زندگی در ایران: جامعه‌ای تنوع‌پذیر و بی‌حاشیه
به گزارش تجارت نیوز،
دولت چهاردهم در حالی فعالیت خود را آغاز کرده که بخش مسکن و ساختمان‌سازی به‌عنوان یکی از بازارها و صنایع اصلی ایران دیگر نه با چالش، بلکه با ابربحران‌هایی مواجه است که رفع آن‌ها به برنامه‌ریزی بلندمدت و اجرای دقیق آن نیاز دارد. پیروز حناچی که بین سال‌های 1397 تا 1400 شهردار تهران بود و در دولت یازدهم نیز معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی را بر عهده داشت، در گفت‌وگو با «تجارت‌نیوز» به بررسی
*دولت چهاردهم به ریاست مسعود پزشکیان در حالی فعالیت خود را به طور رسمی آغاز کرده که اقتصاد ایران در بخش‌های مختلف با چالش‌ها، بحران‌ها و ابربحران‌هایی مواجه است. بخش‌های مسکن، شهرسازی و حمل‌و‌نقل نیز از این ابرچالش‌ها در امان نمانده‌اند. برای شروع بحث، به نظر شما تأمین مسکن در ایران اکنون به چه وضعیتی رسیده است؟ شما تأمین مسکن را صرفاً یک چالش می‌دانید یا از آن به‌عنوان بحران یا حتی ابربحران یاد می‌کنید؟
در ابتدا تحلیل مختصری از وضعیت بخش مسکن ارائه می‌دهم و سپس به نتیجه‌گیری خواهیم رسید.
در اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی به اهمیت موضوع مسکن پس از غذا و پوشاک اشاره شده و مسکن به عنوان حق مسلم تمام ایرانیان شناخته شده است.
اگر به وضعیت فعلی بخش مسکن نگاهی داشته باشیم، متوجه می‌شویم که تراکم خانوار در واحد مسکونی نسبت به تعداد خانوارها کاهش پیوسته‌ای داشته است. این نسبت از ۱.۲۷ در ابتدای انقلاب اسلامی به ۱.02 کاهش یافته است. معنای این کاهش، کاهش بعد خانوار است، یعنی تعداد خانوارهای ایرانی که بالای چهار نفر بودند، اکنون به نزدیک سه نفر رسیده است. علاوه بر این، تعداد خانوارهای تک نفره یا با حداقل تعداد نفرات افزایش پیدا کرده است.
مسکن؛ سنگین‌ترین هزینه خانوار
مسکن اکنون بیشترین سهم و بار را در هزینه‌های خانوار دارد. طبق آمار رسمی، این سهم از ۳۰ درصد در سبد خانوار در دو دهه گذشته، اکنون به بالای ۵۰ درصد در کلان‌شهرها رسیده است. آمار رسمی، یعنی آماری که بانک مرکزی ارائه می‌دهد، با ۲۰۰ قلم جنس به شکل متوسط محاسبه می‌شود. در کلان‌شهری مانند تهران، سهم واقعی مسکن در سبد خانوار بالای ۷۰ درصد است. این امر نشان می‌دهد که مسکن دیگر از یک موضوع صرفاً اقتصادی و اجتماعی خارج شده و ابعاد دیگری هم پیدا کرده است.
مسکن بیشترین وزن را در محاسبه تورم عمومی هم دارد. حد اعلای تورم را در بخش مسکن مشاهده می‌کنیم و علت اینکه مسکن برای برخی از خانوارها، به ویژه زوج‌های جوان، غیرقابل دسترس شده است، همین تورم بالا در این بخش است.
ریشه تأمین مسکن یا ریشه حل مشکل مسکن، در خود بخش مسکن نیست بلکه در اقتصاد کلان است. اگر دولت موفق شود که تورم را کنترل کند، تأثیرات مثبتی بر بخش مسکن نیز خواهد داشت.
میانگین رشد اجاره و قیمت مسکن طی سه دهه اخیر ۲۵ تا ۲۷ درصد بوده است که طی سال‌های اخیر بشدت فراتر از میانگین بلندمدت رسیده است. این مسئله نیز یکی دیگر از مشکلات است، به‌ویژه برای کسانی که استطاعت خرید مسکن ندارند و با اجاره‌نشینی مشکلشان را حل می‌کنند. فشار اجاره‌بها به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران، فشار سنگینی بر این بخش وارد می‌کند.
در زمینه کیفیت مسکن، سهم مسکن دارای اسکلت فلزی و بتنی در پروانه‌های ساختمانی طی سه دهه اخیر از ۲۰ درصد به ۸۰ درصد افزایش یافته است. این نشان‌دهنده تأثیر اجرای مقررات ملی پس از زلزله رودبار و منجیل در سال ۱۳۶۸ است. با این حال، حضور فناوری‌های نوین در تولید مسکن کمرنگ بوده است، چیزی که می‌تواند بشدت زمان و هزینه تولید مسکن را کاهش دهد.
