راز و رمز بازار آنلاین مسکن: از فیک تا واقعی در فروش آپارتمان‌ها
سبد «عیوب و نواقص» بازار آنلاین مسکن، ریسک‌های حقوقی و مالی معاملات ملک برای خریداران را افزایش داده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، نسل نوین واسطه‌گری ملکی اگر چه نسبت به واسطه‌های سنتی، برای بازیگران این بازار مزیت تلقی می‌شود، اما درجا زدن خدمات سکو‌های اینترنتی مسکن و جای خالی برخی امکانات، استعداد این فضای آنلاین برای شکل‌دهی بازار رقابتی را سرکوب کرده است. فیک‌فروشی، قالب‌کردن پروژه روی خاک به اسم آپارتمان و همچنین عرضه فایل پیش‌فروش در قسمت فروش آن هم بدون رعایت ضوابط قانون پیش‌فروش مسکن از جمله عیوب این بازار است.
نواقص و عیوب بازار آنلاین مسکن –سکو‌های اینترنتی عرضه فایل فروش انواع ملک- به دو دلیل کلیدی، رو به افزایش گذاشته و به «سبد ایرادات» تبدیل شده است. گزارش از اشکالات این بازار حاکی است، فایل‌هایی که به اسم فروش آپارتمان در برخی سکو‌های اینترنتی عرضه می‌شود به خاطر عیوب پنج‌گانه این محیط، «سلامت و امنیت معامله ملکی» برای طرفین را تهدید می‌کند.
نوعی «رخوت» از سوی اپراتور‌ها برای «دیدگرفتن از الگوی موفق بازار‌های آنلاین ملکی در کشورها» از یکسو و «نابلدی» رگولاتور طی سال‌های گذشته در مواجهه با این بازار رقیب سنتی‌ها باعث شده اشکالات به شکل تدریجی به «سبد» تبدیل شود و هم اکنون، تثبیت هم شده است. بازار آنلاین، مزیت اولیه برای خریدار و فروشنده ملک دارد و ظرفیت بالقوه برای «رقابتی شدن بازار فروش» را هم دارد، اما عیوب موجود مانع کار شده است.
هم‌راستا با فراگیر شدن خدمات اینترنتی در کشور، سکو‌های اینترنتی در بازار مسکن شکل گرفت. ایجاد این سکو‌ها در بازار اجاره و فروش املاک در راستای گسترش خدمات اینترنتی در کشور رقم خورد و طبیعتا مزایای متعددی را نیز برای سه ضلع بازار مسکن یعنی فروشندگان، خریداران و واسطه‌ها ایجاد کرد.
تقریبا ۱۵ سال از آغاز به کار اولین پلتفرم‌های آنلاین در بازار مسکن کشور می‌گذرد؛ در این بازه زمانی این پلتفرم‌ها توانسته‌اند، به خوبی در بازار مسکن جا باز کرده و در واقع تبدیل به محل اصلی یافتن مشتری در این بازار شوند. اگر چه سکو‌های اینترنتی بازار مسکن توانسته اند به لحاظ کمی رشد مناسبی داشته باشند و عمده آگهی‌های فروش مسکن در کشور را به خود جذب کنند، اما طی سال‌های اخیر همواره به لحاظ عملکردی با اشکالات ریز و درشت مواجه بوده اند.
در واقع فعالان بازار املاک و کارشناسان بر این باورند که قابلیت‌های این پلتفرم‌ها طی سال‌های اخیر چندان بهبود نداشته است؛ این در حالی است که این سکو‌ها به دلیل جذب متقاضیان متعدد، از پتانسیل بالایی در زمینه ارائه آمار دقیق از بازار املاک، راستی آزمایی و حتی جلوگیری از ارائه آگهی کذب برخوردارند.
نمونه‌های مشابه سکو‌های آنلاین بازار مسکن در کشور‌های موفق با تکیه بر پتانسیل‌های خود تبدیل به مرجع اعلام داده‌های بازار مسکن شده‌اند. سکو‌های اینترنتی فروش مسکن در دنیا دارای یک عرف پذیرفته شده هستند؛ این عرف می‌تواند تبدیل به الگوی مناسبی برای تعیین مسیر درست حرکت این سکو‌ها در بازار داخل نیز شود. در واقع رگولاتور (نهاد ناظر) می‌تواند بر مبنای تجربه جهانی بازار‌های آنلاین مسکن قواعدی را برای حفظ حقوق مصرف‌کننده در این بازار تعریف کند.
