راهنمای محرمانه برای خرید و فروش مسکن در دوران دولت چهاردهم: اطلاعاتی که حتما باید بدانید!
در زمان انتخابات ریاست جمهوری این سال، دو نامزد اصلی مسائل بخش مسکن را به شیوه‌های مختلفی مورد بررسی و ارزیابی قرار دادند. مسائلی چون برنامه‌های مورد توجه برای بخش مسکن، مزایای و معایب مسکن سازی دولتی، و نحوه تامین مسکن برای اقشار مختلف و مسائل مربوط به زمین‌های شهری و روستایی مورد بحث و بررسی قرار گرفتند.
نکات مهمی که بحث شد در مورد تامین مسکن ارزان، نقش دولت در بازار مسکن، و تأثیر سیاست‌های خارجی بر روند مسکن کشور بود. اهمیت توجه به زمین‌ها و استفاده بهینه از آن‌ها، به عنوان منابع اصلی برای احداث مسکن در مناطق مختلف، نیز مورد تأکید قرار گرفت.
برخی از پیشنهاداتی که ارائه شد شامل اصلاح مقررات ساختمانی و شهرسازی، انعقاد قراردادهای منصفانه برای اجاره مسکن، و ارائه ابزارهای مالی نوین برای تامین مسکن ارزان برای افراد با درآمد کم بود. این موضوعات نشان از اهمیت و رونق مسکن در اقتصاد کشور و نیازمندی‌های مردم برای دسترسی به مسکن مناسب داشت.
دو نامزد انتخابات ریاست‌جمهوری در هیچ‌یک از برنامه‌های تبلیغاتی‌شان، برنامه مشخصی برای بخش مسکن ارائه ندادند؛ مسعود پزشکیان صرفا با «ادامه مسکن‌سازی دولتی» اعلام مخالفت کرده و سعید جلیلی نیز دو پهلو درباره «مداخله دولت در بازار مسکن» صحبت کرده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، این بی‌برنامگی برای «درد بزرگ خانوارها» از یکسو نگران‌کننده است، چون می‌تواند به «کج‌روی دولت جدید با توصیه‌های غیرکارشناسی» منجر شود؛ اما از سوی دیگر می‌تواند «فرصت اصلاحات اساسی در سیاست‌های بخش مسکن» را فراهم بیاورد.
در این رابطه با هدف ارائه نسخه درست و کامل به دولت آینده برای «بازگرداندن بخش مسکن به رونق غیرتورمی»، یک میزگرد با حضور سه صاحب‌نظر اقتصاد مسکن و اقتصاد شهری برگزار کرده‌ایم. چکیده تحلیل‌های این نشست، رئیس دولت چهاردهم را متوجه «کارنامه ناتمام مسکن‌مهر و قطع دسترسی دهک‌های کم‌درآمد به مسکن‌ملی» می‌کند و در عین حال، شرط پایان فقر مسکن و احیای رفاه ملکی را «ثبات اقتصادی و تنش‌زدایی از روابط خارجی» می‌داند. صاحب‌نظران برای درون بخش مسکن نیز ۴سیاست پیشنهاد کرده‌اند.
دولت چهاردهم تا چند هفته دیگر رسما کار خود را شروع خواهد کرد و با فرض اینکه رئیس جمهور جدید از هم اکنون «درد بزرگ اقتصاد خانوارها» را تشخیص داده است، خیلی زود سراغ بازار مسکن می‌آید و برای آن شروع به تصمیم‌گیری و سیاستگذاری خواهد کرد. مرور وعده‌های مسعود پزشکیان و سعید جلیلی برای شناسایی «کلید‌واژه هایی» که این دو نامزد نهایی درباره بخش مسکن مطرح کردند، نشان می‌دهد، پزشکیان «مسکن سازی دولتی» را قبول ندارد، اما طرحی هم ارائه نکرده است.
