند یا مستاجر؟
تفاوت‌های زیادی بین ساکنان کشورهای مختلف اروپایی در میزان صاحبخانه یا مستاجر بودن آنها وجود دارد. سایت یورو استیت مالک یا مستاجر بودن مردم اروپا را در سال ۲۰۲۲ بررسی کرده است. آمارها نشان می‌دهند بیش از ۶۹درصد ساکنان کشورهای اتحادیه اروپا مالک خانه‌هایی هستند که در آنها زندگی می‌کنند. اما نکته جالب اینکه برخلاف تصور بالاترین درصد مربوط به صاحبخانه‌ها، متعلق به کشورهای مرفه اروپایی نیست. مردم رومانی با ۹۵درصد، اسلواکی ۹۳درصد، کرواسی ۹۱درصد و مجارستان ۹۰درصد صاحب خانه خودشان هستند. از سمت دیگر مردم کشورهای مرفهی مانند آلمان و اتریش با ۴۶درصد کمترین نرخ صاحبخانه‌ها را در اتحادیه اروپا دارند.
قیمت مسکن در اروپا چقدر رشد داشته است؟
طبق تحقیقات سایت یورو استیت، متوسط قیمت مسکن در کشورهای عضو اتحادیه اروپا بین سال‌های ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۲ حدود ۴۷درصد رشد داشته است. نکته عجیب‌تر اینکه قیمت اجاره خانه در همین بازه زمانی فقط ۱۸ درصد بالا رفته است. مقایسه افزایش قیمت مسکن در اروپا با بازار مسکن ایران نتایج وحشتناکی دارد.
طبق آمار بانک مرکزی متوسط قیمت یک متر آپارتمان در شهر تهران در همان بازه زمانی اروپا که بالاتر ذکر شد (۱۳۸۹ و ۱۴۰۱)، ۱.۸ میلیون تومان و ۳۶میلیون تومان گزارش شده است. یعنی در حالی که اروپایی‌ها رشد ۴۷ درصدی قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند، مردم ایران با رشد ۲ هزار درصدی یا ۲۰برابری قیمت خانه مواجه شده‌اند. اما ایراد کار کجاست؟ چطور اروپایی‌ها می‌توانند با وجود تورم بعد از سال‌های کرونا، قیمت مسکن را کنترل کنند، اما دست‌های سیاستگذاران ایرانی در مواجهه با غول تورم حوزه مسکن همیشه بالا و تسلیم است.
بودجه سنگین برای کنترل قیمت مسکن
کافی است بودجه‌ای که صرف مدیریت بخش سیاست‌های کلی مسکن کشورهای عضو اتحادیه اروپا را بدانید تا متوجه کنترل قیمت مسکن در این بخش از جهان باشید. سیاست‌های مسکن اتحادیه اروپا را می‌توان در سه‌دسته طبقه‌بندی کرد:
· کشورهایی که بیش از ۳درصد «GDP» یا همان تولید ناخالص داخلی را صرف سیاست‌های ساخت و مدیریت قیمت حوزه مسکن می‌کنند. ( هلند، سوئد و بریتانیا)
· کشورهایی که حدود یک تا ۲ درصد «GDP» را صرف مدیریت و ساخت مسکن می‌کنند. ( اتریش، دانمارک، فرانسه و آلمان)
· کشورهایی که حدود یک درصد «GDP» را برای مدیریت بخش مسکن هزینه می‌کنند. (سایر کشورهای عضو اتحادیه اروپا)
هلند به عنوان کشوری که بیشترین سهم از تولید ناخالص داخلی خود را صرف بخش مسکن می‌کند و در سال‌های اخیر به خاطر تورم بازار مسکن دست به تغییراتی در قوانین حوزه املاک زده، مورد خوبی برای بررسی است.
