تازه و متفاوت: تجربه ۳۶۰ درجه از مسکن
در این مقطع که کارگروه‌های انتخاب وزرا مشغول «خواندن رزومه‌های افراد پیشنهاد شده برای وزارت راه و شهرسازی» هستند و مسعود پزشکیان نیز منتظر دریافت «لیست سه یا پنج‌گزینه‌ای» است تا یکی از آن‌ها را انتخاب کند، دسترسی «تیم انتخاب وزیر» به «تابلوی نمایشگر وضعیت حال همه متغیر‌های کلیدی و زیرمتغیر‌های مجموعه بازار مسکن» می‌تواند در فرآیند تصمیمات این تیم موثر واقع شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، این تابلو (این تکه از پازل مسکن در دولت چهاردهم) اوضاع ۱۰ متغیر کلیدی و ۱۱ زیرمتغیر بازار مسکن را مورد سنجش و بررسی قرار داده است؛ نمایی ۳۶۰ درجه از کل بخش مسکن و ساختمان که مسیر پیش رو، خرابی‌ها و نقاط قوت بازار را برای دولت جدید مرئی می‌کند. متغیر‌های کلیدی شامل «نبض قیمت مسکن، نبض اجاره بها، نبض قیمت زمین، تعداد خانه اولی‌ها، نبض ساخت وساز، مزاحمت شهرداری‌ها، نبض ساخت در بافت فرسوده، قوانین بالاسر وزیر، تعهدات مسکن دولتی دولت‌های قبل و انتظارات شرکت‌های ساختمانی» است.
قیمت بالا، قدرت پایین
احتمالا تا پیش از مراسم تنفیذ و تحلیف رئیس جمهور جدید -۷ و ۹ مرداد- آمار جدید از نبض قیمت مسکن تهران -مربوط به ماه تیر- اعلام خواهد شد، اما در حال حاضر و با استناد به آخرین آمار رسمی (قیمت‌های خرداد) و همچنین با فرض آنکه قیمت ملک طی یک ماه گذشته ثبات داشته، می‌توان وضعیت نبض قیمت مسکن را به این صورت تشریح کرد: یک مترمربع واحد مسکونی در بازار مسکن شهر تهران ۸۶ میلیون تومان قیمت دارد که به لحاظ رشد نقطه‌ای، «از وضعیت افزایش تند ماهانه و سالانه خارج شده است». البته این خروج، به‌تازگی اتفاق افتاده است و نمی‌توان درباره «پایداری ثبات به وجود آمده در قیمت مسکن» با قطعیت تایید داد.
رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در خرداد ماه، «تک‌رقمی» شد؛ ۹.۷درصد افزایش قیمت در خرداد ۱۴۰۳ نسبت به ۱۴۰۲ که پایین‌ترین تورم نقطه‌ای مسکن طی ۷۸ ماه گذشته، یعنی از آذر سال ۹۶ به بعد محسوب می‌شود. اکنون «تورم مسکن بعداز ۶ سال، رام شده است»؛ علت این ثبات قیمت و فرود تورم مسکن را می‌توان «خوش بینی جامعه و فعالان اقتصادی به آینده اقتصاد ایران» دانست. قیمت مسکن به دلیل اینکه از سال ۹۷ تاکنون «اضافه پرش» داشته است و سطح آن به شکل نامتعارف و خارج از توان خرید، جهش کرد، «استعداد لازم برای کاهش اسمی و افت واقعی طی حداقل یک‌سال پیش رو» را دارد، اما این استعداد هم می‌تواند با «تدبیر درست تیم اقتصادی دولت جدید، بالفعل شود و هم می‌تواند سرکوب شود و التهاب‌ها بار دیگر خانه اولی‌ها را از کلید خانه دورتر و دورتر کند».
جهش تاریخی قیمت مسکن در این سال‌ها، شاخص «مدت زمان دسترسی به مسکن» در کشور و تهران را اکنون به ترتیب به حدود ۲۰ سال و حدود ۵۰ سال رسانده است. این رقم در حالت نرمال باید زیر عدد ۱۰ باشد. نه تنها قدرت خرید خانوار‌ها در بازار مسکن سقوط کرده که قدرت خرید وام مسکن نیز در تهران به ۹ مترمربع رسیده است در حالی که یک وام خرید مسکن باید حداقل بهای خرید ۳۰ مترمربع از یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی را پوشش دهد.
