تحلیلی بر شکاف پوشاک قانونی اجاره‌های دولتی
تورم اجاره‌بهای مسکن در ماه گذشته، ۱.۷ برابر آنچه مسوولان تعیین کرده بودند، رقم خورد تا دست‌کم برای بار دوم طی ۵سال گذشته، تبعات این مدل سیاستگذاری برای تنظیم بازار روشن شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، مطابق ماده‌ای از قانون تازه‌مصوب ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که ماه گذشته تصویب شد «اجاره‌بها در تابستان و نیمه دوم امسال، در کشور باید حداکثر ۲۵ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کند و نه بیشتر.»، اما از آنجا که «التهاب سال‌های اخیر اجاره‌بها» ریشه‌های ۳ گانه دارد که با «سقف دستوری» قابل کنترل نیست، روند معاملات در بازار اجاره مسکن در تیرماه به سمتی رفت که در نهایت، اجاره‌بها ۴۳.۲ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یافت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد مطابق تجربه جهانی و اصول اقتصادی، گام اول برای بازگرداندن تورم اجاره به سطح متعارف، کاهش تورم عمومی و ثبات قیمت مسکن است. تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، متوسط رشد سالانه اجاره‌بها در کشور حدود ۱۷ درصد بود. در گام بعد برای اعمال «سقف تشویقی» رشد اجاره‌بها -سقف غیردستوری- لازم است نرخ اعلامی براساس ضریب بالایی از تورم اخیر اجاره تعیین شود.
معادلات بازار اجاره مسکن در کشور، روند اجاره بها را به گونه‌ای پیش برد که در تیرماه به عنوان ماه اول اجرای «نرخ مصوب برای رشد اجاره بها»، سقف مدنظر دولت برای افزایش مبالغ اجاره، شکافته شد. گزارش از نبض اجاره بها در شهر‌ها طی ماه اول تابستان امسال حاکی است، میانگین اجاره بهای مسکن در تیرماه ۴۳.۲ درصد نسبت به تیر سال گذشته رشد کرد، در حالی که دولت براساس ماده ۷ قانون تازه مصوب «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» مقرر کرده بود در تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، مبالغ اجاره در اجاره نامه‌ها در سراسر کشور حداکثر ۲۵ درصد افزایش یابد.
ماه گذشته، تورم اجاره مسکن، در بالاترین سطح از ابتدای سال قرار گرفت، ضمن آنکه رشد بالای ۴۳ درصدی هزینه اجاره نشینی در تیرماه امسال حتی از میانگین رشد اجاره بها در یک‌سال ۱۴۰۲ که ۳۹.۶ درصد بود هم بیشتر است. اکنون دو پرسش درباره سطح جدید تورم اجاره در بازار کشوری اجاره نشینی وجود دارد.
پرسش اول، علت «تب بالای ۴۰ درجه اجاره بها» است و پرسش دوم که احتمالا برای مسوولان بخش مسکن و کارشناسان این حوزه مهم‌تر است، علت «عبور بازار از سقف دولتی» است. احتمالا در قالب همین پرسش دوم، این سوال برای برخی افراد پیش می‌آید که چطور در غرب و کشور‌هایی که اقتصاد آزاد دارند، «اجاره بها سقف گذاری می‌شود و جواب می‌دهد، اما در اینجا، رعایت نمی‌شود و قابل پیاده‌سازی نیست؟»
چرا تورم اجاره مسکن «تب» کرده است؟
سطح فعلی تورم اجاره مسکن کشور حدود ۲.۴ برابر «میانگین تاریخی» این شاخص است. تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از اواخر دهه ۹۰، اجاره بها در کشور سالانه به طور میانگین حدود ۱۷درصد افزایش پیدا می‌کند. اما الان این نرخ بالای ۴۰درصد است و بنابراین وضعیت «غیرعادی» است. علت ریشه‌ای تب تورم اجاره، سطح بالای تورم عمومی، سطح بالای تورم خوراکی طی دو سال گذشته و همچنین جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته است. رشد هزینه اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و هر چقدر هزینه زندگی مردم – و به تبع صاحب خانه ها- رشد بیشتری کند، انتظار می‌رود نبض اجاره بها نیز با تاخیر در همین مسیر صعودی قرار بگیرد و برعکس.