فراموشی اجاره‌داری حرفه‌ای
در کشور ما، اجاره‌داری حرفه‌ای وجود ندارد و این مسئله برای بخشی از جامعه که توان خرید خانه ندارند و با اجاره‌نشینی مشکلشان را حل می‌کنند، بسیار تأثیرگذار است.
بیش از ۳۰ میلیون نفر از جمعیت کشور در سکونتگاه‌های غیررسمی یا به‌اصطلاح «بد مسکنی» زندگی می‌کنند. اگر این مناطق در نواحی زلزله‌خیز باشند، خطرات جدی برای ساکنان وجود دارد. در زلزله بم، بخش‌هایی که خوب ساخته نشده بودند، حتی ساختمان‌های جدید، بشدت آسیب‌پذیر بودند.
نحوه تصرف ملکی خانوارها طی سه دهه اخیر از ۷۵ درصد به کمتر از ۶۰ درصد کاهش یافته است. ساختار درآمد و هزینه شهرداری‌ها ناکارآمد و متکی به عوارض و تخلفات ساختمانی است. این یکی از عواملی است که به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن تأثیر مستقیم دارد. ساختار تولید مسکن نیز طی چند دهه اخیر ارتقا و توسعه چندانی پیدا نکرده است. این دورنما و تصویری است از وضعیت فعلی بخش مسکن که اکنون در آن به سر می‌بریم.
*با توجه به مقدمه‌ای که اشاره کردید، می‌توان گفت که مسکن در ایران به یک ابربحران تبدیل شده است؟
زمانی که سهم مسکن در کلان‌شهرها، به‌ویژه در شهری مانند تهران، در سبد خانوار به ۷۰ درصد و بیشتر از سبد خانوار می‌رسد، یعنی این مسأله دیگر صرفاً یک موضوع اجتماعی و اقتصادی نیست. این بحران به‌تنهایی و در دل خود به وجود نیامده، بلکه عواملی خارج از این بخش در ایجاد آن نقش داشته‌اند. من این موضوع را ابربحرانی می‌نامم که دولت با آن مواجه است و آن تورم است.
ما چند سالی است که تورم بالای ۴۰ تا ۵۰ درصد را تجربه می‌کنیم و همراه با آن، رکود اقتصادی را هم شاهد هستیم. این بزرگ‌ترین ابرپروژه‌ای است که دولت با آن مواجه است و مسکن نیز تابع این وضعیت است؛ یعنی تأثیرپذیری این بخش از شرایط موجود کاملاً محسوس است. مسکن از یک کالای مصرفی برای خانوار به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است.
* دولت‌های مختلف برای تأمین مسکن، طرح‌های مختلفی مانند مسکن مهر، طرح مسکن ملی و “هضت ملی مسکن که در دولت سیزدهم اجرا شد، ارائه داده‌اند. برخی از این طرح‌ها وعده داده شده و حتی به مرحله اجرا هم رسیده‌اند. به نظر شما این پروژه‌ها تا چه حد موفق بوده‌اند؟ حالا به صورت موردی، آخرین پروژه یعنی نهضت ملی مسکن را بررسی کنیم. آیا این طرح‌ها موفق بوده‌اند یا شکست خورده‌اند و اگر شکست خورده‌اند، به نظر شما دلیل آن چیست؟
هر کدام از این پروژه‌ها را باید جداگانه بررسی کنیم. اینکه دولت در این مقیاس به موضوع مسکن کم‌درآمدها بپردازد و دغدغه حل مشکل مسکن را داشته باشد، واجد ارزش است و نمی‌توانیم آن را نفی کنیم. اما اینکه چگونه این کار توسط دولت انجام شده، می‌تواند مورد نقد قرار بگیرد.
اولین اقدام دولت در زمینه مسکن کم‌درآمدها، پروژه مسکن مهر بود که عمدتاً در حاشیه شهرها و سپس در شهرهای جدید اجرا شد.
از آنجایی که بیشترین حجم تقاضا برای مسکن در کلان‌شهرها وجود دارد، به‌ویژه در تهران، دولت در این مناطق قدرت مانور کمتری دارد. یعنی در محدوده شهرها و کلان‌شهرها کمتر و در شهرهای جدید که قبلاً مکان‌یابی و کارها آغاز شده، دست دولت بازتر است. به همین دلیل است که شما در اطراف تهران، پردیس، پرند و هشتگرد را مشاهده می‌کنید.
پردیس کلان‌شهر می‌شود
به‌عنوان مثال پردیس در ابتدا افق جمعیتی‌اش فکر می‌کنم ۱۵۰ هزار نفر بوده، ولی اکنون اگر تمام واحدهای مسکونی ساخته‌شده در پردیس تکمیل شوند، به شهری با جمعیت بالای ۴۰۰ هزار نفر تبدیل خواهد شد و به نوعی خودش به یک کلان‌شهر نزدیک می‌شود. در مورد پرند و هشتگرد نیز وضعیت مشابهی وجود دارد.
