اضافه‌شدن ۱۷۵٪ به قیمت مسکن در دوره حکومت رئیسی
رکود تورمی در بازار مسکن از یکسری عوامل نظیر تورم زمین بیشتر از تورم مسکن، فشار بر حاشیه سود بسازبفروش‌ها، و جلوگیری از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی ناشی میشود. همچنین، قوانین مالیاتی و مسائل مربوط به پرداختهای مالیاتی و بودجه‌بندی نیز از دلایلی هستند که این بازار در حال سراشیبی ساخت‌وساز قرار دارد. معاملات مسکن، خصوصاً در شهرهای پر جمعیت نظیر تهران، نیازمند به جوابگویی مناسب از سوی دولت، بانک‌ها و بخش خصوصی است تا از سقوط سرمایه‌گذاری در این حوزه جلوگیری شود. حل مشکلات مالیاتی و وضعیت نامانوسانه زمین، توانایی سازندگان مسکن را در مسیر بهبود قرار داده و بازار مسکن را به پیشرفت و توسعه هدایت می‌کند.
گزارش رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد که در سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی ۳۳ درصد نسبت به مدت مشابه در خردادماه سال ۱۴۰۰ که ابراهیم رئیسی دولت را تحویل گرفت، افزایش داشته است. این مقدار در خرداد سال ۱۴۰۲ نسبت به خردادماه سال گذشته‌ی آن نیز ۴۹ درصد افزایش داشته است.
به گزارش هم‌میهن، قیمت یک مترمربع زیربنایی واحد مسکونی شهر تهران در خرداد سال ۱۴۰۰ معادل با ۲۹۶/۷ میلیون ریال بوده است. این میزان در خرداد سال ۱۴۰۱، یعنی یک سال بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم، به ۳۹۴/۱ میلیون ریال رسید. همچنین در خردادماه سال ۱۴۰۲، قیمت زیربنای خانه در شهر تهران ۷۸۳ میلیون ریال محاسبه شده است. در پایان، جدیدترین آمار بانک مرکزی از فروردین‌ماه سال جاری نشان می‌دهد که قیمت خانه در پایتخت معادل ۸۱۶/۳ میلیون ریال شده است.
بالاخره در فروردین سال ۱۴۰۳ قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی نسبت به خرداد سال ۱۴۰۰ که دولت شروع به کار کرد، ۱۷۵ درصد رشد داشته است.
کارنامه دولت‌های محمود احمدی‌نژاد و ابراهیم رئیسی که با وعده‌های ساخت مسکن روی کار آمده بودند تقریباً مشابه با هم است. از سوی دیگر، وعده‌های عامه‌پسند نامزدهای جدید انتخابات ۱۴۰۳ نیز دست کمی از وعده‌های پیشین ندارد. این وعده‌ها برای تامین مسکن مردم، در شرایطی طی روزهای اخیر به گوش می‌رسد که به دلیل رشدهای سنگین قیمت مسکن طی ۱۱ سال گذشته وضعیت این بازار چندان مطلوب نیست.
رویکرد کاندیداها نسبت به مسئله مسکن
کاندیداهای همسو با دولت سیزدهم، برنامه‌هایی کم و بیش مانند ابراهیم رئیسی ارائه دادند و این وعده‌ها در شرایطی مطرح میشود که قانون جهش تولید و تامین مسکن، دولت‌ها را مکلف به ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی کرده و در واقع دولت چهاردهم مکلف است از این قانون تبعیت کند؛ یعنی به غیر از قانون جهش تولید مسکن هیچ برنامه و وعده‌ای در حوزه مسکن اعتبار ندارد.
البته کاندیداهای منتقد مانند مسعود پزشکیان، از اجرا نشدن طرح نهضت ملی مسکن و نبود زیرساخت در پروژه مسکن مهر انتقاد کرده اما تا لحظه سکوت تبلیغاتی، برنامه ملموس و قابل توجهی برای حوزه مسکن ارائه نداده است. او پیش از این درباره طرح نهضت ملی مسکن گفته بود «مگر نمی‌گفتند که یک میلیون مسکن می‌سازیم، چهار سال تمام شد. اگر هشت سال دیگر هم بگذرد باز هم یک میلیون نمی‌شود.»