اما در کنار علت ریشه‌ای تورم عمومی، از سال ۹۹ به بعد، «مداخله بی سابقه دولتی در‌سازوکار معادلات بازار اجاره مسکن»، در نقش محرک تورمی در این بازار عمل کرد. دولت‌ها طی سال‌های گذشته بدون پرداختن به «علت اصلی صعود هزینه اجاره نشینی»، سعی کردند به شکل «گلخانه ای» موتور تورم اجاره را مهار کنند.
سال ۹۹ «سقف دولتی برای رشد سالانه اجاره بها» تعیین و ابلاغ شد و از آن سال به بعد، به مدت حداقل ۳ سال، همین نرخ دستوری اعمال شد به‌طوری که، پیامد آن به جای آنکه اصل هدف دولت‌ها که «کاهش فشار اجاره بها» بود را محقق کند به ضدهدف تبدیل شد.
وقتی هزینه موجر بیش از نرخ مصوب اجاره، افزایش پیدا کرده، تمایل به اجاره داری سرکوب می‌شود یا «اجاره دستوری» به طرق مختلف دور می‌خورد. همین اتفاق طی سال‌های اخیر رخ داد و بازار اجاره مسکن شاهد کاهش عرضه واحد اجاره‌ای و در مقابل، شاهد روند افزایشی تقاضای اجاره نشینی (ناشی از نبود قدرت خرید خانه) بود. در کنار این دو علت اصلی و مکمل، کمبود نسبی آپارتمان اجاره‌ای به خاطر رکود ۵ ساله ساخت وساز نیز مزید بر علت شده است.
چرا سقف ۲۵ درصد شکافته شد؟
معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملا «سقف دولتی ۲۵ درصد رشد اجاره بها» را رد کرد. هر‌چند احتمال دارد برخی ناظران بازار بگویند، این مصوبه در اواخر نیمه اول ماه تیر ابلاغ شد، اما دست کم در تهران از ابتدای تیر ماه، همین نرخ از سوی مقامات اعلام شده بود و اثر روانی خود را بر رفتار‌های معاملاتی گذاشت.
علت اینکه «نرخ ۲۵ درصد» مورد توجه یا پذیرش معامله گران بازار کشوری اجاره مسکن قرار نگرفته، «ایراد فنی» در فرمول محاسبه این نرخ است که، چون طراحان، «ظاهر تجربه‌های جهانی تنظیم بازار اجاره به نرخ دولت» را دیده اند و از «عمق ماجرا» بی اطلاع هستند، این اشکال بروز کرد و نتیجه اش، عبور از سقف شد. در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب شده است، «رشد مجاز سالانه اجاره بها براساس «ضریبی از تورم عمومی سالانه» تعیین شود به این صورت که نرخ رشد اجاره بها حداکثر معادل ۱۰۰ درصد تورم باشد.»
بررسی از اشکال فنی این ماده از قانون حاکی است، پایه تعیین نرخ رشد اجاره بها و ضریب در نظر گرفته شده برای آن، ایراد دارد. اولا «تعیین نرخ یا تعیین قیمت» در بازار با اصول اقتصادی و‌سازوکار غیرقابل کنترل بازار، در تضاد است و تجربه‌های گذشته در همه بازار‌هایی که دولت‌ها در آن‌ها دخالت کرده اند، این تضاد را تایید می‌کنند و نشان داده است.
در همین بازار اجاره مسکن، تیرماه سال ۹۹، دولت وقت «نرخ رشد مجاز ۲۰ درصدی برای اجاره بها در کشور» تعیین کرد، اما بعد از آن، تورم اجاره در بازار که همان ماه و بهار همان سال ۳۱درصد بود، روند صعودی را ادامه داد و تیر ماه سال بعد به ۳۹درصد رسید. دوم اینکه، همین «ورود نادرست» هم با فرمول نادرست صورت گرفته است.
طی حداقل یک‌سال گذشته، تورم اجاره مسکن با فاصله زیادی بالاتر از تورم عمومی قرار داشت بنابراین، «اهرم کردن نرخ تورم برای مهار تورم اجاره» آن هم تعیین نرخ مجاز به اندازه نصف تورم عمومی (در حالی که تورم عمومی ۴۰درصد بوده، نرخ مجاز برای رشد اجاره ۲۵درصد تعیین شد)، باعث دورشدن مصوبه دولت نسبت به واقعیت بازار اجاره مسکن شد و همین، اسباب عبور از سقف مجاز را در معاملات تیر فراهم کرد.