جلیلی هم اگر چه به «خوابگاه سازی روی زمین‌های ۹۹ساله بیرون شهرها» اعتقاد ندارد، اما قصد پیاده‌سازی ماده‌ای از برنامه هفتم توسعه را که بر «زمین گشایی بیرون از شهرها برای تامین مسکن» تاکید می‌کند دارد. هر چند جلیلی هم شبیه پزشکیان، با صراحت لهجه درباره آنچه برای «تامین مسکن» در ذهن دارد، صحبت روشن نکرده است.
این مواجهه دو فردی که یکی از آن‌ها اوایل هفته آینده در قالب نتیجه مرحله دوم انتخابات ریاست جمهوری، به عنوان رئیس جمهور منتخب معرفی می‌شود، هم تهدید بالقوه می‌تواند باشد و هم فرصت. تهدید از این بابت که «مبادا بیراهه‌های قبلی در بخش مسکن» تکرار شود و فرصت نیز از این منظر که «ذهن دولتمردان جدید آماده پذیرش نسخه اصلی، درست و تجربه شده در جهان برای تامین کم هزینه خانه اول» است. از همین رو با برگزاری یک میزگرد با حضور صاحب نظران اقتصاد مسکن، دو موضوع روز در این بخش را مورد واکاوی قرار دادیم.
در این نشست، «تجربه‌های گذشته سیاستگذاران» و همچنین «راهکار‌های ممکن برای مهار تورم مسکن و رونق بازار با علم به موانع و خرابی‌های موجود در این بخش» به صورت مشخص، به عنوان پرسش مطرح شد. چکیده گفته‌های حجت میرزایی، بهروز ملکی و فرهاد بیضایی در این میزگرد حکایت از آن دارد که «دولت جدید دو کارنامه مسکن مهر و مسکن میلیونی» را مقابل خود دارد که هر دو اگرچه با نیت «تولید و عرضه انبوه مسکن ارزان برای خانه ندارها» اجرا شد، اما هر کدام شان، دست کم یک مشکل بزرگ و تا الان حل نشده، روی دست اقتصاد ایران گذاشته است.
نتیجه طرح مسکن مهر امروز به صورت «خالی بودن یک‌سوم از واحد‌های مسکونی ساخته شده» در حومه‌های کلان‌شهر‌ها ناشی از «نبود خدمات زندگی متعارف در سطح مطلوب خانوارها روی زمین‌های ۹۹ ساله»، قابل مشاهده است. در مسکن میلیونی نیز از یکسو سرعت عرضه بسیار کمتر از هدف‌گذاری است و از سوی دیگر، دهک‌های مشمول و اولویت دار قادر به دسترسی به طرح نیستند.
صاحب نظران اقتصاد مسکن از دولت جدید خواستند دو اقدام در بیرون بازار مسکن و چهار حرکت در درون این بخش در دستور کار قرار دهند. قبل از آنکه هر تصمیمی برای این بخش اتخاذ شود، لازم است «ثبات اقتصادی» و «تنش زدایی در سیاست خارجی» اکران شود تا همچون سال‌های ۹۲ تا ۹۶، این دو اتفاق به «ثبات قیمت مسکن، تسهیل خرید خانه اول و آرامش در این بازار» منجر شود.
بعد از تحقق دو شرط بیرونی «حل مشکلات بخش مسکن»، در گام اول لازم است «سیاست‌های شهرسازی در شهرداری‌ها به سمت مانع زدایی از ساخت آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ مترمربعی، اصلاح شود». گام بعدی «پرهیز از مسکن سازی و متمرکزکردن منابع محدود دولت و بانک‌ها برای پرداخت یارانه هدفمند به سه دهک اول برای کاهش هزینه‌های تامین مسکن» است.
گام سوم و حتی همزمان، «رسیدگی به نارسایی‌های سکونتی شهر‌های جدید همچون آب و برق و مراکز خرید و رفاهی» است. حرکت تکمیلی دولت جدید برای «مهار فقر مسکن»، آماده سازی شرایط شهر در «بافت‌های فرسوده» برای ورود (تشویق) سرمایه‌گذار ساختمانی و رسیدگی به «حاشیه نشینی» است. خلاصه این میزگرد را در این گزارش بخوانید.