سعید جلیلی نیز با وجود اینکه در سال ۱۴۰۰ گفته بود مردم را خانه‌دار می‌کنیم و سالی یک میلیون مسکن می‌سازیم در انتخابات ۱۴۰۳ بیان کرد: «در کشور کمبود زمین نداریم؛ مشکل انحصار و تبعیض در زمین است. ۳۳۰ هزار هکتار می‌تواند برای ساخت مسکن قرار بگیرد.» جلیلی در حالی به ضرورت تامین ۳۳۰ هزار هکتار زمین اشاره کرده که آنچه تاکنون به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص یافته تنها ۴۵ هزار هکتار بوده است و دولت چهاردهم برای تامین ۳۳۰ هزار هکتار زمین قابل ساخت احتمالاً با چالش جدی مواجه میشود.
مصطفی پورمحمدی هم استفاده از ۲/۵ میلیون مسکن خالی در کشور را ضروری دانسته، به تامین زمین تاکید کرده و گفته بود که باید مشکلات بافت فرسوده رفع شود. این در حالی است که در محدوده بافت‌های فرسوده دو میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناکارآمد و فرسوده با جمعیتی حدود ۱۰ میلیون نفر وجود دارد که شامل ۱۶۷ هزار هکتار، ۶۰۰۰ محله و ۳۰۰ هزار کوچه میشود و دولت سیزدهم توانسته ۲۸۷ هزار واحد را در بافت‌های فرسوده به مرحله نوسازی برساند.
علیرضا زاکانی، شهردار تهران در شعارهای انتخاباتی خود بعضاً برنامه‌هایش را در شهرداری تهران گوشزد می‌کند. البته یکی از اهداف شهرداری در زمان مسئولیت او همکاری با چین برای ساخت مسکن بود که تاکنون محقق نشده و دیگر خبری از آن شنیده نمی‌شود. او قول داده طی پنج سال گره مسکن تهران را باز می‌کند. به اعتقاد زاکانی با دادن تشویق در بافت‌های فرسوده و آسیب‌دار، مردم خودشان به سازنده مسکن تبدیل می‌شوند.
امیرحسین قاضی‌زاده‌هاشمی هم که در سخنانش خود را ادامه‌دهنده راه ابراهیم رئیسی می‌داند به وظیفه دولت برای ساخت یک میلیون مسکن تاکید کرده و گفته دولت باید باور داشته باشد که تامین مسکن مردم جزو وظایفش است. او اعلام کرده قصد دارد با تولید انبوه قیمت مسکن را بشکند.
محمدباقر قالیباف هم در طرحی پنج‌فوریتی وعده داده که یک قطعه زمین به عنوان مسکن رایگان به مردم و کسانی که مسکن ندارند واگذار می‌کند. او همچنین گفته است به زوج‌های جوان واحدهای ۷۵ متری و مسکن رایگان می‌دهد که تا سه سال اجاره ندهند.
از مسکن مهر تا طرح ملی مسکن
دولت سیزدهم با وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکن در عرض چهار سال شروع به کار کرد؛ اگرچه عمر دولت سیزدهم به چهار سال نرسید اما ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن در سال، از همان ابتدای امر هم وعده‌ای بود که عقیم به نظر می‌رسید. البته، دولت سیزدهم تنها دولتی نبود که وعده ساخت مسکن انبوه و ارزان به مردم داده بود. پیش از این هم محمود احمدی‌نژاد، رئیس دولت‌های نهم و دهم در جریان انتخابات وعده خانه‌دار کردن مردم را مطرح کرد؛ وعده‌ای که هنوز که هنوز است دولت‌های مختلف، درگیر تحویل واحدهای این طرح به مردم هستند. مردم هم تمام درآمد خود را خرج هزینههای مسکن می‌کنند؛ بنا بر آمار، مسکن جایگاه نخست را در سبد هزینههای خانوار دارد.
به هرحال، طرح نهضت مسکن ملی که در واقع الگویی بسیار ضعیف‌تر از مسکن مهر شکست‌خورده بود، حالا در آستانه انتخابات دوباره دستاویز تبلیغات و دستاوردسازی شده است. این در حالی است که بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی نزدیک به دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی از این طرح کلنگ خورده و گزارش‌ها حاکی از سرعت پایین تکمیل طرح است.
محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در فروردین سال جاری، به ایلنا گفته بود که پیش از این ساخت ۱/۸ میلیون واحد مسکونی با پیشرفت فیزیکی ۲۵ درصد در حال اجرا بود اما پیشرفت فیزیکی پروژه همچنان در حد ۲۵ درصد مانده است. او با تاکید بر اینکه در مجموع سرعت پیشرفت فیزیکی پروژه نهضت ملی مسکن کُند است، گفته: «دلیل این کاهش سرعت پیشرفت فیزیکی هم این است که در حال حاضر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن افزایش پیدا کرده است. همین روند افزایش نرخ دلار بر پیشرفت فیزیکی تمام پروژه‌ها از جمله ساخت مسکن و نهضت ملی مسکن تاثیر می‌گذارد. در واقع قیمت‌ها آنقدر مواج شده که قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دیگر قابل پیش‌بینی نیست؛ چراکه این افزایش نرخ دلار بر تمام بازارها اثرگذار است. قاعدتاً در قراردادهای نهضت ملی مسکن باید نرخی برای تعیین قیمت تمام‌شده قید شود و قیمت‌ها مشخص باشند، اما مشکل این است که قیمت‌ها به شدت شناور هستند و انبوهسازان نمی‌توانند با یک قیمت ثابت و غیرقابل انعطاف قرارداد منعقد کنند.»
بازیگران اصلی بازار مسکن
فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوهسازان مسکن کشور که معتقد است همچنان، تورم بازیگر اصلی در حوزه صنعت ساختمان کشور است و بسیاری از سازندگان مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاری در حوزه تولید مسکن را از دست داده‌اند، بیان می‌کند: میزان تولید مسکن را نمی‌توان به درستی اعلام کرد و آمارهایی که وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند، آمارهایی هستند که به نظر می‌رسد برای تعیین زمین از دستگاه‌های مختلف دریافت کرده‌اند. مردم هم می‌دانند اینکه دولت بگوید این میزان واحد مسکونی برنامه‌ریزی شده، حرفی غیرکارشناسی است. آنچه مشخص است اینکه تلاش وزارت‌خانه صرفاً به تامین زمین برای پروژه‌ها اختصاص یافته است. آنچه فعالان رصد می‌کنند، تورم است. شرایط تولید مسکن در کشور به‌هیچ‌وجه شرایط خوبی نیست و تورم و رکود تورمی، اصلی‌ترین بازیگران حوزه مسکن برشمرده می‌شوند.
پورحاجت معتقد است که باید آمار پروانه‌های ساختمانی را مدنظر قرار داد و بررسی کرد چه میزان از این پروانه‌ها به پایان کار منتج شده است. او با تاکید بر همین مسئله، اظهار می‌کند: اینکه پروانه اخذ شود اما مسکنی ساخته نشود نه به اقتصاد کمک می‌کند نه شرایط مسکن را بهبود خواهد بخشید.
او در خصوص شرایط و پتانسیل‌های تولید مسکن خاطرنشان می‌کند: پیش از دهه ۹۰، بخش خصوصی بدون مداخلات دولت حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکن تولید می‌کرد. دولت باید به خود بازگردد و بپرسد به‌عنوان نهاد سیاست‌گذار چه اقدام اشتباهی انجام داده که بخش خصوصی کشور، هر چه می‌کند توان ساخت بیش از سه هزار واحد ندارد؟
این فعال بخش خصوصی، مسبب اصلی ایجاد تورم در حوزه مسکن در بازه زمانی سه سال گذشته را برهم خوردن نظام عرضه و تقاضا در بازار می‌داند و میگوید: متناسب با نیاز جامعه و درخواست مردم، مسکن تولید نشده است. اینکه در بیابان مسکن بسازیم، درست نیست. در دولت‌های نهم و دهم محمود احمدی‌نژاد همین اتفاق رخ داد و نتیجه آن را هم مردم به چشم خود دیدند.شهر‌هایی که در سال‌های ۸۰ برنامه‌ریزی شده و بعد از گذر ۱۵ سال هنوز به بهره‌برداری نرسیده است. مسکن باید متناسب با ذائقه و نیاز کشور ساخته شود و مسکن ساخته‌شده باید در شأن مردم ایران باشد. اینکه دولتی شعار دهد به هر قیمتی مردم را صاحب مسکن می‌کند، اشتباه است. همه دولت‌های گذشته چنین شعارهای عوام‌فریبانه‌ای دادند و به هیچ نتیجه‌ای هم نرسیدند. آنچه از تجربه کشور مشخص است آنکه مردم ایران در این سال‌ها نه‌تنها صاحب مسکن نشدند، بلکه شانس خانه‌دار شدن را هم بیشتر از همیشه از دست دادند.
