فاکتور «مسکن رئیسی» برای «دولت پزشکیان» چقدر است؟
دولت چهاردهم برای حفظ «اعتماد رای‌دهنده‌ها» و بهبود سطح «مشارکت عمومی» در مسیر اصلاحات، نیاز دارد نسبت به «تعهدات دولت قبل در برابر مردم» پاسخ‌گو باشد و به موقع، وعده‌های بر زمین‌مانده را که امروز به تکالیف معوق تبدیل شده‌اند، به سرانجام برساند.
به گزارش دنیای اقتصاد، پرونده باز «مسکن ملی» یکی از آن تکالیف بار شده روی دوش دولت جدید است که به‌خاطر «پیش‌فروش واحد‌های مسکونی دولتی‌ساز» در قالب آن طرح، امروز هیچ راهی جز تکمیل و تحویل این خانه‌ها نیست.
بررسی‌های فاکتور‌های مالی طرح ناتمام «مسکن دولتی» که وظیفه پرداخت آن را بانک‌ها و احتمالا بودجه سال‌های آینده باید برعهده بگیرند، حاکی است: به قیمت‌های امروز، دست‌کم ۶۰۵ همت منابع بانکی مورد نیاز است تا در قالب وام ساخت، برای احداث خانه‌های ۱.۸ میلیون پیش‌خریدار قطعی، پرداخت شود. این رقم، بیش‌از ۲ برابر حجم تسهیلاتی است که سال گذشته کل شبکه بانکی به بخش مسکن و ساختمان پرداخت کرد و از این منظر، «راه، دشوار است».
اما این، همه بار مالی طرح دولت سیزدهم نیست؛ آماده‌سازی کامل زمین‌های ۹۹ ساله که مترمربعی حدود ۴ میلیون تومان هزینه برمی‌دارد نیز منابع مالی جداگانه نیاز دارد. بدهی ناخوانده دولت چهاردهم صرفا در بخش مسکن، یکسری هزینه‌های نامرئی هم دارد، از جمله «افزایش بهای تکمیل خانه‌های دولتی‌ساز به تناسب تورم تولید»؛ اتفاقی که با انتقال پرونده مسکن‌مهر از دولت طراح به دولت بعدی باعث افزایش «قیمت توافق‌شده با پیش‌خریداران» شد و مشکلاتی را به وجود آورد که تا امروز، هنوز پرونده آن بسته نشده است.
با این حال، پیشرفت فیزیکی مسکن‌ملی در شروع دولت پزشکیان به مراتب کمتر از مسکن‌مهر در شروع به کار دولت روحانی است. در این بررسی، ابعاد مالی، اجرایی و اجتماعی طرح مسکن‌ملی برای وزیر جدید راه و شهرسازی و تیم اقتصادی دولت چهاردهم تشریح شده است تا پیش از تعریف طرح تازه، امکان مقایسه ظرفیت‌های موجود با تکالیف موجود فراهم و پس‌از آن، وعده‌های جدید برای تامین مسکن داده شود.
وزیر جدید راه و شهرسازی همچون وزرای دولت‌های پیشین، در شروع کار خود، احتمالا رئیس جمهور و تیم اقتصادی کابینه را برای اجرای طرح جدید در حوزه «تامین مسکن» یا مجموعه سیاست‌های اصلاحی برای تغییر مسیر بازار مسکن از «رکود تورمی»، همراه خواهد کرد، اما دولت چهاردهم در مواجهه با این بخش، «یک تکلیف نوشته شده توسط قبلی‌ها، اما ناقص اجرا شده تا الان» دارد که هم «ابعاد مالی» تکمیل آن را نمی‌داند و هم از «هزینه اجتماعی» تعلل نسبت به «بار اقتصادی انتقالی به این دوره» بی خبر است.
تکلیف «مسکن ملی» یا همان اقدامات ناتمام و روی زمین مانده «مسکن دولتی»، همراه ناخوانده دولت جدید است که با استناد به تجربه‌های گذشته می‌توان گفت، «هیچ راهی جز اجرای کامل تعهدات دولت سیزدهم وجود ندارد». در این صورت و با لحاظ این فاکتور –غیرقابل حذف کردن تعهداتی که در قالب طرح مسکن مهر به شکل اختصاص زمین ۹۹ ساله به پروژه‌ها و همچنین شروع ساخت واحدها در کنار ثبت نام قطعی (بانکی) از پیش خریداران داده است- دولت چهاردهم نیاز دارد هزینه‌های ناخوانده یکی از «بزرگ‌ترین تعهدات اقتصادی» پیش روی خود را شناسایی کند تا امکان «برنامه ریزی مالی و اعتباری» برای به مقصد رساندن آن را فراهم کند.