در پروژه مسکن مهر، حدود ۸۰۰۰ هکتار به محدوده شهرها اضافه شد و بسیاری از واحدهای مسکن مهر در مناطقی ساخته شدند که حتی متقاضی نداشتند. این نشان‌دهنده نیاز به اطلاعات بسیار دقیق برای ساخت مسکن مورد نیاز کم‌درآمدهاست. در قانون جهش تولید نیز به موضوع «طرح جامع مسکن» اشاره شده که با استفاده از آمار دقیق باید به این موضوع بپردازیم، اما متأسفانه این خلأ همچنان حس می‌شود.
در طرح مسکن ملی نیز تقریباً همان مسیر قبلی دنبال شد و در دولت سیزدهم موضوع دیگری در دستور کار قرار گرفت که افزایش محدوده شهرها بود. این موضوع در قانون برنامه هم مطرح شده و به میزان 0.2 درصد از مساحت کل کشور، حدود بیش از ۱۰۰ هزار هکتار به محدوده شهرها اضافه می‌کند. این موضوع قابل نقد است، زیرا اینکه یک حکم کلی برای همه شهرهای کشور داده شود، عقلانی و کار درستی نیست، چراکه شرایط در شهرهای مختلف می‌تواند کاملاً متفاوت باشد.
*منظورتان به همان توسعه افقی شهرهاست؟
به هر حال، توسعه افقی یا عمودی شهرها نیازمند بررسی دقیق و علمی است. وقتی شهری بزرگ می‌شود و زمین کافی برای عرضه ندارد، این توسعه می‌تواند بر زمین‌های درجه یک کشاورزی که اغلب در اطراف شهرهای ایران قرار دارند، تأثیر منفی بگذارد.
اکثر شهرهای ایران ریشه معیشت کشاورزی دارند و در اطراف آن‌ها زمین‌های درجه یک کشاورزی وجود دارد. پهنه جنوبی تهران عرصه عظیمی از خاک‌های کشاورزی است که کوهپایه بوده و رسوبی هستند. از این رو توسعه شهری در بخش‌های جنوبی و شرقی به معنای از بین رفتن این بخش‌هاست.
ضمن اینکه کلان‌شهر به‌قدری گسترش می‌یابد که مدیریت آن از دسترس خارج می‌شود. به همین خاطر سیاست عدم‌تمرکز یک سیاست اصولی است که برای تمام پایتخت‌ها و کلان‌شهرهای جهان که بالای یک میلیون نفر جمعیت دارد، اجرا می‌شود.
حال سؤال اصلی این است که چگونه باید مشکل مسکن حل شود؟ تجربیات جهانی نشان می‌دهد که وقتی یک کلان‌شهر مادر را کنترل و از عرضه زمین جدید جلوگیری می‌کنید، قیمت زمین بشدت افزایش می‌یابد و دسترسی به آن برای عموم مردم مشکل می‌شود. در چنین شرایطی، دولت‌ها می‌توانند در حوزه نفوذ کلان‌شهرها، یعنی مناطق نزدیک به کلان‌شهر که با حمل و نقل آسان (مانند مترو و قطار حومه‌ای) به آن‌ها متصل می‌شوند، خلأ موجود را پر کنند.
در برخی کشورها این مشکل با توسعه خطوط ریلی و استفاده از قطارهای پرسرعت حل شده است. مثلاً اگر تصور کنید که مسیر تهران-اصفهان را می‌توان در کمتر از دو ساعت طی کرد، این باعث می‌شود که عرصه فعالیت‌ها و زندگی افراد بسیار گسترده‌تر شود. البته، قطارهای پرسرعت هزینه‌های بالاتری دارند و بیشتر مورد استفاده صاحبان سرمایه و افرادی قرار می‌گیرند که در تولید نقش دارند. این موضوع مختص کشورهای پیشرفته هم نیست؛ به‌عنوان مثال در ازبکستان قطاری وجود دارد که از تاشکند تا سمرقند و بخارا را روزانه دو بار با سرعت بسیار بالا به‌صورت رفت و برگشت حرکت می‌کند و خلأ بین پایتخت و شهرهای کوچکتر را پر می‌کند. اما این نوع حمل و نقل می‌تواند به تعادل منطقه‌ای کمک کند و شهرهای کوچکتر را به کلان‌شهرها متصل کند.
در ایران، ما نیز تلاش‌هایی در این زمینه انجام داده‌ایم. مثلاً پردیس به اتوبان متصل شده، پرند در دوره ما فرودگاه امام و سپس در دولت سیزدهم به قطار حومه‌ای متصل شد. البته مشکل واگن دارد و روزانه یک یا دو قطار بیشتر حرکت نمی‌کند. برای اینکه این نوع حمل و نقل موثر باشد، نیاز است که سرخط فاصله قطارها کاهش یابد و این مستلزم داشتن واگن‌های بیشتر است.