بانک تسهیلات نمی‌دهد
از آن سوی دیگر هم بانک‌ها زیر بار پرداخت تسهیلات به این طرح نمی‌روند. براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال برای ساخت مسکن حمایتی اختصاص دهند.
این در حالی است که به گفته بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن و تحلیلگر اقتصاد مسکن، «اصولاً بانک‌ها زیر بار تسهیلات کلان مسکن نمی‌روند. دلیل این موضوع نیز کاملاً مشخص است، وقتی تورم در جامعه چنین شیبی دارد، دولت چطور انتظار دارد که بانک‌ها منابع خود را در اختیار بخش مسکن بگذارند؟»
ستاریان ادامه می‌دهد: ضرر هنگفت بانک‌ها برای تامین مالی پروژه مسکن باید جبران شود؛ یعنی یا دولت ناگزیر است که به بانک‌ها سوبسید پرداخت کند – که البته از لحاظ سیستم بانکداری معقول نیست – یا باید نرخ بهره را به ۵۰ درصد برساند. هیچ‌یک از این دو راه به‌هیچ‌وجه امکان‌پذیر نیست چراکه نه‌تنها مسکن بلکه هیچ‌یک از بخش‌های بازار کشش چنین بهر‌ه‌ای ندارد.
این کارشناس اقتصاد مسکن که معتقد است نمی‌توان تورم بیش از ۴۰ درصدی را نادیده گرفت، میگوید: با در نظر گرفتن این شرایط می‌توان متوجه شد که انتظارات بالا از سیستم بانکی، اصلاً امکان‌پذیر نیست. پایین آوردن نرخ بهره، قوانین و شرایطی دارد. دولت باید تمام قوانین اقتصادی را پیاده کند تا در رقم تسهیلات بانکی یا نرخ بهره بانکی تغییر ایجاد کند. از آن سوی دیگر بانک هم باید بتواند گردش پول داشته باشد، چون اگر نتواند، قطعاً ضرر می‌کند. متاسفانه سیستم تسهیلات‌دهی بانک‌ها در بسیاری از موارد به رانت منتهی و مرتبط میشود. حتی اگر فردی که تسهیلات دریافت می‌کند به جای هر اقدامی در بخش تولید، به بازار ارز متوسل شود، بیشتر سود می‌کند. به همین دلیل است که معتقدم تورم موجود در کشور، همه سرمایه‌های کشور را می‌بلعد و نابود می‌کند و دیگر جایی برای تسهیلات‌دهی به مسکن نمی‌رسد.
ستاریان همچنین راجع به ابزارهای مالی موجود برای تامین مالی بازار مسکن، توضیح می‌دهد: ابزارهای بسیاری برای تامین مالی پروژه‌های مسکنی وجود دارد اما مسئله آنجاست که این ابزارهای مالی، فرصت فعالیت ندارند. ایران، اقتصادی بسته و انحصاری دارد پس در نتیجه ابزارهای مالی، در این اقتصاد، کارکرد خود را از دست می‌دهند.