مانده حساب دولت با مردم در «مسکن دولتی»
پیش خریداران واحد‌های مسکونی دو طرح قبلی «مسکن دولتی» تحت عناوین «مسکن مهر» و «مسکن ملی» که اولی توسط دولت‌های نهم و دهم و دومی توسط دولت سیزدهم تعریف شد، به «اسم و شماره دولت ها» کاری ندارند بلکه «دولت مستقر» را مسوول، بانی و عامل «ساخت و تحویل فوری واحدها» می‌شناسند.
با همین نگاه، دولت چهاردهم که هنوز تشکیل نشده است، به قیمت امروز، در قالب یک محاسبه، ۶۰۵ همت و در قالب محاسبه دیگر، چیزی در حدود ۱۱۰۰ همت، اعتبار بانکی نیاز دارد تا بتواند واحد‌های مسکونی در حال احداث (محاسبه اول) و همچنین واحد‌های قول داده شده به مشمولان مسکن دولتی (محاسبه دوم) را تکمیل و تحویل دهد. از این ارقام، تا امروز و مطابق گزارشی که در سایت اطلاع رسانی بانک مرکزی درج شده است، فقط ۷۴.۷ همت تسهیلات (وام ساخت مسکن ملی) به این پروژه‌ها پرداخت شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، میزان پیشرفت فیزیکی مسکن ملی کمتر از ۴۰ درصد است؛ این یعنی بیش از ۵۰ درصد ساخت و ساز‌های طرح دولت قبلی باید در طول عمر دولت بعدی صورت بگیرد که به شکل طبیعی، هم «منابع مالی» و هم «مدیریت و مسائل» آن، از قبل به حساب این دولت نوشته شده است.
نزدیک به ۲ میلیون خانه اولی در لیست «مسکن دولتی» نوشته شده اند و به آن‌ها تعهد «ساخت و تحویل خانه روی زمین ۹۹ ساله» داده شده است. از این تعداد، فعلا برای یک میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار، «زمین ۹۹ ساله» تهیه شده که به همین میزان، ساخت مسکن شروع شده و در حال احداث است.
با لحاظ مبلغ وام ساخت تعهد داده شده برای این طرح که تا قبل از یک ماه گذشته، رقم آن ۵۵۰ میلیون تومان بود، محاسبه اول «تعهد بانکی دولت چهاردهم» برای تکمیل ۱.۱ میلیون واحدی که ساخت آن‌ها شروع شده، صورت گرفته و محاسبه دوم نیز برای کل واحد‌هایی که برای تحویل به حدود ۲ میلیون خانوار ثبت نام کننده باید توسط دولت ساخته شود، انجام شده است.
تازه، اگر قرار باشد «مصوبه روز‌های پایانی دولت سیزدهم» که سقف وام مسکن دولتی را از ۵۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش داد را در این محاسبات لحاظ کنیم، «تعهد مالی دولت چهاردهم» از ۶۰۵ همت به حداقل ۸۷۷ همت افزایش پیدا می‌کند. این رقم فقط مربوط به «تسهیلات بانکی» در تعهد دولت است که با وضعیت فعلی یکی از بزرگ‌ترین بانک‌های دولتی فعال در تامین مالی بخش مسکن، پرداخت آن بیشتر شبیه «ماموریت غیرممکن» می‌ماند.
طی ماه‌های اخیر عملیات پرداخت وام ساخت مسکن ملی توسط این بانک برای برخی پروژه‌ها و سازنده ها، تقریبا متوقف شده است و گفته می‌شود «حد استقراض بانک عامل از بانک مرکزی» پر شده است و منابع برای پرداخت وام مسکن ملی نیست. با این وضعیت، تامین اعتبار حداقل ۶۰۰ همتی، تازه آن هم به قیمت امروز، یکی از «پیچیدگی‌های» کار دولت در مواجهه با یک تکلیف اقتصادی بار شده (انتقالی) است.