دولت به وقت ضرورت
حجت میرزایی صاحب‌نظر اقتصاد مسکن معتقد است، سیاست مسکن سازی دولتی به هیچ وجه راهکار مناسبی نیست، بازار به قدر کفایت دولت به وقت ضرورت. یعنی ما تقریبا سالی ۸۰۰هزار واحد مسکونی جدید نیاز داریم و بر اساس تجربه و ارزیابی گذشته حدود ۶۰۰هزار واحد آن را بازار یا بخش خصوصی می‌تواند بسازد و ۲۰۰هزار واحد که بخشی از آن مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم درآمد یا مسکن حمایتی است با گونه‌هایی از یارانه حمایتی تامین خواهد شد.
دولت می‌تواند برای تامین مسکن حمایتی مداخله کند، اما نه الزاما با ساخت‌وساز دولتی. دولت البته در تمام این ۸۰۰هزار واحدی که ساخته می‌شود باید نقش فعالی برای نظارت داشته باشد. به طور مثال برای تعیین استانداردها، تعیین کاربری ها، تخصیص زمین، ولی اینکه دولت بخواهد خودش بسازد به هیچ وجه امکان‌پذیر نیست و فساد بزرگی را رقم خواهد زد. تجربه نشان داده است، به شرط آنکه محیط کسب و کار در بازار مسکن «مناسب» و «مساعد» سرمایه‌گذاری ساختمانی باشد و انگیزه‌ها و مشوق‌های مالی هم فراهم باشد، بازار می‌تواند نیاز مسکن را تامین کند.
این کارشناس اقتصادی تاکید دارد، راه‌حل مسکن فقط در ساخت‌وساز و تقویت طرف عرضه نیست. در شهر‌های جدید که نماد اصلی عرضه مسکن دولتی بوده یک‌سوم از واحد‌ها خالی است یا همچنان ۱۴۰ هزار واحد از واحد‌های مسکن مهر بلاتکلیف مانده که ۴۰ هزار واحد آن در استان تهران است.
راه‌حل ساخت‌وساز نیست، ساخت‌وساز دولتی ممکن است مشکل برخی از پیمانکاران یا سازندگان محترم را حل کند، ولی مشکل کشور و مردم را حل نمی‌کند. افزایش محدوده شهرها و تغییر کاربری نیز فساد بسیار بزرگ در حوزه زمین ایجاد می‌کند و دوباره یک سفته‌بازی و دلال بازی بزرگ در بازار زمین ایجاد می‌شود و به هیچ وجه این کمک نمی‌کند که سهم قیمتی زمین در قیمت تمام‌شده مسکن کم شود.
عدم‌تقارن در بازار مسکن
میرزایی در ادامه تصریح کرد، حدود ۶۴ درصد از واحد‌های مسکونی به لحاظ مساحت در وضعیتی است که فقط ۳۰ درصد تقاضا را مخاطب خود دارد، اما ۷۰ درصد معاملات مسکن در همین دو سال گذشته در دامنه واحد‌های کوچک‌متراژ و کمتر از ۷۰ مترمربع بوده است. یک نظام انگیزشی برای تشویق ساخت مسکن کوچک لازم است تا سازندگان به سمت تولید انبوه واحد‌های بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع بروند.
رشد اجاره بها در ۳ سال گذشته رکورد ۳۰ ساله را زده و کاهش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و صدور پروانه‌ها نیز رکورد نیم دهه را زده است، رشد قیمت مسکن در همین سه سال گذشته تقریبا دو برابر شده است. با این وضعیت بسیار آشفته حدود دو و نیم تا سه میلیون خانوار در حاشیه نشینی با وضعیت خیلی نگران کننده به سر می‌برند.
