اجاره مسکن در تهران و پردیس و پرند: دنیای متفاوت اما آشنا
با توجه به گزارش‌ها، جریان مهاجرت مستاجر‌های تهران به حومه پایتخت به دو دلیل اصلی رو به افزایش است. اولاً، گسل بزرگ اجاره‌بها بین تهران و شهرهای حومه شدید شده است، با افزایش تا ۳۰ درصد برای تمدیدی‌ها و تا ۴۰ درصد برای قرارداد‌های جدید. ثانیاً، هزینه اجاره ماهانه در حومه نسبت به تهران بسیار پایین‌تر است، که حدود ۴۰ درصد تهران می‌باشد. این اختلاف هزینه باعث جذب مستاجران به حومه شده است و همچنین با کاهش فاصله اجاره‌بهای تهران و حومه، مهاجرت به سرعت افزایش پیدا کرده است. در آینده نیز، تورم اجاره بهای حومه پایتخت ممکن است محدود شود و با تهران تطابق یابد به دلیل رهگیری‌ها و جرایم جدید. این امر می‌تواند یکی از عوامل مهم مهاجرت مستاجران از تهران به حومه پایتخت را تحت تاثیر قرار دهد.
جریان مهاجرت مستاجر‌های تهران به دو نقطه از حومه پایتخت، به دو دلیل رو به افزایش است.
به گزارش دنیای اقتصاد، گزارش میدانی و بررسی‌ها از حرکت محسوس اجاره‌نشین‌ها به پرند و پردیس حاکی است، «گسل بزرگ اجاره‌بها بین تهران و اطراف تهران» و همچنین «سهم پایین هزینه ماهانه اجاره در سبد خانوار‌های حومه‌نشین نسبت به تهرانی‌ها» باعث این جابه‌جایی شده است. اجاره‌بها در حومه برای تمدیدی‌ها زیر ۳۰ درصد و برای قرارداد‌های جدید زیر ۴۰ درصد افزایش پیدا کرده است. از بازار اجاره پرند و پردیس ۱۲ پیام مخابره شده است.
جریان مهاجرت مستاجر‌های پایتخت‌نشین به دو شهر حومه‌ای پایتخت طی ماه‌های گذشته از سال‌جاری به شکل محسوس افزایش پیدا کرده است. اگر چه این روند جریان مهاجرتی مستاجران از پایتخت به حومه، از اواسط سال ۹۹ همزمان با استارت جهش تاریخی اجاره بها در تهران آغاز شده، اما اکنون به دو دلیل از جمله تعمیق گسل اجاره بین تهران و دو شهر حومه‌ای این روند با سرعت بیشتری در حال افزایش است. پرند و پردیس از سال ۹۷ و همزمان با جهش تاریخی قیمت مسکن شاهد پذیرش مهاجران متقاضی خرید خانه از تهران شد و اکنون، هر دو جنس تقاضا از سمت پایتخت به این دو شهر نگاه می‌کند.
عامل تداوم تغییر محل سکونت مستاجر‌های تهرانی به مقصد شهرهای حومه تهران را باید در دو علت شناسایی شده جست‌وجو کرد. علت اول مربوط به «فاصله بیش از ۵۰ درصدی بین میزان اجاره بهای تهران و حومه» است و دیگری «وزن پایین اجاره بهای ماهانه در سبد هزینه مستاجران حومه» در مقایسه با هزینه‌های اجاره نشینی در تهران است. «دنیای‌اقتصاد» با توجه به دو علت اصلی مطرح‌شده از روند مهاجرت به دو شهر پرتقاضای حومه تهران یعنی «پرند و پردیس»، ۱۲ رویداد از بازار اجاره این دو شهر را شناسایی کرده و مورد بررسی قرار داده است. بازار اجاره این دو شهر بر اساس فایل‌های ارائه شده نشان می‌دهد که عمده مستاجران در این دو شهر در حال تمدید قرارداد‌های اجاره خود با موجران هستند و باقی، مستاجران جدیدی هستند که قصد مهاجرت به این دو شهر را دارند.
تورم اجاره؛ چند درصد؟
اولین پیامی که از جریان مهاجرت به دو شهر حومه تهران دریافت می‌شود این موضوع است که میزان تورم اجاره یا به بیان دیگر نرخ رشد اجاره بها در قرارداد‌های جدید در حال حاضر نسبت به زمان مشابه سال گذشته به طور متوسط ۳۰ تا ۳۵ درصد است. البته تحقیقات میدانی، نشان می‌دهد، میزان رشد اجاره بها در قرارداد‌های تمدید‌شده بین مالک و مستاجر حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد محاسبه می‌شود. اجاره‌نامه‌های جدید در دو حالت اتفاق می‌افتد؛ یا موجران قدیمی که قرارداد‌های جدید ایجاد می‌کنند و موجراولی‌ها و همچنین مستاجران قدیمی که سراغ آپارتمان جدید می‌روند یا مستاجر اولی‌ها. سومین پیامی که باتوجه به سطح تورم اجاره دریافت می‌شود اینکه، روند مهاجرت مستاجر‌های ساکن تهران به دو حومه پرتقاضا بیش از سایر شهرهای حومه‌ای استان تهران است.
رهن بیشتر، اجاره کمتر
تحقیقات میدانی از فرمول اجاره آپارتمان‌ها در بازار اجاره پرند و پردیس بر اساس فایل‌های موجود در بازار حاکی از آن است، به‌رغم اینکه مستاجران به دلیل کمبود نقدینگی به دنبال پرداخت بیشتر اجاره‌بهای ماهانه و رهن کمتر هستند، اما موجر‌ها تمایل به دریافت رهن بیشتر و اجاره بهای ماهانه کمتر دارند.