بررسی‌ها از عملکرد بازار آنلاین مسکن از تثبیت پنج «عیب زیان ساز» در این بازار حکایت دارد؛ تداوم بروز این عیوب در بازار آنلاین مسکن طی سال‌های متمادی، وجود آن‌ها را طبیعی جلوه داده، در واقع غفلت رگولاتور از برطرف کردن این موارد باعث شده تا امروز وجود این معایب تبدیل به رویه پذیرفته شده این بازار شود. با وجود این با توجه به تبعات جدی این معایب برای متقاضیان مسکن، از دولت جدید انتظار می‌رود که با ایفای نقش رگولاتوری خود با بهره مندی از تجارب جهانی به رفع این ایرادات بپردازد.
«فیک فروشی به جای آپارتمان فروشی» اولین ایراد جدی وارد به برخی فایل‌های سکو‌های اینترنتی فروش مسکن است. اگر به دنبال خرید ملک در سایت‌های آنلاین فروش مسکن باشید؛ احتمالا به کرات با فایل‌هایی مواجه می‌شوید که نرخ پیشنهادی فروشنده به مراتب پایین‌تر از میانگین قیمت منطقه مورد نظر است.
تماس با آگهی دهنده و پرس وجو از وی نشان می‌دهد که چنین فایل‌هایی عمدتا مربوط به پیش فروش مسکن هستند و در واقع آگهی دهنده تنها زمین، امتیاز یا خانه در حال ساخت را به عنوان آپارتمان آگهی کرده است. این در حالی است که مطابق قانون پیش فروش ساختمان که در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ از سویی سازنده برای پیش فروش ملک باید مجوز‌های لازم را از شهرداری و وزارت مسکن، راه وشهرسازی دریافت کند و از سوی دیگر مطابق ماده ۲۱ این قانون پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و…، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی را به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه کند.
شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. این در حالی است که در فایل‌های فعلی پیش فروش خانه در سکو‌های اینترنتی این بند‌های قانونی رعایت نمی‌شود و این موضوع نقض نص قانون بوده و نیاز به پیگیری از سوی نهاد‌های رگولاتور و همچنین سایت‌های پذیرنده آگهی دارد.
«فایل‌های قیمت ساز» عیب دیگر وارد شده به سکو‌های اینترنتی فروش آنلاین مسکن است؛ اگر به دنبال خرید مسکن باشید حتما با فایل‌های متعددی مواجه می‌شوید که قیمت پیشنهادی در آن بالاتر از بقیه فایل‌های مشابه است و پس از تماس با آگهی دهنده، از فروخته شدن ملک مطلع می‌شوید. این در حالی است که مشخص نیست، این فایل‌ها واقعی بوده یا صوری هستند و با هدف قیمت سازی در یک منطقه آگهی شده‌اند.
به شکل معمول قیمت مسکن در هر محله در سطح مشخصی نوسان می‌کند؛ اما دارنده یک ملک که قصد فروش دارد می‌تواند چند آگهی فیک را با قیمتی بالاتر از قیمت عرف منطقه در سایت‌های آنلاین فروش مسکن به ثبت برساند و به این ترتیب ذهنیت بالاتر بودن میانگین قیمت در یک منطقه را میان فعالان بازار ایجاد کند.
«عدم‌سنجش اصالت ملک و صحت سنجی مالک» عیب بزرگ دیگر حاکم بر آگهی‌های فروش خانه در سکو‌های اینترنتی این بازار است. البته شورای عالی مسکن سال گذشته مصوبه‌ای داشت که مطابق با آن لازم بود تا تمامی عرضه کنندگان مسکن در بازار آنلاین فروش، کدپستی ملک و کدملی خود را ثبت کرده و سایت‌های پذیرنده آگهی موظف به تطبیق کد ملی صاحب سند و کدپستی ملک از طریق سامانه‌های اینترنتی پیش از انتشار عمومی آگهی بودند.
در صورتی که «اصالت ملک و صحت سنجی مالک» پیش از انتشار آگهی در سکو‌های اینترنتی فروش ملک‌سنجیده شود، در گام اول از انتشار آگهی‌های ساختگی با هدف‌هایی نظیر قیمت سازی جلوگیری می‌شود؛ در وهله دوم مشخص می‌شود که فرد آگهی دهنده صاحب ملک، وکیل او یا مشاور املاک است. الزام سنجش «اصالت ملک و صحت سنجی مالک» مانع از رویه فایل دزدی در فروش آنلاین خانه شده و در نهایت این رویه اطلاعات دقیق ملک شامل دارا بودن سند، پایان کار و… را مشخص می‌کند، حتی این امکان فراهم می‌شود که سند یک ملک در گرو بانک نباشد و در عین حال از پیش فروش یا خاک فروشی به جای فروش آپارتمان نیز جلوگیری می‌کند.