برنامه‌ای که میرزایی پیشنهاد کرده به این شرح است: تغییر مقررات ساختمانی و شهرسازی لازم است؛ الان سازنده‌ها الزام به تامین ۱۰۰ درصدی پارکینگ دارند و این مانع طراحی واحد‌های کم متراژ در قطعات زمین می‌شود. راه‌حل‌ها یکی اصلاح این الزام است؛ اصلاح مقررات مربوط به نماست، می‌توانیم نمایی زیبا داشته باشیم، اما الزاما این نما آنقدر گران‌قیمت نباشد که برای تکمیل به طور مثال ۲۰ درصد کل هزینه ساخت پرداخت شود و یک سال معطل ماند.
نکته بسیار مهم‌تر اینکه الان پروانه ساختمانی در تهران ۸۵ مرحله دارد و یک سال طول می‌کشد. اگر زمان صدور پروانه و عوارض ساخت نصف شود و الزام تامین پارکینگ نیز به نصف تعداد واحد‌ها در پروانه ساختمانی کاهش یابد، بخش زیادی از سازنده‌ها با میل و رغبت وارد بازار ساخت خواهند شد.
در کنار این، منابع محدود دولت به عنوان یارانه اجاره بها به گروه‌های کم درآمد برای بهبود وضعیت سکونتگاهی شان تخصیص داده شود. غیر از این سیاست‌های اجرایی در بازار مسکن در سطح کلان تمهیداتی باید اندیشیده شود که یکی دستیابی به رشد درآمد سرانه بالاست. آنچه امروز حل مساله مسکن را غیر‌ممکن می‌کند، این است که در ۱۰ سال گذشته، رشد درآمد سرانه نزدیک به صفر بوده است.
وقتی قدرت خرید یا درجا می‌زند یا رو به کاهش است، شما هیچ سیاست تشویقی یا حمایت مالی هم نمی‌توانید اجرا کنید. مثلا سیاست وام نمی‌تواند به مسکن‌دار شدن کمک بکند. در عین حال ثبات سیاسی نیز شرط لازم برای بهبود فضای کسب و کار سرمایه‌گذاران ساختمانی و بازی برد-برد عرضه کننده و متقاضیان مسکن است.
سراب «زمین دولتی» مقابل دولت جدید
بهروز ملکی دیگر صاحب‌نظر بخش مسکن، نسبت به «خطای دید دولت نسبت به زمین دارای قابلیت تامین مسکن» هشدار داد و چنین گفت: مشکلی که سیاستگذاران ما در حوزه مسکن با آن مواجهند به طور مشخص در حوزه زمین است. باید توجه کنیم که قیمت زمین بخش مهمی از قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد بنابراین اگر سیاستگذاری می‌خواهد در حوزه مسکن کاری صورت دهد باید به این حوزه توجه خاصی داشته باشد. متاسفانه نگاهی که در سیاستگذاران دولتی بسیار رایج است این است که تصور می‌کنند دولت به میزان نامحدود یا زیادی «زمین برخوردار» دارد.
حتی گاه گفته می‌شود که به طور مثال کشور ما آنقدر مساحت دارد که می‌شود بخشی از آن را برای ساخت مسکن اختصاص داد. کسی که این حرف را می‌زند یعنی با اقتصاد زمین آشنا نیست؛ بنابراین توجه خاص به حوزه زمین مساله بسیار مهمی است. در این حوزه اشتباهات متعددی در دهه‌های اخیر رخ داد. در دهه ۶۰ واگذاری مستقیم زمین به بعضی از متقاضیان را داشتیم.