کار مسکن پزشکیان سخت‌تر از روحانی است؟
ممکن است مشاوران اقتصادی دولت چهاردهم، وقتی این دولت «پرونده ناتمام» مسکن ملی را روی میزشان می‌گذارد، سنگینی آن را با مقایسه‌ای سطحی با پرونده مسکن مهر در زمان انتقال آن به دولت یازدهم، در حد همان طرح برآورد کنند. اما واقعیت این نیست؛ ساخته نشده‌های مسکن ملی در زمان انتقال مسوولیت از دولت طراح به دولت بعدی، خیلی بیشتر از مسکن مهر است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، میزان پیشرفت مسکن مهر در پایان دولت دهم، با لحاظ واحد‌های شروع به ساخت، واحد‌های تحویل داده شده و واحد‌های نازک کاری شده، ۸۷ درصد بود. با آن میزان پیشرفت، از کل ۲.۳ میلیون واحد مسکونی مهر، پیش از تشکیل دولت روحانی، نزدیک به یک میلیون واحد تحویل داده شده بود.
همچنین در آن مقطع، نازک کاری ۱.۳ میلیون واحد به اتمام رسیده بود که البته واحد‌های تحویلی، بخشی از همین ۱.۳ میلیون واحد بودند. با آن پیشرفت بالای ۸۰ درصدی کل طرح مسکن مهر، نه تنها پرونده مسکن مهر در دولت‌های اول و دوم روحانی، بسته نشد که در دولت سیزدهم نیز، مختومه اعلام نشد و همین الان، حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکن مهر به شکل ناقص و ناتمام، به عنوان تکلیف دولت چهاردهم منظور شده است.
با این حال، امروز میزان پیشرفت طرح «مسکن ملی» نزدیک به ۴۰ درصد برآورد می‌شود که به مراتب با موقعیت مشابه در مسکن مهر، از آن عقب‌تر است. واحد‌های تحویلی در این طرح در برخی آمار‌ها کمتر از ۱۰۰ هزار واحد و در برخی دیگر، حدود ۲۰۰ هزار واحد برآورد می‌شود.
واحد‌هایی که نازک کاری آن‌ها به اتمام رسیده نیز کمتر از این ارقام است. همچنین اگرچه برای ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین ۹۹ ساله تامین شده، اما استناد به آمار بانکی نشان می‌دهد، تعداد واحد‌هایی که در طرح مسکن ملی، ساخت آن‌ها شروع شده است، کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی برآورد می‌شود. به این ترتیب راه پیش روی دولت (جدید) برای تحویل خانه‌های دولتی تعهد داده شده از قبل، دشوارتر از دولت‌های قبلی است. اما این الزاما به معنی طولانی‌تر شدن راه نیست که اگر طولانی شود، «هزینه‌های نامرئی» دیگر به این ارقام اضافه می‌شود.
بار دولت یا تعهد بانک‌ها
بخش زیادی از منابع مالی مورد نیاز دولت برای تحویل خانه‌های دولتی وعده داده شده از قبل به مردم، همان تسهیلات بانکی است که باید تامین و پرداخت شود. همان‌طور که در ابتدای این مقاله عنوان شد، حداقل ۶۰۵ هزار میلیارد تومان، تسهیلات بانکی برای ساخت خانه‌های طرح «مسکن ملی» برای حدود ۱.۸ میلیون خانوار ثبت نام کننده (پیش خریداران) مورد نیاز است.
از این رقم، تا امروز به میزان ۳۶۰ هزار میلیارد تومان «قرارداد پرداخت وام ساخت بین ۲۵ بانک و دو موسسه اعتباری با همه پیمانکاران و سازنده‌های مسکن ملی» منعقد شده است که طبق یک گزارش رسمی، تا پایان خرداد امسال فقط ۶۴.۶ هزار میلیارد تومان آن، پرداخت شده است. بخشی از این فاصله، طبیعی است چون، وام ساخت متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حداقل ۳ مرحله پرداخت می‌شود. اما بخشی دیگر به خاطر «نبود منابع» و «توقف ساخت پشت درب بانک‌ها» است.
