ساخت و ساز با تورم: همه چیز درباره قفل های قیمتی در پروژه های خانه سازی دولتی
توافق دولت با انبوهسازان در قراردادهای ساخت مسکن دولتی در تهران سه قفل قیمتی دارد که می‌تواند به مسائل مختلفی مربوط شود. قفل اول در مورد تعیین هزینه ساخت است که بازار را نادیده گرفته‌اند و قیمت‌ها واقعیت بازار را نشان نمی‌دهد. قفل دوم مربوط به تورم دستوری است که سقف سقوط ۲۵ درصد دارد. قفل سوم مربوط به جریمه کندسازی است که تنها ۵ درصد مبلغ قرارداد است. انبوهسازان اعلام کردهاند که از آرای قیمتی قرارداد راضی نیستند اما به دلیل نیاز مجبور به همکاری با دولت هستند. این واحدها هنوز تسهیلات بانکی دریافت نکرده‌اند و ممکن است با تاخیر روبه‌رو شوند. هزینه تکمیل خانهها بر عهده‌ی متقاضیان خواهد بود و تجهیزات مانند آسانسور، پکیج و … به ارائه‌ی شرکت‌ها برای تکمیل اضافه خواهد شد. این وضعیت می‌تواند منجر به تاخیر در تحویل مسکن‌ها شود.
متن قرارداد دو جانبه متولی مسکن با انبوهسازان برای ساخت مسکن دولتی، حاوی سه قفل قیمتی است. تعیین هزینه ساخت ناسازگار با واقعیت‌‌‌های بازار، ساخت‌وساز با تورم دستوری و در نظر گرفتن جریمه ناکارآمد برای کندسازی، این سه قفل قیمتی در متن قراردادهای انبوهسازان برای ساخت مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی یا طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال است.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی‌‌‌ها درباره جزئیات مفاد قرارداد دوجانبه بین دولت و انبوهسازان در پروژه‌‌‌های مسکنسازی دولتی استان تهران، نشان می‌‌‌دهد، در این قراردادها مطابق با رویه‌‌‌ای که از ابتدای شروع طرح خانه‌‌‌سازی دولتی در کشور اعمال شد، قیمت مقطوع برای ساخت هر مترمربع از این واحدها تعیین شده است. قیمت ساخت هر مترمربع مسکن دولتی، ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان در نظر گرفته شده است؛ این قیمت نیمه سال گذشته از سوی متولی بخش مسکن برای خانه‌‌‌سازی‌‌‌های دولتی(طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تعیین و در قرارداد دولت با انبوهسازان درج شد.
رقم ساخت ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی تهران در حالی در این قراردادها تعیین شده است که سال گذشته، شرکت‌های ساختمانی، حداقل هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در پروژه‌‌‌های مسکونی ۴ طبقه را ۱۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اعلام کردند. مسوولان سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز کف هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سال گذشته را رقمی حدود ۱۰ میلیون تومان اعلام کرده بودند.
اخیرا نیز رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در روستاها را ۸.۵ میلیون تومان اعلام کرد. مقایسه این آمار و ارقام اعلام شده، نشان‌دهنده آن است که در قراردادهای دوجانبه دولت وانبوه‌‌‌سازان، هزینه ساخت هر مترمربع در سطح پایین و متفاوت از واقعیت‌‌‌های بازار ساخت، تعیین شده است. اما با توجه به اینکه برخی از انبوهسازان در قالب این قراردادها به پروژه‌‌‌های مسکنسازی دولتی ورود کردهاند این فرضیه مطرح است که شاید از نگاه آنها امکان ساخت مسکن با این رقم، وجود داشته باشد.
اما، ایرج رهبر، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران روز گذشته در این باره، اعلام کرد: با سطوح فعلی هزینه‌‌‌های ساخت مسکن، هم‌‌‌اکنون (نیمه بهار ۱۴۰۳)، هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها رقمی حول و حوش ۱۵ میلیون تومان تمام می‌شود! به این ترتیب و براساس اعلام وی، همین حالا و در حالی که تنها چند ماه از تنظیم متن این قراردادها سپری می‌شود، قیمت تعیین شده برای ساخت خانه‌‌‌های دولتی، عملا فاصله قابل‌توجهی با روایت سازنده‌‌‌ها از تازه‌‌‌ترین وضعیت هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز دارد.