اول گفتند به یکسری از متقاضیان زمین بدهیم، بعد گفتند برای اینکه زمین را نتوانند بفروشند به سه خانوار بدهیم که آن‌ها با هم تعارض داشته باشند و نتوانند بفروشند. در مسکن مهر هم به یک شکل دیگر اشتباهات رخ داد. اتفاقی که امروز در شهر‌های جدید رخ داده به همین ترتیب است که به‌خاطر واگذاری‌های مستقیم به اشخاص، در یک نقطه از محله، خانه سازی شده، اما کنار آن، زمین رها شده است و چهره شهر به هم ریخته است. در همین شهر‌های جدید پر از مشاور املاکی است که نشان می‌دهد، این بازار زمین و ملک چگونه با سیاست‌های نادرست به بیراهه می‌رود و محل دلالی و سفته بازی می‌شود.
ملکی سپس به سیاست‌های درون بخش مسکن اشکال کارشناسی وارد کرد و گفت: معاونت مسکن و ساختمان باید توجه خود را در حوزه سیاستگذاری مسکن متمرکز کند نه در حوزه تصدی گری که طی چند سال اخیر هم بیشتر به حوزه تصدی گری ورود کرده است. در حوزه شهرسازی هم انتظار داریم به این توجه شود که چرا مسکن‌هایی که در کشور ما تولید می‌شود بیش از ۵۰ درصد آن دارای مساحت بیش از ۱۵۰ مترمربع است در حالی که جنس تقاضای مسکن این نیست.
آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد بیش از ۵۱درصد واحد‌های مسکونی که در کشور ساخته شده بیش از ۱۵۰ مترمربع مساحت دارد در صورتی که ۸۰درصد تقاضا به واحد‌های با مساحت زیر ۹۰ مترمربع اختصاص دارد؛ ببینید چه عدم‌تقارنی در بازار مسکن وجود دارد. بعداز اصلاح سیاست‌های مسکن و شهرسازی، مداخله دولت در بازار مسکن می‌تواند متمرکز بر نیاز دهک‌های ۱ تا ۳ باشد. برای این موضوع، اما دولت جدید باید توجه داشته باشد که نه مسکن مهر، نه نهضت ملی، نه هیچ طرح دولتی دیگری تا الان به این خانوارها اصابت نکرده به خاطر اینکه اصلا این خانوارها توان پس انداز ندارند که بیایند پس انداز خودشان را به عنوان آورده نقدی متقاضی وارد این طرح‌ها کنند.
با طرح‌های مسکن سازی در سال‌های اخیر امروز می‌بینیم در همین شهر‌های جدید حدود ۲۵۰ هزار از واحد‌های مسکونی که حدود یک سوم ساخت وساز‌های سال‌های اخیر است، خالی از سکنه رها شده است. شهر‌های جدید ما طی یک و نیم دهه اخیر با حجم بسیار بالای بارگذاری مسکونی مواجه شدند، اما متاسفانه خدمات زیربنایی و روبنایی که اتفاقا دولت باید در آن‌ها مداخله کند وجود ندارد و طبیعتا خیلی از مردم تمایل پیدا نمی‌کنند به آنجا بروند به خاطر همین هم هست که بخش زیادی از خانه‌ها بدون سکنه است.
ملکی در ادامه صحبت‌های خود تصریح کرد، بدون حل مشکلات اقتصاد کلان و ایجاد رشد اقتصادی مسائل بخش مسکن حل نخواهد شد. یعنی دقیقا همه راهکار‌هایی که ما در خصوص حل درون‌بخشی مسکن گفتیم در گام بعدی است. در دولت چهاردهم باید به این مسائل حتما توجه شود: در خصوص زمین دولت با محدودیت مواجه است. در بافت فرسوده، بازآفرینی لازم است نه مسکن‌سازی دولتی یا توسط شهرداری.
در سکونتگاه‌ها رسمیت بخشیدن به سکونتگاه‌های غیررسمی واجد شرایط لازم است. در شهر‌های جدید تامین خدمات زیربنایی و روبنایی و سکونت‌پذیر کردن آن‌ها باید در دستور کار قرار بگیرد. در بازار مسکن عدم‌مداخله در قیمت‌گذاری و نرخ‌گذاری هم در قیمت و هم دراجاره‌بها یک اصل است که باید رعایت شود. در تامین مالی مسکن نیز لازم است از ابزارهای نوین بورسی بهره گرفته شود.