تراکم‌فروشی، زمین و مسکن را گران کرد
یکی از نقدهای جدی به توسعه شهری، موضوع تراکم فروشی بی‌قاعده است. فروش تراکم‌های اضافی به شکل غیرقانونی و خارج از برنامه باعث افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود و به ایجاد رانت منجر می‌شود. در تمام پلاک‌های شهر نمی‌توان تراکم فروخت. بیشتر این تراکم‌ها به افرادی فروخته می‌شود که دسترسی راحت‌تری به شهردار و مدیران شهرسازی دارند که این موضوع خود رانت‌زاست. در واقع این تراکم به افرادی داده می‌شود که به تیم مدیریت شهری دسترسی دارند و این خود به ایجاد نابرابری و افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود.
نکته دیگری که باید به آن توجه شود، این است که سیاست‌های مسکن باید به گونه‌ای باشد که مردم با علاقه به مناطق جدید بروند و نه به اجبار. این‌ها گونی سیب‌زمینی نیستند که به‌راحتی جابه‌جا شوند. مردم باید بتوانند این مناطق را با علاقه و بر اساس امکانات و شرایط بهتر برای زندگی انتخاب کنند.
در کشورهای پیشرفته، دولت‌ها از طریق سیاست‌های اقتصادی مثبت این کار را انجام می‌دهند. مثلاً، اگر فردی نتواند در مرکز کلان‌شهر خانه‌ای را اجاره یا خریداری کند، دولت شرایطی را فراهم می‌کند که با دور شدن از شهر و استفاده از خطوط ریلی، بتواند خانه‌ای با قیمت مناسب‌تر تهیه کند و حتی هزینه‌های زندگی‌اش را کاهش دهد. تجربه ثابت کرده که پس از مدت‌ها این شهرها به حدی از خودکفایی می‌رسند که دیگر حتی برای اشتغال نیازی به کلان‌شهر ندارند و شروع به بالندگی می‌کنند.
در نهایت، دولت باید حمایت از توسعه‌دهندگان حرفه‌ای را افزایش دهد. این توسعه‌دهندگان کسانی هستند که نه‌تنها پروژه‌ها را می‌سازند، بلکه پس از بهره‌برداری از پروژه نیز به فعالیت خود ادامه می‌دهند و مسئولیت‌های بیشتری بر عهده دارند. این نوع توسعه‌دهندگان نقش کلیدی در ایجاد شهرک‌های پایدار و متوازن دارند.
جمع‌آوری مشکلات دور هم
یکی از نقدهای موجود به مسکن مهر و اقدام ملی این است که زمانی تمام کم‌درآمدها دور هم جمع می‌شوند، گویا مجموعه‌ای از مشکلات دور هم گرد آمده‌اند. آمار غیررسمی نشان می‌دهد که بسیاری از آشپزخانه‌های تولید مواد مخدر در پرند شکل گرفته‌اند.
وقتی تمام افراد کم‌درآمد کنار یکدیگر زندگی می‌کنند خود به تشدید ناامنی‌های اجتماعی دامن می‌زند.
ضرورت فضا دادن به توسعه‌دهندگان
*پیشنهاد مشخص شما در حوزه مسکن‌سازی برای دولت چهاردهم چیست؟ آیا این دولت باید طرح‌های پیشین را دنبال کند یا نیاز به تعریف پروژه‌های جدیدی است؟
پروژه‌هایی که برای دولت ایجاد تعهد کرده‌اند را نمی‌توان کنار گذاشت و باید تعیین تکلیف شوند.و به‌ویژه در بخش‌هایی مردم پول داده‌اند و در انتظار پاسخ هستند. برای دولت چهاردهم، پیشنهاد من این است که پروژه‌های فعلی که ایجاد تعهد کرده‌اند، ادامه یابند.
اما بخش‌هایی که هنوز شروع نشده و می‌توان آن‌ها را اصلاح کرد، باید با در نظر گرفتن نقدهای موجود به‌روزرسانی شوند.
در شهرهای ایران افرادی هستند که اصطلاحاً تحت عنوان «بساز و بفروش» شناخته می‌شوند. در یک دوره‌ای مانند سال 1382 این افراد انجمن انبوه‌سازان را تشکیل دادند؛ اما این اتفاق کافی نیستند. زیرا این‌ها افرادی هستند که وقتی پروژه به بهره‌برداری می‌رسد آن را ترک می‌کنند. ما نیازمند عنصر سومی هستیم که هر کجا بحث توسعه هست، نام این افراد مشاهده می‌شود. این همان عنصری است که دوبی را ساخت و از آن‌ها به‌عنوان توسعه‌دهنده یا در ادبیات جهانی Developer شناخته می‌شوند. این‌ها بساز و بفروش نیستند و حتی این افراد و پیمان‌کاران را در اختیار می‌گیرند و کار آن‌ها تازه پس از بهره‌برداری از پروژه مسکن آغاز می‌شود.