«عدم‌تطبیق لوکیشن و عکس» با موقعیت خانه آگهی شده عیب دیگر حاکم بر بسیاری از آگهی‌های درج شده در سکو‌های اینترنتی فروش است. این در حالی است که اگر این سامانه‌ها به سامانه کشوری کدپستی متصل شوند، امکان اعلام لوکیشن غلط در آگهی به شکل خودکار منتفی می‌شود.
در حال حاضر برخی از فروشندگان آپارتمان، محله‌های مجاور ملک خود را در آگهی به ثبت می‌رسانند، این رویه در مناطقی که دو محله مجاور با یکدیگر تفاوت قیمت دارند، رواج دارد و باعث می‌شود تا خریداران سردرگم شوند. به عنوان مثال یک آپارتمان در منطقه فرحزاد تهران واقع شده، اما فروشنده موقعیت آن را سعادت آباد آگهی می‌کند تا بتواند سطح قیمت مدنظرش را بالاتر ارائه کند.
«جای خالی راهنمای قیمت» ایراد بعدی وارد به سایت‌های فروش آنلاین مسکن است. این سکو‌های اینترنتی به واسطه ثبت آگهی‌های فراوان فروش خانه از ذخیره ارزشمند داده‌ای بهره‌مند هستند که می‌توانند با انتشار آن به شفافیت بازار مسکن کمک کرده و اطلاعات مناسبی را در اختیار سه ضلع اصلی بازار مسکن یعنی فروشنده، خریدار و واسطه قرار دهند. با وجود این شاهد هستیم که به دلایل مختلف از این داده‌ها استفاده نمی‌شود و در برخی برهه‌های زمانی حتی سرکوب نیز می‌شوند.
سه پیشنهاد برای بهبود عملکرد سکو‌های آنلاین فروش مسکن
بررسی‌ها از معایب فعلی حاکم بر بازار‌های آنلاین فروش مسکن باعث ارائه سه پیشنهاد به رگولاتور این بازار و همچنین گردانندگان این سایت‌های فروش شد. به طور خلاصه این سه پیشنهاد شامل استفاده از تجربه جهانی سایت‌های فروش آنلاین مسکن، اصالت سنجی مالک و ملک و ایجاد تابلوی جامع آماری به منظور انتشار داده‌های بازار برای رقابت پذیر کردن «قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها» می‌شود.
سکو‌های فروش دارنده اطلاعات ارزشمندی از بازار هستند و می‌توانند بر مبنای آن داده‌هایی نظیر میانگین قیمت خانه در یک منطقه بر اساس متراژ، میانگین قیمت هر مترمربع خانه در یک محله، متوسط قیمت ماهانه مسکن و کف و سقف قیمت را اعلام کنند. سکو‌های اینترنتی زمان و مسیر عرضه مسکن و جست‌وجو برای آن را برای خریدار و فروشنده سهل کرده اند و این مزیت مهم این بازار است. اگر عیوب وارد شده به این بازار‌ها مرتفع شوند، آن‌ها این فرصت را دارند تا با ایجاد بستر شفاف و رقابتی عرضه به ایجاد شفافیت قیمتی در بازار مسکن کمک کرده و حتی به بهبود کیفیت مسکن نیز منجر شوند.
در سال‌های گذشته و در برهه‌های رشد نرخ مسکن، سیاستگذار مواجهه نادرستی با سکو‌های آنلاین فروش مسکن داشت و برای برهه‌ای اجازه انتشار قیمت در این سکو‌ها را نداد؛ البته با مشخص شدن بیراهه بودن این رویه، مجدد قیمت‌ها در این سایت‌های اینترنتی فروش مسکن منتشر شد. در این شرایط از دولت جدید انتظار می‌رود که تجربه‌های نادرست را در ساماندهی بازار مسکن تکرار نکنند.
در عین حال لازم است سامانه‌های آنلاین فعال در کشور نظیر سامانه کدپستی، سامانه ثبت اسناد رسمی و… را به سکو‌های آنلاین فروش مسکن در کشور متصل کرده تا انتشار آگهی‌های مسکن در این بازار‌ها پس از صحت سنجی انجام شود. در عین حال لازم است اپراتور‌های فروش آنلاین مسکن با الگوگیری از سکو‌های موفق کشورها از «بی عملی» در این بازار خارج شوند و از ذخایر ارزشمند داده‌ای خود به منظور استخراج شاخص‌های قیمتی و انتشار آن استفاده کنند. این موضوع می‌تواند به اضلاع بازار مسکن در میان و بلندمدت کمک کرده و زمینه معاملات شفاف و رقابتی را فراهم کند.