چرا «سقف‌اجاره» در آمریکا رعایت می‌شود؟
مدافعان «دخالت مستقیم دولت در اجاره بها» همیشه می‌گویند، «تعیین اجاره بها» در کشور‌های غربی، عرف است و در ایران هم برای مهار تورم اجاره مسکن باید «نرخ تعیین شود». اما هر بار که در سال‌های اخیر نرخ تعیین شده، بازار اجاره از آن عبور کرده است؛ چرا؟ سه پاسخ برای این سوال کلیدی وجود دارد.
در جایی مثل بازار مسکن آمریکا، سیاستگذار قبل از آنکه سراغ بازار اجاره برود، دو پله عقب تر، سراغ همان علت اصلی بحران تورم اجاره می‌رود؛ یعنی مهار تورم عمومی و تورم مسکن. در همین سا ل‌های اخیر بعداز آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال ۲۰۲۲ به حداقل ۱.۵ برابر سال‌های قبل رسید و همزمان تورم عمومی نیز بالا رفت، سیاستگذار با «ابزار نرخ بهره» نسبت به کنترل تقاضا اقدام کرد طوری که، تورم مسکن از اواسط ۲۰۲۳ نزولی شد.
بعد از آن، در همین ماه گذشته طرح «تنظیم اجاره بها» پیش کشیده شد. این طرح در آمریکا دو ویژگی اقتصادی دارد که در «مدل ایرانی» دیده نمی‌شود. ویژگی اول آن، تعیین «سقف تشویقی برای رشد اجاره بها» است نه «سقف دستوری». در طرح سیاستگذار مسکن در غرب، برای پذیرش نرخ رشد مجاز ۵ درصدی اجاره بها، از «معافیت مالیات سالانه ملکی برای موجر‌های بزرگ‌مقیاس» استفاده شده است که مشمول همه موجر‌ها به‌خصوص خرده موجر‌ها (حقیقی ها) نمی‌شود بلکه شرکت‌های اجاره دار که تسهیلات از دولت می‌گیرند را شامل می‌شود.
ویژگی دوم طرح تنظیم اجاره بها در آمریکا، نزدیکی نرخ تعیین شده به تورم اجاره فعلی در بازار مسکن این کشور است. تورم اجاره مسکن در حال حاضر در آمریکا ۵.۲درصد است و نرخ تعیین شده، ۵درصد است. از طرفی، نرخ تعیین شده برای رشد اجاره بها در آمریکا ۱.۵ برابر تورم عمومی است و ملاحظه می‌شود که «اصلا نسبتی یا ضریبی بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن» توسط دولت و سیاستگذار در نظر گرفته نشده است. همچنین نرخ تعیین شده ۵ درصدی حدود ۸۰ درصد تورم اجاره یک‌سال گذشته در آمریکاست که اگر همین فرمول برای اینجا رعایت می‌شد، نرخ مصوب به جای ۲۵ درصد می‌توانست حدود ۳۳ درصد باشد که «شکاف اولیه» را کاهش می‌داد و احتمال پذیرش نرخ دولتی توسط موجر‌ها را تقویت می‌کرد.
فرمول در قانون اصلاح می‌شود؟
در سیاستگذاری و قانون‌گذاری در کشورمان سابقه اصلاح قوانین وجود دارد که یک نمونه شاخص آن، اصلاحات مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در سال‌های اخیر است. دولت چهاردهم برای رسیدگی به قوانین بخش مسکن می‌تواند قانونی که ۲۵ اردیبهشت امسال از سوی رئیس جمهور وقت ابلاغ شد (قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها) را دست کم در ماده ۷ آن، اصلاح کند تا نرخ تعیین شده برای رشد سالانه اجاره بها، تا حدودی بازارپذیر شود. ضمن آنکه، جرایم قابل‌توجهی برای عبور از این نرخ در نظر گرفته شده است که اگر شکاف نرخ مصوب با وضعیت بازار ترمیم شود، این جرایم قدرت بازدارندگی قابل‌توجهی دارد.