اگر دولت می‌خواهد امتیازی دهد، باید به توسعه‌دهندگان بدهد تا پروژه‌هایی را ایجاد کنند که شامل مسکن برای طبقات مختلف اجتماعی باشد و از ایجاد مناطق جداشده برای کم‌درآمدها جلوگیری کند.
به‌عنوان مثال شهرک اکباتان یک پروژه توسعه‌ای است. کسی که این مکان را ساخت حتی زمین را از دولت نگرفت و آن را خرید. از بانک‌ها وام گرفت و پروژه را به اجرا گذاشت.
مثلاً یک استادیوم در آنجا ساخته شده و مراکز خرید متعدد از قبل در آن پیش‌بینی شده‌اند. اصطلاحاً گوشت و استخوان را کنار یکدیگر دیده‌اند.
در واقع انبوه‌سازان باید یک رده دیگر ارتقا پیدا کنند و به توسعه‌دهنده تبدیل شوند که این امر ممکن است نیاز به اصلاح قانون داشته باشد. ممکن است برای این ارتقا به قوانین جدیدی نیاز باشد تا صلاحیت‌ها و پیشینه افراد مشخص شود. شاید حتی لازم باشد تعداد زیادی از انبوه‌سازان با هم متحد شوند تا یک شرکت توسعه‌دهنده را تشکیل دهند.
استفاده از بازار سرمایه به منظور جمع‌آوری نقدینگی در جامعه هم می‌تواند موثر باشد. نقدینگی عظیمی بین مردم وجود دارد که خود یکی از عوامل تورم شناخته می‌شود. اگر سیاستی اتخاذ شود که این نقدینگی را جمع کرده و به بورس وارد کند، توسعه‌دهندگان می‌توانند 49 درصد سهام خود را در بورس عرضه کنند و منابع مورد نیاز را تامین کنند. حتی می‌توانند سرمایه‌های خرد را جمع‌آوری کرده و آن‌ها را به سمت پروژه‌های بزرگ هدایت کنند. در دنیا هم این موضوع سابقه دارد.
مثلاً در کشور مالزی، در اطراف کوالالامپور، کار توسعه‌دهندگامن را می‌توان در شعاع ۱۰۰ کیلومتری مشاهده کرد. این مناطق با قطارهای سریع به کوالالامپور متصل شده‌اند. در مالزی، گلف یکی از بازی‌های مورد علاقه مردم است. دولوپرها وقتی این مجموعه‌ها را می‌سازند، حتماً یک زمین گلف هم در نظر می‌گیرند که هم ساکنان آنجا و هم افرادی از بیرون می‌توانند از آن استفاده کنند.
همچنین مراکز خرید و مجموعه‌های ورزشی که هم به شهرک و هم به بیرون خدمات می‌دهند، ازجمله امتیازاتی هستند که به توسعه‌دهندگان می‌توان داد تا علاوه بر ساخت مسکن، جاذبه‌هایی برای سرمایه‌گذاری ایجاد کنند. دولت مناطقی را که مکان‌یابی و مجوز شهرک‌سازی را آماده کرده، در اختیار دولوپرها قرار می‌دهد تا این کار را انجام دهند.
مابه‌ازای آن نیز دولت می‌تواند اعلام می‌کند که در ازای این امتیازات، باید افرادی که معرفی می‌کند را بپذیرند. این می‌تواند نتایج کاملاً متفاوتی به همراه داشته باشد. به نظر من، دوره‌ای است که باید به این مسائل فکر کنیم. علاوه بر این، همه مطالعات نشان می‌دهند که چه در مسکن مهر و چه در مسکن اقدام ملی، دهک‌های پایین جامعه که گروه هدف بودند از این برنامه‌ها بهره‌مند نشده‌اند.
برای مثال، در مسکن مهر، مطالعات نشان داده که سه دهک پایین که هدف اصلی این برنامه بودند، از آن بهره‌مند نشده‌اند. ممکن است امتیاز مسکن را گرفته باشند، اما به دلیل شرایط اقتصادی خود، در همان روزهای اول این امتیاز را به قیمت‌های نازل فروخته‌اند و دوباره اجاره‌نشین شده‌اند. سپس با افزایش اجاره‌ها دوباره به نقطه اول برگشته‌اند و بدون سرپناه مانده‌اند.
در مسکن اقدام ملی نیز، پنج دهک پایین دچار همین وضعیت شده‌اند. این یعنی بسیاری از هموطنان ما، به‌ویژه در کلان‌شهرها و تهران، در هیچ شرایطی نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند.
وقتی چنین شرایطی وجود دارد، باید راهکارهای دیگری برای آن‌ها فراهم شود. یکی از تجربیاتی که در دنیا انجام شده، مسکن اجتماعی است. مسکنی که با هدف اجاره به اقشار شناسایی شده اختصاص داده می‌شود. این افراد مهاجر نیستند و از شهرستان‌های دیگر به این شهر نیامده‌اند، بلکه در همین شهر زندگی می‌کنند و بچه‌هایشان در همین شهر بزرگ شده‌اند. اما اکنون در معرض کارتن‌خوابی یا بی‌سرپناهی هستند. برای مسکن اجتماعی، حضور نظام مدیریت شهری و شهرداری‌ها الزامی است. در دنیا هم عمدتاً بزرگ‌ترین ملاکان شهرها، شهرداری‌ها هستند.