این استاد دانشگاه در ادامه گریزی به تجربه کشورهای دیگر جهان در زمینه تامین مالی زده و می‌افزاید: در ایران وظیفه تامین ابزارهای مالی بر عهده بانک‌ها بوده و فشار تامین مالی همیشه بر دوش همین بانک‌هاست اما در کشورهای دیگر جهان، سیستم اقتصاد به‌گونه‌ای عمل می‌کند که خود بخش خصوصی قدرت بالایی دارد و بسیار بزرگ است. در برخی از کشورهای پیشرفته جهان، حتی تا ۹۰ درصد پروژه‌های مسکنی، در بخش خصوصی تامین مالی و اجرا می‌شوند. ناخرسندم که بگویم در ایران، مسکن عمدتاً در بخش‌های دولتی یا در بخش‌هایی که دولت در آن‌ها سهام دارد و اصطلاحاً به آن بخش نیمه‌دولتی می‌گویند، قدرتمند است. این ساختار موجب میشود بخش خصوصی قدرت خود را برای توسعه حوزه مسکن از دست بدهد.
ستاریان معضل تامین مالی و چالشهای آن را تنها مربوط به بخش مسکن نمی‌داند و توضیح می‌دهد که بخش‌های مولد دیگر اقتصاد مانند صنعت و معدن هم درگیر مشکلاتی از همین قبیل هستند. در واقع فعالان آن حوزه‌ها هم مانند فعالان بخش مسکن، نه به دولت امید دارند؛ و نه سیستم بانکی، پاسخگوی نیازهای آن‌هاست. چراکه فاصله میان آنچه که توسط دولت به‌عنوان نرخ تسهیلات بانکی مسکن اعلام میشود و پاسخ بانک‌ها به تشنگی رشته فعالیت‌های اقتصادی بسیار زیاد است.
ستاریان دلیل این فاصله را چنین توضیح می‌دهد: در واقع دولت نگاه واقعی به این بخش ندارد. وی واقع‌بینی را حلقه مفقوده در بخش‌های بودجه‌ای کشور می‌داند و یادآوری می‌کند: حتی اگر تسهیلات مسکن به ورشکستگی بانک‌ها تامین شود، باز هم مشکل مسکن در کشور حل نمی‌شود.
ستاریان با اشاره به ملک‌محور و طلامحور بودن اقتصاد ایران، بیان می‌کند: گردش مالی در بخش مسکن کشور، گردش بسیار هنگفت و وسیعی است. نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش فعال است. منظور فقط نیمی از نقدینگی نیست، بلکه نیمی از دارایی‌های کشور در این بخش است. سیاست‌گذار باید به‌گونه‌ای رفتار کند که این دارایی‌های عظیم به خودی خود، تبدیل‌شونده و در گردش باشند. مسکن نیازی به پول نفت ندارد زیرا خودش می‌تواند هزینههای خود را تامین کند. البته لازمه این فرآیند این است که سیاست‌گذار چنین ابزاری را پیش‌بینی کرده باشد. فروشنده، سازنده، خریدار و سرمایه‌گذار همه از بخش خصوصی کشور هستند بنابراین، دولت باید به بخش خصوصی این اجازه که سرمایه را به گردش درآورد بدهد. تنها وظیفه دولت تسهیل‌گیری پروسه‌های مالی و نظارت است. دولت باید به نقش رگولاتوری خود بازگردد تا بتوان به این اقتصاد امیدوار شد.
بخش خصوصی کنار دولت ایستاد
ایرج رهبر، رئیس هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوهسازان مسکن و ساختمان ایران معتقد است که انبوهسازان طی این سال‌ها برای اجرای طرح‌‌‌های حمایتی کنار دولت ایستادند. ایرج رهبر بیان می‌کند: از سال ۱۳۸۶که طرح حمایتی مسکن مهر آغاز شد تاکنون شاهد وضع یک مصوبه قانونی هستیم که توسط مجلس در غالب جهش تولید به تصویب رسید و بعد از آن تبدیل به اقدام ملی مسکن شد و در نهایت به طرح نهضت ملی مسکن رسید.
او یکی دیگر از مشکلات کشور که مانع تحقق قانون نهضت ملی مسکن و جهش تولید مسکن است را آورده متقاضی برمی‌شمارد؛ این فعال اقتصادی در همین باره اظهار می‌کند: متقاضی نمی‌تواند به موقع هزینههای ساخت مسکن را پرداخت کند. از سوی دیگر، مسکن‌‌‌سازی نیاز به تامین بودجه در همان ابتدای مسیر دارد و اگر تامین مالی رخ ندهد، سازنده در ساخت مسکن دچار چالش میشود.
