10 تاکتیک برای مستاجران جسور؛ چگونه در بازار اجاره‌ای بی‌رحم باقی بمانیم؟
فرارو- اجاره خانه در تهران و سایر شهر‌های کشور بین ۳۰ تا ۵۰ درصد درآمد مستاجران را می‌بلعد. این عدد واقعا زیاد است بنابراین حق دارید موقع بازدید رک و بی‌تعارف با صاحبخانه صحبت کنید.
به گزارش فرارو؛ پول همیشه عامل تعیین‌کننده است و در بیشتر مواقع هرجا که لطف و کرم صاحبخانه‌ها حکم کند، خانه بعدی اجاره‌نشین‌ها خواهد بود، اما دقیقا وسط فصل داغ جابه‌جایی مستاجران که گزینه زیاد است می‌توانید چشم‌هایتان را ببندید و موقع بازدید رک و بی‌پرده به صاحبخانه بگویید چرا و به چه دلیل حاضر نیستید خانه‌اش را اجاره کنید. خدا چه دیدید شاید همین مسئله باعث شد از خر شیطان پایین بیایید و برایتان تخفیفی قابل توجه در نظر بگیرد. از ما می‌شنوید در طول بازدید‌هایتان بیشتر مراقب فضا‌های پرت ساختمان باشید. تعداد طبقات، کیفیت مصالح، اندازه اتاق‌ها، مقدار کابینت‌ها، نوع شیرآلات، برند کف‌پوش و پریز و کلید را با دقت زیر نظر بگیرید و با صاحبخانه طوری رفتار کنید که خودش را یک فروشنده ببیند. فروشنده‌ای که هوای مشتری را نداشته باشد و نتواند برای جنس خود خریداری پیدا کند سرش بی‌کلاه می‌ماند. باور کنید بابت هر روز خالی ماندن واحد، صاحبخانه‌ها زیان می‌بینند. این نوشته راهنمایی است سریع و جمع‌وجور برای مستاجران، هرچند ممکن است موقع خرید خانه یا تعویض و چیدن دکوراسیون منزل هم کاربرد پیدا کند.
انتخاب خانه بر اساس ویژگی‌های استاندارد
موقع بازدید به نسبت طول و عرض پلان دقت کنید. کم‌بودن عرض نقشه نسبت به‌طول آن باعث مشکلات چیدمان واحد مسکونی می‌شود. همچنین دقت کنید ستون مزاحم وسط سالن وجود نداشته باشد و فضا‌ها متناسب باشند. مثلا ساکن کوچک و آشپزخانه به‌نسبت، زیادی بزرگ نباشند.
بهترین حالت نقشه این است که پنجره پذیرایی به سمت جنوب باشد. طبقه‌های تک‌واحدی بهتر هستند و اگر غیر از این بود دقت کنید سطح دیوار مشترک بین دیاور واحد همسایه کم باشد. در غیر این صورت با سرو‌صدا مشکل پیدا می‌کند. در ادامه به مکان قرارگیری فضا‌ها دقیت کنید. مثلا اگر مجبور می‌شوید بعد حمام، برای رفتن به اتاق از داخل سالن عبور کنید، این نشانه مشکل است.
ورودی خانه، فضای بسیار کوچک، پشت در ورودی خانه است. این فضا نباید به‌فضا‌های خصوصی خانه از جمله اتاق‌های خواب، حمام و نشیمن دسترسی داشته باشد. در واقع ورودی خانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که اگر مهمان یا غریبه‌ای وارد آن شد، به حریم شخصی اعضای خانه لطمه‌ای وارد نشود. ورودی خانه باید به اندازه یک جاکفشی و آینه دیواری جا داشته باشد. اگر متراژ هم اجازه می‌دهد بهتر است دستشویی مهمان را هم در این بخش از خانه تعبیه کرد.