در کنار تسهیلات بانکی به عنوان بار مالی و اعتباری طرح مسکن دولتی روی دوش دولت جدید، حجم قابل توجهی «بودجه دولتی» برای آماده سازی زمین‌های ۹۹ ساله اختصاص داده شده یا «آستانه اختصاص» نیاز است که در قالب «تامین آب و برق و گاز و آماده سازی اراضی» برای ساخت مسکن دولتی، باید تامین شود. همان‌طور که در ابتدا عنوان شد، در مقابل نزدیک به ۲ میلیون خانوار ثبت نام کننده قطعی، فعلا معادل ساخت ۱.۱ میلیون واحد مسکونی، زمین تامین شده است.
هم این زمین‌های تامین شده، به بودجه آماده سازی نیاز دارد و هم زمین‌هایی که هنوز تامین نشده است. برآورد‌ها نشان می‌دهد، هر مترمربع زمین ۹۹ ساله خام، به قیمت‌های ابتدای امسال، برای آماده سازی کامل و تامین زیرساخت‌های شهری، بین ۴ تا ۵ میلیون تومان هزینه کرد نیاز دارد.
هزینه «عبور» چیست؟
هزینه‌های مرئی طرح دولت قبل برای دولت جدید صرفا در «مسکن دولتی» یا همان «مسکن ملی»، تا اینجا، شامل «تسهیلات بانکی» و «بودجه دولتی» می‌شود. اما این «همراه ناخوانده دولت چهاردهم»، یک هزینه نامرئی هم دارد که آن هم براساس تجربه انتقال بار مسکن مهر به دولت بعد، قابل مرئی سازی است.
این هزینه نامرئی، تعهد یا وعده‌ای است که دولت قبل بابت «قیمت تمام شده» واحد‌های مسکونی به پیش خریداران و سازنده‌ها داده است. در مسکن مهر قرار بود واحد‌های مسکونی مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان ساخته و تحویل داده شود، اما هر چقدر، سال گذشت، پروژه‌ها طولانی شد و «تورم عمومی» و «تورم تولید» به طرح اصابت کرد، «قیمت ساخت مسکن مهر» نیز صعود کرد تا اینکه از یک میلیون تومان در مترمربع هم گذشت.
تنش‌ها و هزینه‌های اجتماعی «افزایش گریزناپذیر قیمت توافقی» با توجه به رشد سالانه قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد کارگر ساختمانی، قسمت نامرئی در پرونده انتقالی «مسکن ملی» است. پیش‌تر وعده داده شده بود، واحد‌های مسکونی این طرح به قیمت یک میلیارد تومان، ساخته می‌شود که نیمی از آن وام بانکی خواهد بود.
برخی قرارداد‌های ساخت پیمانکاران با قیمت ساخت مترمربعی از ۵ تا ۸ میلیون تومان منعقد شده است. در برخی از این قراردادها، مشخصات «ساخت کامل و متعارف یک واحد مسکونی به معنی تامین کامل تجهیزات داخل واحد اعم از کابینت، شیرآلات و …» دیده نمی‌شود. تجربه قبل نشان داد، پیش خریداران بعضا «تکمیل متعارف» را حین تحویل مطالبه می‌کنند. این موارد «قسمت ناشناخته مسیر» پیش روی دولت چهاردهم است.
اما «هزینه عبور» چیست؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد، از آنجا که «هزینه اجاره مسکن» در شهر‌های بزرگ بالای ۷۰ درصد و در کل کشور، ۵۵ درصد از کل هزینه ماهانه خانوار‌ها را می‌بلعد، «سنگین ترین» مسوولیت و کار دولت چهاردهم، «مهار تورم مسکن» است.
در این میان، «مطالبه پیش خریداران مسکن دولتی» که واحد‌های خود را از دولت می‌خواهند، ابعادی دارد که هر نوع وقفه، بی تفاوتی یا نقد اشکالات «مسکن دولتی» اثر تصاعدی روی وزن مطالبات می‌گذارد و پایگاه اجتماعی دولت را می‌تواند آسیب بزند.
همچنین پیگیری بخشی از همین مطالبات از سوی نمایندگان مجلس خیلی زود شروع خواهد شد که آن هم اگر وقفه ساخت صورت بگیرد، ریسک‌هایی را متوجه وزارتخانه و وزیر خواهد کرد. به این ترتیب، هزینه‌های نامرئی طرح مسکن دولت قبل برای دولت جدید، شامل «تورم ساخت در صورت طولانی شدن پروسه ساخت و بار مضاعف مالی به پیش خریداران، بانک‌ها و بودجه دولت»، «مطالبه اجتماعی» و «مواجهه مجلس» است.