اجاره بهای سنگین تر؛ فقر مسکن بیشتر
جهش قیمت مسکن خیلی از خانه اولی‌ها را طی این ۶ سال روانه بازار اجاره کرد و باعث افزایش تاریخی حجم تقاضای اجاره نشینی شد. پیامد این موضوع و افزایش سطح تورم عمومی به دو برابر میانگین تاریخی و همچنین سیاست‌های دستوری برای موجر‌ها باعث شده، امروز «تورم اجاره مسکن در کشور و تهران به ترتیب ۴۰درصد و ۵۲درصد باشد».
این رشد سالانه اجاره بها، بیش از دو برابر «سطح طبیعی افزایش هزینه اجاره مسکن» است و بنابراین، غیرعادی و فشارآور است. همین فشار هزینه‌ای باعث شده در کشور، حداقل ۳۳درصد از هزینه ماهانه زندگی مستاجر‌ها صرف اجاره بها شود؛ در تهران این رقم بالای ۷۰درصد ارزیابی می‌شود که عمده درآمد خانوار‌ها را می‌بلعد و مانع از «رفاه نسبی و هزینه متعارف برای مصارف خوراک، ورزش، تفریح و…» شده است.
وضع قیمت و اجاره مسکن، ۵۵درصد خانوار‌ها را در «فقر مسکن» قرار داده است. این شاخص به معنای آن است که «خانوار‌های ایرانی بیش از سطح نرمال (۳۰ درصد کل هزینه زندگی) برای مسکن هزینه می‌کنند» و «واحد‌های مسکونی محل سکونت دهک‌های پایین از خدمات حداقلی برخوردار نیست». بالای ۷۰درصد خانوار‌های دو دهک اول، به مسکن مناسب و در استطاعت دسترسی ندارند.
غول «قیمت زمین»
درباره قیمت زمین، برخی واسطه‌های بازار معاملات مسکن و همچنین برخی بسازوبفروش‌ها با «کلی گویی ها»، تصویر تاحدودی منعکس کننده اوضاع واقعی را ارائه کرده اند. اما در این مقاله، یک شاخص از «نبض قیمت زمین» ارائه شده تا «فشار هزینه‌ای زمین روی قیمت تمام شده مسکن» برای دولت آینده، فعالان ساختمانی، کارشناسان و طیف بازیگر بازار مسکن و ساختمان، کاملا قابل درک باشد.
پیشتر در سال ۹۹ و در اوج «التهابات قیمت ملک در تهران»، اقدام به تعریف شاخصی تحت عنوان «نسبت قیمت زمین به مسکن» در بازار مسکن شهر تهران کردیم. آن زمان، این شاخص از آنجا مورد توجه گروه مسکن روزنامه قرار گرفت که «سرعت بالاتر رشد قیمت زمین نسبت به آپارتمان در تهران»، فشار هزینه‌ای را بر سازنده‌ها بیشتر کرده بود و باید مشخص می‌شد، «چرا تورم زمین برخلاف تصور ناشیانه، روی حاشیه سود ساختمان ساز‌ها اثر منفی دارد؟»
شاخص «قیمت زمین به مسکن» در تهران، طی دهه ۷۰، میانگین عدد ۰.۸ بود به این معنا که میانگین قیمت فروش یک مترمربع آپارتمان از قیمت خرید زمین کمتر بود. این شاخص بر اساس میانگین سالانه قیمت‌ها در دهه ۸۰ به ۰.۹ واحد عددی و در نیمه اول دهه ۹۰ به عدد یک افزایش پیدا کرد. در نیمه دوم دهه ۹۰، روند افزایش شاخص به سمت عدد ۱.۵ ادامه یافت. امروز نسبت قیمت زمین مسکونی به آپارتمان در مناطق ۴ و ۵ پایتخت – دو منطقه شاخص و پرمعامله و پرساخت در تهران- بر اساس «قیمت‌های پیشنهادی» به نزدیک دو برابر رسیده است. نسبت دو برابری قیمت زمین به مسکن یعنی «فشار بالای هزینه تامین زمین یا ملک کلنگی برای سرمایه‌گذار ساختمانی و همچنین افت حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمانی به‌واسطه سطح پایین قیمت فروش آپارتمان نسبت به جزء اصلی قیمت تمام شده».