آن طور که رهبر اعلام کرد تاکنون انبوهسازان برآوردهای مختلفی از هزینه ساخت مسکن در دوره‌‌‌های زمانی مختلف به دولت ارائه داده‌‌‌اند اما تمام ارقامی که تاکنون تعیین شده است با این برآوردها فاصله داشته است. به گفته وی با وجود این تفاوت‌‌‌ها، انبوهسازان نسبت به قیمت تعیین شده در قراردادها گله‌‌‌مند هستند؛ اما ناچار به کار با این قیمت‌ها هستند و در تلاش هستند تا در مذاکرات بعدی این ارقام یا روش‌‌‌های تامین مالی را براساس مدل‌‌‌های پیشنهادی، از جمله ورود به حیطه مشارکت، تعدیل و ترمیم کنند.
وی با اشاره به روند کند طی مراحل اداری برای تامین مالی پروژه‌‌‌ها از جمله اختصاص تسهیلات و وام ساخت، اعلام کرد: تعیین قیمت‌های غیرواقعی و عدم‌تزریق به موقع منابع می‌تواند پروژه‌‌‌ها را با خطر جدی تاخیر در ساخت و تحویل روبه‌رو کند که خود یک عامل مهم افزایش هزینه ساخت است.
رهبر، با اعلام اینکه هم‌‌‌اکنون حدود ۱۱هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی (نهضت ملی مسکن) در استان تهران در قالب این قراردادهای دوجانبه و با قیمت تعیین شده ساخت با مترمربعی ۸ میلیون و۲۴۱هزار تومان، از سوی ۳۰ شرکت انبوه‌‌‌ساز، در فرآیند ساخت قرار گرفته است، گفت: از طرح اقدام ملی مسکن نیز حدود ۳هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی از سوی ۷ شرکت انبوه‌‌‌ساز، در دست ساخت است. همه این واحدها بنا بر اظهارات وی، متقاضی مشخص دارند و بخشی از آورده متقاضیان نیز متناسب با شرایط پروژه‌‌‌ها و عملکرد متقاضیان در واریز سهم آورده، به پروژه‌‌‌ها تزریق شده است اما هنوز قراردادی بین انبوهسازان و متقاضیان برای تعیین واحد متقاضیان، منعقد نشده است. هم اکنون و بر اساس تازه‌‌‌ترین آمارهای اعلام‌شده از سوی متولی مسکن، عملیات ساخت بیش از ۹۰هزار واحد مسکن دولتی‌‌‌ساز در قالب نهضت ملی مسکن در استان تهران آغاز شده است؛ مجموع سهم انبوهسازان از این ساخت‌وسازها تاکنون حدود ۱۵هزار واحد برآورد می‌شود.
به گفته وی واحدهای اقدام ملی مسکن که از دولت قبل باقی مانده است حدود ۹۰درصد پیشرفت فیزیکی دارد اما واحدهای نهضت ملی مسکن که در قالب قراردادهای دوجانبه جدید در فرآیند اجرا قرار گرفته است بین ۱۰ تا ۱۵درصد پیشرفت فیزیکی دارد.
این در حالی است که براساس یک بند از این قراردادها، مدت زمان ساخت این واحدها ۲۰ ماه یعنی معادل ۱ سال و ۸ ماه تعیین شده است؛ یعنی عملا سری اول این واحدها که نیمه سال گذشته قرارداد ساخت آنها بین دولت و انبوهسازان منعقد شده است باید بهار سال آینده، تکمیل، افتتاح وتحویل متقاضیان شود.