هلندی‌ها چطور غول مسکن را شکست دادند؟
۳ درصد تولید ناخالص داخلی هلند ( یعنی ۳۳ میلیارد دلار) با جمعیت ۱۸میلیون نفری صرف امور مدیریت و کنترل بخش مسکن می‌شود. در حالی که در بودجه ۱۴۰۳ ایران با جمعیت ۸۸میلیون نفر، بودجه وزارت راه و شهرسازی ۶۸ هزار میلیارد تومان (چیزی حدود یک‌میلیارد دلار) آورده شده است.
نکته اینکه وزارت راه و شهرسازی ایران تنها بخشی از وظایفش سیاست‌گذاری در حوزه مسکن و شهرسازی در کشور است و علاوه بر این متولی ادارهٔ امور حمل‌ونقل زمینی، دریایی و هوایی در محدودهٔ داخلی کشور و ارتباطات ترابری میان ایران و دیگر کشورهای جهان نیز هست و بخش زیادی از بودجه این وزارتخانه صرف این امور می‌شود. همین فاصله معنادار بودجه، اولین تفاوت اهمیت مسکن در نگاه دولت‌های دو کشور است. اما هلندی‌ها در کنار بودجه مناسب، با اعمال قانون‌های حمایتی سعی کرده‌اند ترمز تورم بازار مسکن را بکشند.
قوانین خرید خانه
· اولین قانون دادن وام مسکن به خانه اولی‌ها است. یعنی هلندی‌ها فقط در زمان خرید خانه اول می‌توانند از وام‌های با بهره کم و طولانی‌مدت برای خرید خانه استفاده کنند، اما همین وام تا ۸۰ درصد ارزش ملک را برای متقاضی خرید خانه پوشش می‌دهد. در حالی که در ایران خریداران خانه می‌توانند – به شرط تسویه وام قبلی و برای خرید خانه بعدی – هر تعداد که می‌خواهند، وام بگیرند و از این لحاظ منعی برای گرفتن وام‌های متعدد وجود ندارد. اما نکته اصلی این است که وام مسکن در ایران کمتر از ۱۰ درصد ارزش واقعی ملک را پوشش می‌دهد.
· فروشنده ملک اگر خانه‌اش را به متقاضی‌ای که خانه ندارد و بین ۱۸ تا ۳۵سال سن دارد، بفروشد، از معافیت مالیاتی معامله برخوردار می‌شود. این قانون هم تمایل فروشندگان و دادن تخفیف به خریداران بدون خانه را به دنبال دارد، هم از کسانی به سن خانه‌دار شدن و استقلال رسیده‌اند، حمایت می‌کند.
· کسانی که قصد خرید خانه دوم و بیشتر را دارند، باید مالیات سنگین دارایی اموال را در زمان خرید ملک دوم – گاهی مواقع تا ۱۰درصد – پرداخت کنند. این مالیات برای کنترل وسوسه‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است. در ایران هم مالیات نقل‌وانتقال ملک برابر با ۵درصد ارزش معامله است که باید چیزی حدود ۲۰درصد ارزش واقعی ملک باشد. اما ارزش معامله( که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود) هنوز با ارزش واقعی فروش ملک متفاوت است، مثلا اگر قیمت واقعی یک خانه ۵میلیارد تومان باشد، ارزش معاملاتی آن ۵۰۰میلیون تومان برآورد می‌شود که مالیات ۵درصدی از آن – یعنی ۲۵میلیون تومان – به هیچ وجه بازدارنده نیست. برای اینکه بدانید ارزش معاملاتی مورد محاسبه مالیات چقدر از قیمت واقعی ملک در ایران پایین‌تر است، بد نیست نگاهی به «ارزش معاملاتی املاک در سازمان امور مالیاتی» بیندازید.
· در هلند اگر مالکان خانه قصد فروش خانه و خرید ملک دیگری را دارند، باید مالیات نقل‌وانتقال ملک به دولت بدهند.