ابزارهای مربوط به پروانه ساخت و زمین در اختیار شهرداری‌ها قرار گرفته، اما برای انجام این کار، تنها یک بند از ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها کفایت نمی‌کند. به نظر می‌رسد که این موضوع باید به عنوان یک ماموریت جدی از طرف حاکمیت به شهرداری‌ها واگذار شود. این امر نیاز به قانون دارد و حتی می‌تواند به موازات دیگر موضوعات آغاز شود.
با توجه به حضور مسعود پزشکیان در ساختمان ریاست جمهوری و تیمی که همراه ایشان هست، آیا می‌توان امیدوار بود که در حوزه مسکن و شهرسازی به این سمت حرکت کنیم؟ به هر حال، بخش مهمی از وظایف در این حوزه هم بر عهده شهرداری‌هاست. آیا شهرداری نیز با این دولت همراه است؟
ما در دوران دبیرستان معلمی داشتیم، مرحوم دکتر اسدی‌لازی، که می‌گفتند زندگی یعنی امید و حرکت. اگر امید و حرکت را از زندگی بگیریم، در واقع روح زندگی را گرفته‌ایم. ما چاره‌ای نداریم؛ باید تلاش کنیم تا این مشکلات را حل کنیم. حداقل اقدام این است که کاری نکنیم که این بحران‌ها تشدید شوند و حداکثر این است که به ترتیب اهمیت به سمت حل مشکلات حرکت کنیم.
اولین گام بهبود بازار مسکن کنترل تورم است
من معتقدم که برای موفقیت این سیاست‌ها، اولین قدم در سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی این است که جلوی این تورم افسارگسیخته را بگیریم. اگر دولت نتواند تورم را کنترل کند، تمام برنامه‌ها تحت تأثیر قرار می‌گیرند. هر اقدامی که انجام دهید، اگر نتوانید تورم را مهار کنید، به محض آغاز، نتایج تلاش‌هایتان از بین خواهد رفت.
*در حوزه مسکن‌سازی و شهرسازی، همان‌طور که در ابتدای صحبت‌هایتان اشاره کردید، معمولاً نوسازی و بازسازی بافت‌های شهری مورد غفلت قرار می‌گیرند. در حال حاضر چه آماری از وضعیت بافت‌های فرسوده در کلان‌شهر تهران و دیگر شهرها وجود دارد؟ پیشنهاد شما برای بازسازی و نوسازی آن‌ها چیست؟
تجربه ما در کلان‌شهر تهران نشان داده که وقتی به‌صورت جدی روی طرح جامع و طرح تفصیلی کار می‌کنیم، سرمایه‌ها به سمت بخش‌هایی که هنوز نوسازی نشده‌اند، سرازیر می‌شوند. برای مثال، ما تقاضاهایی از سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری در مناطقی مثل میدان هروی، جنوب تهران یا منطقه ۱۸ و ۱۹ داشته‌ایم. این مانند یک بادکنک است که اگر یک طرفش را فشار داده شود، ظرفیت به سمت دیگری منتقل می‌شود. مهم این است که مدیران شهری، چنین نگاهی داشته باشند و برای بخش‌هایی که ظرفیت به آن‌ها منتقل می‌شود، برنامه‌ریزی کنند.
ما برنامه‌هایی داشتیم که این برنامه‌ها هم جذاب و هم جاذب سرمایه برای سرمایه‌گذاران بودند. اگر مطابق برنامه حرکت کنیم و جلوگیری از فروش تراکم خارج از برنامه را در دستور کار قرار دهیم، می‌توانیم شهر را به‌صورت بهینه اداره کنیم. برای انجام این کار، باید درآمدها و هزینه‌هایمان با هم طراز باشد.
ایدئال شهرداری‌ها این است که با درآمدهای سالم و پایدار اداره شوند و امور جاری‌شان را انجام دهند. اگر قرار است اقدامات عمرانی یا سرمایه‌گذاری انجام دهند، باید به روش‌های دیگری سرمایه جذب کنند تا بار این‌ها از بودجه شهرداری کاسته شود.
برای انجام این ماموریت‌ها، لازم است شهر را به درستی اداره کنید. یعنی کارهایی که ماموریتتان نیست انجام ندهید و به کارهایی که اولویت ندارد نپردازید. باید شهر را به‌صورت اقتصادی و ارزان‌تر اداره کنیم و برای این کار باید از بهترین نیروهای تخصصی استفاده کنیم. کیفیت هیچ‌گاه به‌صورت تصادفی به دست نمی‌آید؛ بلکه نتیجه برنامه‌ریزی، حرکت برنامه‌ای مطابق قانون، و داشتن مبانی نظری قوی است که شما به عنوان یک مدیر ارشد باید از قبل داشته باشید.