با این حال، رئیس هیات‌مدیره انجمن انبوهسازان مسکن استان تهران، اعلام کرد: این واحدها هم‌‌‌اکنون حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند؛ هنوز هم هیچ‌‌‌کدام از آنها تسهیلات بانکی دریافت نکرده و منتظر طی فرآیندهای اداری برای تزریق منابع بانکی در قالب وام ساخت هستیم.
به گفته وی در صورت عدم‌تعدیل قیمت ساخت وتزریق به موقع منابع بانکی و آورده متقاضیان، برخورد این پروژه‌‌‌ها با تاخیر زمانی و افزایش مدت زمان ساخت به بیش از ۲۰ ماه بعید و دور از ذهن نخواهد بود.
تعدیل قیمت فقط تا ۲۵ درصد!
علاوه بر تعیین هزینه ساخت هر مترمربع ۸ میلیون و ۲۴۱هزار تومانی، در قراردادهای ساخت مسکن دولتی در تهران و تفاوت قابل‌توجه آن با تخمین سازنده‌‌‌ها و برخی مسوولان از هزینه ساخت مسکن، «تعیین تورم دستوری» در این قراردادها، دومین قفل قیمتی خانه‌‌‌سازی دولتی در تهران است. در یک بند دیگر از این قرارداد دو جانبه، اعلام شده است که در صورت افزایش هزینه ساخت مسکن به دلیل تورم، بهای ساخت تنها تا سقف ۲۵ درصد کل مبلغ قرارداد ظرفیت و قابلیت افزایش دارد. اما در شرایطی که طی سال‌‌‌های گذشته تاکنون به طور متوسط در هر سال هزینه ساخت مسکن دست‌‌‌کم ۴۰درصد افزایش داشته است، عملا در این قراردادها علاوه بر آنکه قیمت دستوری ناسازگار با واقعیت هزینه ساخت مسکن تعیین شده است، برای تورم ساخت نیز، سقف تعیین شده است.
جریمه کندسازی؛ ۵ درصد
در کنار دو مورد قبلی، اما، جریمه‌‌‌ای ناکارآمد برای سازنده‌‌‌های کم‌‌‌کار تعیین شده است؛ جریمه کندسازی خانه‌‌‌سازی دولتی در این پروژه‌‌‌ها تنها ۵ درصد مبلغ قراردادهاست. هر چند به دلیل نادیده گرفتن برخی واقعیت‌‌‌ها، به گفته سازنده‌‌‌ها، به احتمال زیاد بخش قابل‌توجهی از پروژه‌‌‌ها ممکن است با تاخیر روبه‌رو شوند، اما جریمه تاخیر غیرموجه در این قراردادها نیز چندان بازدارنده نیست و تنها ۵ درصد مبلغ قرارداد در نظر گرفته شده است. این در حالی است که اگر متولی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی برای جلوگیری از تاخیر غیرمجاز در ساخت این واحدها، به دنبال اهرم بازدارنده است، این نرخ ۵ درصدی از بازدارندگی کافی برخوردار نیست!
هزینه متقاضیان برای تکمیل خانهها
جزئیات دیگری از مفاد این قراردادها نشان می‌‌‌دهد، ساخت خانه‌‌‌های دولتی با هزینه ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومانی به ازای هر مترمربع، دست‌‌‌کم حدود ۱۰۰ میلیون تومان دیگر نیز برای متقاضیان و خانوارهای تحویل‌‌‌گیرنده واحدها، (به قیمت امروز)، هزینه دارد. در یکی از بندهای این قراردادها، اعلام شده است سازنده‌‌‌ها فاقد تعهد برای تامین آسانسور، پکیج، رادیاتور، کولر، نقاشی و کابینت هستند.
به گفته ایرج رهبر، با قیمت‌های امروز، تامین این تجهیزات دست‌‌‌کم مترمربعی یک میلیون تومان هزینه خواهد داشت که در صورتی که واحدها خام و بدون این نصبیات به متقاضیان تحویل شوند با قیمت‌های امروز، با در نظر گرفتن متوسط مساحت ۱۰۰مترمربعی واحدها، به هزینه‌‌‌ای معادل ۱۰۰میلیون تومان برای تکمیل واحدها نیاز است.