وی یکی از راهکار‌‌‌های مقابله با این چالش را سهیم کردن بخش خصوصی و سرمایه‌‌‌دار در ساخت می‌داند و یادآوری می‌کند: در غیر این صورت چون پرداخت‌‌‌ها به موقع اتفاق نمی‌‌‌افتد اتمام پروژه نیز بسیار طولانی میشود. مشکلاتی در رابطه با مسئله بیمه و مالیات وجود دارد که متاسفانه با توجه به وجود مصوبه قانونی و شفاف، خوانش‌‌‌ها و تعابیر متفاوتی از آن میشود و همین امر منجر به چالشهای بزرگی در زمینه پرداختهای مالیاتی میشود. در زمان اجرای طرح مسکن مهر قراردادهای سه‌جانبه، منعقد می‌‌‌شد که یک جانب آن از طرف کارفرما و وزارت راه و شهرسازی بود جانب دیگر آن بخش خصوصی و سازندگان مسکن بودند و جانب سوم هم بانک مسکن که متولی پرداخت تسهیلات بود. در طرح نهضت ملی مسکن نیز بر این قراردادهای سه‌جانبه تاکید شده است و در این طرح مالیات ساخت هر واحد مسکن یک میلیون تومان اعلام شده است و در کنار این مالیات برای خرید مصالح ساختمانی نیز ارزش افزوده‌‌‌ای در نظر گرفته شده است اما متاسفانه در طرح نهضت ملی مسکن از جانب بانک جداگانه قرارداد می‌‌‌بندد و این امر تبدیل به یک چالش جدی بحث مالیاتی شده است، زیرا حوزه مالیاتی میگوید قراردادها سه‌جانبه نیست و دوجانبه شده است در صورتی که اگر ادارات ما هماهنگ عمل می‌‌‌کردند این مشکل پیش نمی‌‌‌آمد.
رئیس هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوهسازان مسکن و ساختمان ایران خاطرنشان می‌کند: به نظر می‌رسد که باید یک تعامل خاص و منسجمی میان ادارات دولتی ما باشد و مجمع‌‌‌های دولتی یا مرتبط با دولت باید به‌طور هماهنگ با یکدیگر عمل کنند زیرا اگر این هماهنگی نباشد طرح نهضت ملی دچار بحران زمان و طولانی شدن ساخت پروژه میشود که نتیجه آن هدررفت انرژی و هزینههای بیشتر است.
ایرج رهبر یادآوری می‌کند: قبل از طرح نهضت ملی مسکن طرحی به نام اقدام ملی مسکن اجرایی شد که نشأت گرفته از قانون جهش تولید مسکن بود، اما در اقدام ملی مسکن ما مشکل قرارداد نداشتیم و تفاهم‌‌‌نامه خوبی میان کارفرما که همان وزارت راه و شهرسازی بود با بخش خصوصی امضا شد. اما در نهضت ملی مسکن، قرارداد به صورت مالک‌مستأجر وضع شد به این معنی که کارفرما به عنوان مالک باشد و سازنده به‌عنوان مستأجر تلقی شود درحالی‌که چنین نوع قراردادی در هیچ زمان برای ساخت‌وساز مسکن تعریف نشده است، زیرا مستأجر اصلاً حق ساخت‌وساز ندارد. در یکی از بندهای این قانون آمده است که اگر بودجه به موقع به دست مستأجر نرسد مستأجر باید از سرمایه خود هزینه کند؛ بدون در نظر گرفتن مشارکت در ساخت، حال سوال اینجاست که وقتی مشارکتی در کار نباشد چه دلیلی دارد تا سازنده سرمایه خود را برای کارفرما هزینه کند؟
سراشیبی ساخت‌وساز
از سال ۱۳۹۶ تاکنون، تیراژ تولید سالانه مسکن در کشور به نصف نیمه اول دهه ۹۰ سقوط کرده است. کارشناسان معتقدند که بازار مسکن برای رسیدن به تعادل به سالی نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی برای تعادل نسبی میان عرضه و تقاضا نیازمند است. با این حال کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های اخیر از ساخت میانگین حدود ۳۵۰ هزار واحد در سال حکایت دارد. در تهران هم نیاز به ساخت سالی حداقل ۹۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد، درحالی‌که متوسط تیراژ تولید سالانه حدود ۶۰ هزار واحد گزارش شده است.