*سوال بعدی در مورد جهش‌های قیمتی مسکن است که در سال‌های اخیر اتفاق افتاده است. به نظر می‌رسد که تأمین مسکن، حتی در حد اجاره هم، به یک رویا تبدیل شده است، به ویژه برای جمعیت جوان کشور. مشاهده می‌شود که حتی طرح‌های مسکن مهر نیز همان‌طور که خودتان اشاره کردید، به جای اینکه یک کالای مصرفی باشند، به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده‌اند. چگونه می‌توان جلوی این افزایش قیمت‌ها را گرفت؟ البته از صحبت‌هایتان این‌طور دریافت کردم که باید به سراغ اقتصاد کلان و کنترل تورم برویم. اما راهکاری که بتواند کارساز باشد و واقعاً عملیاتی شود تا قیمت‌ها تعدیل شوند، چیست؟
به اعتقاد من، انجام مطالعات دقیقی که سهم عوامل مؤثر در افزایش قیمت زمین و مسکن را نشان دهد، می‌تواند راهگشای ما برای انجام این ماموریت باشد که تا کنون چنین مطالعه‌ای صورت نگرفته است.
تجربه من نشان می‌دهد که فروش تراکم یکی از عوامل اصلی است و حرکت خارج از برنامه در نظام مدیریت شهری و میزان وابستگی بیش از حد به درآمدهای ناشی از ساخت و ساز در بخش مسکن، از دیگر عوامل تأثیرگذار هستند. افرادی که به‌صورت حرفه‌ای و تحت عنوان بساز و بفروش در این بازار فعالیت می‌کنند، نقشی اساسی در این موضوع دارند. چراکه این افراد سود تضمین‌شده‌ای از این موضوع دارند و سود بالاتر از حد معمول به دست می‌آورند. وقتی این چرخه را به حرکت درمی‌آورند، سودی تضمین‌شده و بالاتر از نرخ سود معمول بانک‌ها یا بازدهی بازار سرمایه برایشان متصور می‌شود. البته شرایط فعلی نیز بر این موضوع تأثیر گذاشته است؛ به این معنا که بازارهای جذاب دیگری که ریسک کمتری دارند و هنوز اشباع نشده‌اند، به‌عنوان رقیب این بخش عمل می‌کنند. بنابراین، نیاز به مطالعه جامعی درباره دلایل افزایش قیمت زمین و مسکن وجود دارد. یکی از این عوامل، طبق تجربه، ایجاد یک حاشیه امن برای کسانی است که پول نقد دارند؛ این افراد هیچ‌وقت پولشان را نگه نمی‌دارند و آن را به واحد مسکونی تبدیل می‌کنند. در نتیجه، نه‌تنها از تورم ۶۰ درصدی در امان می‌مانند، بلکه سرمایه‌شان مطابق با بازار نیز رشد می‌کند.
این نوع تقاضا به عنوان تقاضاهای بخش مسکن تلقی می‌شود، اما تقاضای مؤثر را پاسخ نمی‌دهد. یعنی این نوع تقاضا همیشه وجود دارد، اما باید آن را از تقاضای مؤثر برای کسانی که واقعاً به مسکن نیاز دارند، جدا کرد.
برای انجام این کار، به آمارهای دقیق نیاز داریم. در قانون جهش تولید، به درستی به مطالعات طرح جامع مسکن اشاره شده است. این قانون تأکید می‌کند که شما باید مسکن مورد نیاز افرادی که درآمد دارند را در جاهایی بسازید.
تقاضای واقعی مسکن یک میلیون واحد در سال است
*طبق مطالعاتی که انجام داده‌اید، تقاضای واقعی سالانه بازار مسکن چقدر است؟
اگر خاطرم باشد، مطالعات مقدماتی این بخش نشان می‌داد که با توجه به نرخ رشد جمعیت، باروری و رسیدن اقشار نوجوان به سن تشکیل خانواده، ما برای ۱۰ سال سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.
البته بخشی از این نیاز توسط خود خانوارها تأمین می‌شود و برای تحقق این هدف دولت هم باید بخشی از آن را هدایت کند و نه اجرا.
*به‌طور سنتی دیدگاهی وجود دارد که صنعت ساختمان‌سازی و بخش مسکن را موتور پیشران اقتصاد ایران می‌داند. آیا این دیدگاه همچنان قابل اعتناست؟
قطعاً یکی از حوزه‌هایی که در اقتصاد نقش مؤثر دارد، بخش ساختمان است، به‌ویژه در بخش مسکن. اما کسانی که این نظر را دارند، عمدتاً به داخل شهرها نگاه می‌کنند، جایی که ساخت‌وساز به قیمت عدول از برنامه‌های مصوب شهری انجام می‌شود. اگر این کار به این قیمت تمام شود، نه.