فایل‌های ارائه‌شده نشان می‌دهد که به طور میانگین ۷۰ درصد از کل مبلغ اجاره یک آپارتمان در فایل‌های پیشنهادی، پول پیش است و ۳۰ درصد اجاره بهای ماهانه. این تمایل بیشتر به ودیعه را باید در دو علت بررسی کرد. نخست آنکه، با پول ودیعه مسکن، موجران در بازار پول (سپرده بانکی) یا سایر بازار‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند و دیگر آنکه به دلیل کاهش سطح درآمدی و ریسک‌های ناشی از ضعف مالی مستاجران، موجر‌های حومه شهر تهران با ترس عدم‌پرداخت به موقع اجاره بهای ماهانه توسط مستاجران روبه‌رو هستند.
بر اساس میزان درخواست‌های متقاضیان آپارتمان اجاره‌ای در بنگاه‌های حومه تهران، بالای نیمی از تقاضا‌های بازار اجاره مسکن پرند و پردیس در سال ۱۴۰۳، خانوار‌هایی هستند که سابقه سکونت آن‌ها زیر ۵ سال است و این به نوعی اثبات می‌کند که تورم مسکن و اجاره در پایتخت عامل مهاجرت بزرگ از تهران به حومه بوده است. در حال حاضر عمده مستاجران پرند و پردیس تمایل به تمدید قرارداد دارند، زیرا در هنگام تمدید قرارداد احتمال توافق با موجران مبنی بر رشد کمتر اجاره بها بسیار بیشتر است.
تابستان چگونه خواهد بود؟
شورای مسکن استان تهران در هفته گذشته، سقف رشد اجاره بهای تابستان ۱۴۰۳ در حومه تهران را ۲۴ درصد تعیین کرد. این رقم بر اساس قانون تازه مصوب ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره لحاظ شده است. البته این نرخ هنوز به تایید شورای عالی مسکن نرسیده است. در حال حاضر با توجه به این سقف دولتی رشد اجاره بها، این پرسش مطرح می‌شود که این رقم در قرارداد‌های اجاره تابستان منعقد می‌شود؟
بر اساس پیش‌بینی واسطه‌های اجاره مسکن، در سناریوی محتمل میزان رشد اجاره بها در حومه پایتخت محدود خواهد بود. ضمن آنکه، رهگیری‌هایی که در سامانه کد رهگیری بر روی اجاره نامه‌ها انجام می‌شود و همچنین جریمه سه‌برابری عبور موجر از سقف رشد مبلغ اجاره، ریسک عدم‌رعایت را بالا برده است.
سنجش گسل اجاره بها
بر اساس فایل‌های ارائه‌شده از بازار اجاره دو شهر جدید حومه تهران، در حال حاضر میانگین اجاره بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان در پرند ۸۴ هزار تومان و در پردیس ۱۴۰ هزار تومان است که به طور میانگین اجاره بهای هر مترمربع در این دو شهر ۱۲۰ هزار تومان برآورد می‌شود. این در حالی است که این رقم برای تهران حدود ۳۲۰ هزار تومان است؛ بنابراین می‌توان گفت، هزینه اجاره نشینی در حومه پایتخت حدود ۴۰ درصد تهران است.
با این حال این گسل بین پرند – تهران بیشتر از تهران – پردیس است. داده‌ها نشان می‌دهد، طی حدود دو سال گذشته سرعت رشد اجاره بها در پردیس بیش از تهران و در تهران بیش از پرند بوده است. در واقع باید گفت بیشترین میزان تورم اجاره در پردیس است. علت سبقت رشد اجاره بهای پردیس از تهران، به «تورم اجاره مسکن سال‌های قبل تهران» برمی گردد.
آمار‌های ارائه شده از بازار اجاره حاکی از آن است که در حال حاضر رقم اجاره‌بهای ماهانه آپارتمان‌های اجاره‌ای در پرند و پردیس کمتر از ۵ میلیون تومان (علاوه بر ودیعه مسکن) است. به صورت دقیق‌تر باید گفت که میزان اجاره بهای ماهانه آپارتمان در پرند به صورت میانگین ۲.۴ میلیون تومان با ۱۷۰ میلیون تومان ودیعه است و در پردیس اجاره بهای ماهانه به صورت میانگین ۴.۵ میلیون تومان با ودیعه ۲۵۰ میلیون تومانی دریافت می‌شود. این در حالی است که میانگین رقم اجاره‌بهای ماهانه در فایل‌ها در تهران در حدود ۱۵ میلیون تومان همراه با پول پیش ۳۸۰ میلیون تومانی است.
این اختلاف در هزینه ماهانه اجاره نشینی بین حومه و تهران یکی از دو محرک مهاجرت مستاجران پایتخت به حومه است، زیرا زندگی اجاره نشینی در حومه باعث شده بخشی از درآمد ماهانه مستاجران صرف تامین کالری و دیگر هزینه‌های ضروری زندگی شود، در حالی که در تهران بالای ۷۰ درصد از حقوق ماهانه مستاجر‌ها فقط صرف اجاره بها می‌شود. همچنین بررسی فایل‌های ارائه‌شده در بازار اجاره نشان می‌دهد که اولویت مهاجران مستاجر تهرانی پیش از سایر مناطق «پردیس» است که عمده دلیل آن در فراهم سازی زیرساخت‌های شهری و رفاهی برای ساکنان است.
– نرخ پیشنهادی اجاره بهای آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ متر مربعی در مسکن مهر پرند و پردیس