صادق صمدی‌نژاد، کارشناس مسکن است که در نگاشتن ادامه این گزارش خبرنگار روزنامه هم‌میهن را راهنمایی کرده است. بررسی‌ها درباره رکود تاریخی ساخت‌وساز نشان می‌دهد، تورم تاریخی مسکن ضربه‌های سنگین اقتصادی به بسازبفروش‌ها وارد کرده و باعث شده برخلاف تصور رایج در میان عموم، بسازبفروش‌ها از کمترین حاشیه سود و بازدهی تولید در مقایسه با فعالیت‌های دیگر اقتصادی برخوردار شوند. رونق معاملات مسکن توأم با رشد قیمت اگر تا سطح مشخصی از توان بازار باشد، سبب رونق ساخت‌وساز و جذابیت سرمایه‌گذاری برای بسازبفروش‌ها میشود.
همه این شرایط عجیب و غریب، بسازبفروش‌ها را در سراشیبی سقوط سرمایه‌گذاری قرار داد. در سال‌های اخیر، بازار مسکن از بابت «قیمت بالا و رو به رشد»، ظاهراً مناسب سرمایه‌گذاران بوده اما در واقعیت، این بازار برای سرمایه‌گذاران ملکی (نوع غیرمولد)، بهشت سرمایه‌گذاری و برای سرمایه‌گذاران ساختمانی (نوع مولد)، جهنم شد. گروهی از تورم تاریخی ملک نفع بردند که با خرید و فروش ملک یا خرید و نفروشی آن، توانستند روی موج تورم مسکن، ارزش دارایی‌های خود را نسبت به تورم عمومی، حفظ و تقویت کنند.
تورم مسکن برای گروه دیگر یعنی بسازبفروش‌ها، نقش ترمز (سرعت‌گیر قوی) را بازی کرد. این تورم ملکی چون قدرت خرید مسکن را هدف گرفت، باعث ضربه به بازار فروش سازنده‌ها شد. با این حال تورم مسکن همه نیروی رکودساز بازار ساختمان‌سازی نبوده و نیست. نیروی دوم از سمت بالادست این بازار یعنی نهاده‌های تولید مسکن، باعث خروج بسازبفروش‌ها از صحنه شد. روند رشد قیمت مصالح ساختمانی از سال ۱۳۹۶ تاکنون مشخص می‌کند، تورم تولید مسکن بیش از تورم عمومی بوده است.
همچنین تورم زمین از تورم مسکن نیز بیشتر بوده است. زمین سهم اصلی در نهاده‌های تولید مسکن را دارد و هر اندازه رشد قیمت آن اثر معکوس بر نبض تولید می‌گذارد. طی نیم‌دهه گذشته، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن حدود ۶۰ درصد اما متوسط رشد سالانه قیمت زمین نزدیک به ۹۰ درصد گزارش شده است. این رشد سنگین هزینه تولید مسکن، بر حاشیه سود بسازبفروش‌ها اثر کاهشی و بازدارنده سرمایه‌گذاری گذاشت. در این وضعیت، باید بررسی شود که سال جاری برای سازندگان و تولیدکنندگان خانه، چگونه خواهد بود؟
به‌طور مختصر و مفید، هر زمان بازار معاملات مسکن از فاز رکود تورمی خارج شود، سازنده‌های دارای خانه‌های نوساز، در لحظه احیای نبض معاملات فروش، از شانس «فروش راحت با قیمت بالا» منتفع می‌شوند. در جریان تغییر فاز بازار مسکن، هر چقدر زمان پیش برود، سطح کاهنده قیمت مسکن نیز بیشتر میشود و در واقع، هر اندازه ساختمان‌های در حال ساخت در پسارکود، دیرتر آماده عرضه و فروش شوند، با قیمت پایین‌تر از محاسبات اولیه سازنده، احتمالاً معامله خواهند شد. هرچند زمان احتمالی خروج از این رکود سنگین، نامشخص است اما وقوع آن، دور از انتظار نیست؛ به‌خصوص اگر ریسک غیراقتصادی حل شود.