دیوار شهرداری‌ها مقابل «عرضه پرتقاضا»
جنس مجوز‌هایی که شهرداری‌ها در قالب پروانه ساختمانی به سازنده‌ها می‌دهند و نوع مواجهه‌ای که با زمین‌های مسکونی در تهران و شهر‌های دیگر دارند، «دیواری شده مقابل ساخت آپارتمان زیر ۶۰ مترمربع در تیراژ هم سطح تقاضای واحد کوچک متراژ در بازار». الزام به تامین پارکینگ متناظر به تعداد واحد و ۱۰۰۱ بند مبهم در پروانه‌ها که از سمت شهرداری به سازنده‌ها دیکته می‌شود، امکان ساخت تعداد بالای واحد مسکونی کم متراژ در قطعه مشخصی از زمین را در کل بازار مسکن سلب کرده است. نتیجه آن شده که امروز، میانگین مساحت واحد‌های مسکونی جدید در تهران و کشور به ترتیب ۹۵ مترمربع و ۱۳۰ مترمربع است در حالی که ۶۰درصد معاملات خرید آپارتمان در تهران به واحد‌های مسکونی زیر ۸۰ مترمربع اختصاص دارد و میانگین مساحت خرید در کشور نیز زیر ۱۲۰ مترمربع است.
وضعیت مناسب در بافت فرسوده
یک نقطه قوت وضع موجود احتمالا اوضاع تخریب و نوسازی در بافت فرسوده است. عرضه مسکن جدید در بافت فرسوده کشور بر اساس «شروع به ساخت و صدور پروانه» به حدود ۱۰۰ هزار واحد در سال رسیده که در مقایسه با سال‌های گذشته، قابل قبول است. اما ظرفیت بافت‌های فرسوده امکان ساخت ۳۰۰ هزار واحد جدید روی املاک کلنگی در سال را نشان می‌دهد که برای آن، «معیشت خانوار‌های ساکن بافت»، «موانع شهرداری‌ها و همچنین وام ساخت» باید حل و فصل شود.
رکود ساخت و سقوط سرمایه‌گذاری
در حال حاضر «تولید مسکن در بازار واقعی ساخت وساز» (منظور بازاری غیر از مسکن دولتی)، به ۴۰ درصد نیاز سالانه کشور رسیده است؛ سالی ۴۰۰ هزار واحد جدید ساخته می‌شود در حالی که وضعیت مطلوب، بالای ۹۰۰ هزار واحد است. رکود ساختمانی نتیجه تورم مسکن و سلب قدرت خرید است. در این رکود، میانگین رشد سالانه سرمایه‌گذاری واقعی در ساخت وساز‌های جدید طی ۱۳ سال گذشته، منفی ۵ درصد بوده است. این یعنی، رکود سنگین و تاریخی از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون. بخشی از رکود تولید مسکن نیز ناشی از تورم ساخت بالای ۳۰ درصد در سال‌های اخیر است. الان تورم تولید مسکن بر اساس آخرین آمار، ۳۷ درصد است که اثر تورمی روی قیمت تمام شده ساخت مسکن دارد.
قوانین جدید چه می‌گوید؟
دو قانون بالای سر وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم قرار دارد که تصمیمات او را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. قانون برنامه هفتم که «مجوز زمین گشایی بیرون از شهرها برای ساخت انبوه مسکن» را صادر کرده و قانون ساماندهی بازار‌های زمین و مسکن و اجاره که «از ابتدای تابستان امسال سقف مجاز ۲۵ درصد برای رشد اجاره بها» را تکلیف کرده است.
این دو قانون، معادلات بازار مسکن و رفتار‌ها در این بازار را دستخوش تغییرات معنادار قرار می‌دهد و در عین حال ابهامات و نواقصی دارد. زمین گشایی در بیرون از شهرها، به ازای هر مترمربع زمین خام، حداقل ۵ میلیون تومان هزینه دارد. سقف دولتی هم همین الان، کمتر از «رشد حدود ۴۰ درصدی اجاره بها در بهار امسال» است و این یعنی گسل بین بازار و مصوبه دولت که باید حل و فصل شود.