اما اگر مطابق برنامه‌ریزی و توصیه‌های شهرسازی در مکان‌های مناسب مسکن ساخته شود، چرا که نه؟ این بخش می‌تواند بخشی از مشکلات کشور را حل کند. قطعاً صنعت ساختمان یکی از صنایع مؤثر است که با صنایع دیگر در ارتباط است. دولت‌ها معمولاً از این بخش با ایجاد مزیت استفاده می‌کنند تا تحرکی در بخش اقتصادی به وجود آورند. چرا که نه، اگر طبق برنامه باشد، مطمئناً مفید خواهد بود.
*در اقتصاد دولتی ایران، گفته می‌شود که صنعت ساختمان‌سازی یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های این اقتصاد است. دولت تا چه حد می‌تواند به این بخش اعتماد کند و آن‌ها را به پروژه‌ها وارد کند؟ آیا بخش خصوصی می‌تواند یاری‌دهنده دولت در ساختمان‌سازی باشد؟
قطعاً. من در بخش صحبت‌هایم درباره کمک گرفتن از توسعه‌دهندگان به این موضوع اشاره کردم. در صنعت ساختمان بیشتر از بودجه عمرانی دولت توسط مردم هزینه می‌شود. دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های درست، سرمایه‌های بخش خصوصی را به این سمت هدایت کند.
راهش این است که با برنامه‌های بلندمدت کلان شهرسازی هماهنگ شود و کار را به افراد متخصص و اهل این کار بسپارد، نه به مدعیان آن. اهلیت کسی که این کار را انجام می‌دهد، بسیار مهم است. نهادهای عمومی که معمولاً در این زمینه‌ها فعالیت می‌کنند، می‌توانند در این ماجرا حضور داشته باشند. برای مثال، بنیاد برکت و دیگر نهادهای عمومی می‌توانند با سرمایه‌گذاری در این بخش، باری از دوش دولت بردارند.
*در مورد مستاجران هم باید گفت که بسیاری از آن‌ها با مشکلات مختلفی مواجه‌اند. دولت‌ها در سال‌های گذشته سعی کرده‌اند با سیاست‌هایی مانند محدود کردن میزان افزایش اجاره‌بها، این مشکلات را حل کنند. آیا چنین راهکارهایی پاسخگو است یا باید کارهای ریشه‌ای‌تری انجام شود؟
وقتی سهم اجاره‌بها در سبد خانوار از ۷۰ درصد به ۱۰۰ درصد نزدیک می‌شود، دولت نمی‌تواند بگوید که این موضوع به من مربوط نیست. دولت باید سیاست‌هایی را اتخاذ کند که تأثیرگذار باشند.
یکی از این سیاست‌ها می‌تواند معافیت‌های مالیاتی باشد که فقط شامل خانه اول یا حداکثر دو خانه شود. کسانی که مثلاً ۴۰ تا ۵۰ خانه دارند و سرمایه‌هایشان را در این بخش بلوکه کرده‌اند، دولت هیچ الزامی برای حفظ منافع آن‌ها به این شکل ندارد. اگر کسی می‌خواهد چنین کاری انجام دهد، باید مالیاتش را هم مانند همه جای دنیا پرداخت کند. در دنیا نیز یکی از مالیات‌های عمده‌ای که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند، مالیات بر املاک و مستغلات است. از مالیات بر ارزش‌های املاک یا property tax که یکی از اقلام عمده درآمدهای شهرداری‌هاست.
*آیا موضوع خانه‌های خالی واقعا در بخش مسکن ایران یک معضل است یا باید آن را هم یک آدرس اشتباه دانست؟
خیر، آدرس اشتباه نیست؛ بلکه واقعیت دارد. من به خاطر دارم که در وزارتخانه تخمین می‌زدیم که بین ۳۵۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران و در کل کشور همین رقم، رقمی بسیار بالاست و بخش عمده‌ای از سرمایه‌های کشور در این بخش رسوب کرده است.
این رسوب به دلیل عدم وجود امنیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری است و همچنین به دلیل نبود بخش‌های جذاب دیگری که بتوانند جایگزین شوند. تورم لجام‌گسیخته یکی از عوامل مؤثر است. دستگاه‌هایی مانند بانک‌ها و مؤسسات اقتصادی که کار بنگاه‌داری می‌کنند، برای تأمین سود سپرده‌گذاران خود، به این وضعیت دامن می‌زنند.
این مسائل مؤید این نکته است که دولت باید سیاست‌هایی را اتخاذ کند که کنترل تورم را ممکن سازد و شرایط سرمایه‌گذاری بلندمدت در کشور را بهبود بخشد. همچنین، باید قطب‌های رقیب برای صنعت ساختمان و مسکن تولید کند، مانند بورس که می‌تواند جاذبه‌ای برای سرمایه‌های مردم ایجاد کند.
بخش دوم مصاحبه با پیروز حناچی در رابطه با موضوعات ترانزیت، ترافیک شهری و راهسازی به‌زودی در تجارت‌نیوز منتشر می‌شود.