مدیریت اجاره خانه در هلند
دولت هلند یک شیوه امتیازدهی براساس متراژ خانه، امکانات، قرار گرفتن در موقعیت شهری و میزان بازدهی انرژی دارد که براساس آن به خانه‌های اجاره‌ای امتیاز می‌دهد. پس اگر مالک خانه‌ای در هلند هستید که قصد اجاره‌اش را دارید، مبلغ اجاره خانه‌تان مطابق با امتیازی است که به دست می‌آورد.
طبق امتیازدهی خانه‌های اجاره‌ای هلند به دو دسته تقسیم می‌شوند: مسکن اجتماعی و مسکن خصوصی.
۷۵درصد خانه‌های اجاره‌ای در دسته مسکن اجتماعی و ۲۵ درصد هم در طبقه مسکن خصوصی قرار می‌گیرند. حالا اگر شما در طول سال درآمدی کمتر از ۳۷هزار یورو داشته باشید، می‌توانید ساکن یکی از خانه‌های اجاره‌ای بخش مسکن اجتماعی شوید. تعیین اجاره‌بهای این خانه‌ها و هزینه‌های احتمالی آنها (مانند تعمیرات برق، لوله‌کشی و…) بر عهده شهرداری ناحیه‌ای است که خانه در آن واقع شده است. افزایش اجاره سالانه هم با مجوز شهرداری و به طور محدود اضافه می‌شود. با همین سیاست‌گذاری، افرادی که حداقل درآمد را در این کشور دارند، می‌توانند با خیالی آسوده خانه‌ای متناسب با بودجه‌شان اجاره کنند.
آیا پلتفرم‌های آنلاین روی تورم قیمت مسکن اثرگذار هستند؟
یکی از مسائلی که در سال‌های اخیر همیشه در زمان افزایش قیمت ارزش ملک یا اجاره خانه در ایران مساله‌ساز بوده، دلایل تورم در بازار مسکن است. معمولا سیاستگذاران به جای گذاشتن مالیات متناسب برای کسانی که خانه دوم را می‌خرند، گرفتن مالیات از کسانی که قصد خرید و فروش خانه را دارند، یا گذاشتن قوانینی برای کنترل افزایش اجاره سالانه، توپ را در زمین مشاوران املاک می‌اندازند که به خاطر کسب سود بیشتر خانه‌ها را گران‌تر می‌فروشند.
یا سراغ پلتفرم‌های آنلاین انتشار آگهی می‌روند و ادعا می‌کنند با درج قیمت خانه در آگهی‌های بخش املاک، روی گرانی اثرگذار هستند. اما واقعیت این است که مشاوران املاک در همه دنیا براساس پورسانت فروش یا اجاره خانه درآمد دارند و این سیاست‌های بازدارنده است که فعالیت مشاوران املاک را کنترل می‌کند.
از طرف دیگر، اروپایی‌ها بیشترین استفاده را برای خرید و فروش یا اجاره مسکن از پلتفرم‌های آنلاین می‌کنند و بخش زیادی از معاملات مسکن از طریق همین سایت‌های خرید فروش یا اجاره انجام می‌شود. سایت «rightmove.co.uk» در انگلستان با بیش از یک میلیون خانه برای فروش و اجاره و ۱۰۲ میلیون بازدید ماهانه، یا سایت «immowelt.de» در آلمان با ۱۵ میلیون بازدید ماهانه یکی از مهم‌ترین پلتفرم‌های اجاره و فروش مسکن در این دو کشور محسوب می‌شوند.
هر دو سایت هم قیمت اجاره خانه یا فروش ملک را در کنار آگهی درج می‌کنند. واقعیت این است تا زمانی که سیاست‌های کنترلی از سمت دولت اعمال نشود، مقصر دانستن پلتفرم‌های آنلاین حوزه مسکن بیشتر بهانه‌هایی با هدف منحرف کردن ذهن مردم و رسانه‌ها خواهند بود، تا جوابی قانع‌کننده برای افسار پاره غول مسکن.