فرجام مسکن ملی و مسکن مهر
آمار‌ها درباره وضعیت مسکن ملی در دولت شهید رئیسی زیاد است. اما گزارش مستند که هفته پیش توسط وزارت راه و شهرسازی منتشر شد نشان می‌دهد، تا الان یک میلیون و ۷۲هزار واحد مسکونی روی زمین‌های ۹۹ ساله، شروع به ساخت شده است. البته درباره اینکه چه تعداد از این واحد‌ها تاکنون تحویل شده، آمار رسمی در دسترس نیست. اما بر اساس آمار شبکه بانکی، تا الان برای ساخت حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی روی زمین‌های ۹۹ ساله قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده است. همچنین گفته می‌شود حدود ۳۰ هزار از این واحد‌ها نیز تحویل شده است؛ بنابراین دولت چهاردهم با تعهد حدود یک میلیون واحدی برای تکمیل طرح دولت قبل مواجه است. البته حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد نیز در قالب تفاهم‌هایی به اسم مسکن ملی، اما روی زمین‌های دستگاه‌ها و زمین‌های شخصی و همچنین در روستا‌ها وجود دارد. اما مساله اصلی، آن یک میلیون خانه روی زمین‌های ۹۹ ساله است که تعهد مستقیم و اولویت دار دولت محسوب می‌شود. همچنین حدود ۱۰۰ هزار مسکن مهر نیز هنوز مانده است.
۵ میلیون خانه اولی در کشور
در حال حاضر ۵ میلیون زوج فاقد مسکن ملی در بازار مسکن کشور وجود دارد که هر آن مترصد فراهم شدن فرصت برای خرید خانه اول خود خواهند بود. با وضع فعلی قیمت مسکن شاید به این زودی‌ها این ۵ میلیون مستاجر فکر خرید خانه هم نکنند، اما آنچه واقعیت دولت چهاردهم است، «مطالبه ۵ میلیون خانوار ایرانی از رئیس جمهور منتخب برای بهبود اوضاع مسکن» است ضمن آنکه این تعداد خانوار هر چقدر، زودتر بتوانند صاحب مسکن شوند، فشار تقاضا از بازار اجاره برداشته می‌شود و به نفع «کنترل تورم اجاره بها» نیز خواهد بود.
انتظارات سرمایه‌گذاران ساختمانی
سرمایه‌گذاران ساختمانی اخیرا نسبت به آینده، «خوش بین» شدند؛ این را گزارش «شامخ بخش مسکن و ساختمان» که حدود دو هفته پیش منتشر شد، می‌گوید. سرمایه‌گذاران ساختمانی احساس می‌کنند، وضعیت قیمت‌ها و روند بازار مسکن به سمتی خواهد رفت که آن‌ها بتوانند از مسیر سخت و پردست انداز ساخت و فروش وارد مسیری شبیه قبل از نیمه دوم دهه ۹۰ یا دهه ۸۰ شوند؛ راحت بسازند و راحت بفروشند. خیلی از سازنده‌ها مدتی است توان خرید زمین ندارند. برخی دیگر از ترس اینکه در فاصله فروش واحد تازه ساز خود، نتوانند از پس «رشد روزانه و ماهانه قیمت ساخت» بربیایند، املاک موجودشان را حفظ کرده اند. این انجماد به نفع بازار مسکن نیست.
بخشی از آنچه در این تکه از پازل «مسکن در دولت چهاردهم» وجود دارد، توسط تیم اقتصادی دولت (خارج از حوزه اختیارات وزیر راه و شهرسازی) و البته «سیاست‌های اقتصادی و سیاسی رئیس جمهور»، بهبود پیدا می‌کند. در عین حال متولی بخش مسکن در دولت پیش رو می‌تواند با «پرهیز از مداخلات غیرضرور در برخی حوزه ها» و همچنین «تغییر فوری یکسری سیاست‌های شهری و شهرسازی مرتبط با مسوولیت شهرداری ها» مسیر بهبود را هموار و کوتاه کند.