چرا بازار مسکن در دولت یازدهم «باثبات ترین» بود؟
در میزگرد گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» که به موضوع مسکن و دولت چهاردهم پرداخته شد، فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن به تجربه‌ای در سال‌های گذشته در بخش مسکن اشاره کرد برای آنکه اثبات کند، «تامین مسکن ارزان و در استطاعت الزاما با مسکن سازی در تیراژ انبوه اتفاق نمی‌افتد».
او چنین گفت: یکی از با‌ثبات‌ترین دوره‌های برنامه ریزی مسکن و دوره‌های مدیریت مسکن در کشور، دوره دولت یازدهم بود؛ در آن مقطع ما شاهد ثبات نسبی خوبی در حوزه مسکن بودیم، مردم امکان تملک آپارتمان داشتند و تورم مسکن و اجاره به نسبت، در سطح مناسبی قرار داشت. در همان سال‌ها، اما تیراژ ساخت مسکن سقوط کرد و عرضه به شدت کاهش یافت. یعنی از یکسو شرایط بازار مسکن مناسب بود، اما از سوی دیگر رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی حاکم بود و در عین حال، دولت در آن مقطع، طرح مسکن سازی دولتی اجرا نکرد. این سوال پیش می‌آید که چرا وضع بازار خوب بود؟ پاسخ را باید در بیرون بازار مسکن، جایی همچون سیاست‌های پولی، دیپلماسی و مباحث سیاست خارجی پیدا کرد.
علت آن می‌تواند در حوزه سیاست خارجی و دیپلماسی کشور باشد و عواملی که در دولت یازدهم منجر به جذب نقدینگی به شبکه بانکی و کاهش تقاضا‌های سفته‌بازی در حوزه مسکن و توانمندتر شدن تقاضای مصرفی در مقابل تقاضای سفته‌بازی در بازار مسکن شد. در حوزه سیاست خارجی سیاست تنش‌زدایی که به وجود آمد و توافقی که در حوزه هسته‌ای به وجود آمد نمونه‌هایی است که مشخص می‌کند صرف افزایش عرضه مسکن، مشکل بازار حل نمی‌شود.
افزایش محدوده شهرها به شکل مشروط
بیضایی در ادامه مباحثی که مطرح کرد، موضوع «نگاه صفر و یک به اراضی بیرون شهر‌های اصلی» را نادرست توصیف کرد و گفت: اینکه زمین‌های بیرون شهرها با منابع محدود دولت آماده سازی شود به صلاح وضع موجود نیست. در عین حال، اینکه جلوی گسترش محدوده شهرها را بگیریم و دهک‌های کم درآمد در همین بیرون شهرها برای تامین نیاز سرپناه به «حاشیه نشینی غیررسمی» و بدمسکنی دامن بزنند هم بی سیاستی در بخش مسکن به حساب می‌آید.
می‌شود برحسب آمایش سرزمین در دسته‌ای از شهرها اجازه گسترش محدوده داده شود؛ به این صورت که مشکل تامین مسکن خانوارها در مبدأ و قبل از مهاجرت گسترده به شهر‌های دیگر حل شود. در این طرح با توجه به سرانه زمین برای ساخت هر واحد مسکونی، خانوارها می‌توانند هزینه آماده سازی زمین را پرداخت کنند. در این طرح حتما باید برای دهک‌های هدف در استان‌ها به جای تعریف میلیونی مسکن، سازوکار اجرایی در نظر گرفته شود.
اتفاقی که الان در شهر تهران در حال رخ دادن است و به صلاح آیندگان نیست، استفاده از زمین‌های ذخیره برای مسکن سازی است. این زمین‌ها قرار است در سال‌های آینده نیاز خدمات شهری جمعیت آتی را تامین کند و اگر الان زیربار ساختمانی برود، در آینده مشکل خدمات سکونتی تشدید خواهد شد.