اتاق نشیمن در واقع محیطی است که بیشتر وقت اعضای خانواده در آن سپری می‌شود. لازم نیست متراژ بالایی داشته باشد، اما باید به‌گونه‌ای باشد که بتوان در آن یک کاناپه و تلویزیون قرار داد. معمولا بین ۲۰ تا ۳۰ مترمربع برای این فضا مناسب است. این محیط نباید مستقیما به ورودی خانه متصل باشد، اما باید به آشپزخانه و اتاق‌خواب‌ها دسترسی بی‌واسطه داشته باشد.
آشپزخانه باید طوری طراحی شود که مثلق کار بین اجاق گاز، یخچال و ظرفشویی رعایت شود. این سه نقطه از نقاط پرکاربرد آشپزخانه هستند که خانم خانه در روز، به‌طور مداوم بین آن‌ها جابجا می‌شود. اگر فضای آشپزخانه کوچک باشد با به‌صورت خطی طراحی شده باشد، مطمئنا جابجایی مداوم بین این سه نقطه آزاردهنده خواهد بود. آشپزخانه باید مرز بین اتاق‌های خواب و نشیمن و پذیرایی باشد.
اتاق خواب در نقشه استاندارد خانه، به دو نوع تقسیم شده؛ اتاق‌خواب والدین و اتاق‌خواب فرزندان. البته اگر متراژ خانه بالا باشد ممکن است اتاق‌خواب مهمان نیز در طراحی لحاظ شود. اتاق‌خواب باید در آرام‌ترین موقعیت خانه قرار بگیرد که سروصدای آشپزخانه یا اتاق پذیرایی به آن نرسد. ضمن اینکه باید به آشپزخانه، دستشویی، حمام و اتاق نشیمن دسترسی مستقیم داشته باشد، اما دور از اتاق پذیرایی تعبیه شود. اتا خواب والدین بزرگتر از اتاق فرزندان است و اگر متراژ اجازه دهد، تعبیه حمام در اتاق‌خواب والدین انتخاب خوبی به‌شمار می‌آید.
مستاجر گاهی مواقع پس از تحویل واحد متوجه می‌شود ملک دچار نقص است؛ در این صورت قانون به او امکان فسخ می‌دهد
وسایلی که نباید در دوران مستاجری بخرید
اگر مستاجر هستید به جای خرید فرش ۱۲ متری، دو تا فرش شش مرتی بخرید که راحت به‌هر متراژی بیایند. میز ناهارخوری بیشتر از شش‌نفره یا گرد فضای زیادی از اتاق را اشغال می‌کنند. چنین میز‌هایی را نخرید و نهایتا یک میز چهارنفره یا شش‌نفره انتخاب کنید.
خرید بوفه، ویترین و ساعت ایستاده را هم فراموش کنید چون علاوه بر اینکه از مد افتاده‌اند، جزو اقلام غیرضروری به‌حساب می‌آیند. به‌جای آن‌ها می‌توانید یک کنسول کمددار انتخاب کنید که فضای بیشتری برای وسایل دارند. مبلمان کلاسیک را با مبل راحتی پایه‌بلند عوض کنید. پرده‌های زبرا، شید، رول و رومن جون قابلیت تغییر سایز ندارند، برای خانه مستاجری مناسب نیستند. به‌جای این مدل پرده‌ها پرده پانچ بخرید که بعدا در هر خانه‌های بتوان با کم یا اضافه کردن پنل‌ها سایز آن‌ها را تغییر داد.
باید‌ها و نباید‌های خرید مبلمان
اگر خانه شما زیر ۸۰ مترمربع مساحت دارد، استفاه از یک‌سری مبل‌ها ممنوع است. مبل‌های کلاسیک به‌خاطر جزییات زیادی که دارند اصلا مناسب چنین خانه‌هایی نیستند. در عوض مبل راحتی ظرف و مبل ال با رنگ خنثی یا روشن را امتحان کنید. خرید مبل‌هایی که دسته‌های حجیم دارند را هم فراموش کنید به‌خاطر اینکه فقط جای شما را بیشتر می‌گیرند و کاربردی ندارند. مبل‌هایی با دسته‌های ظرف قطعا انتخاب درست‌تری هستند.
مبل‌هایی که از سطح زمین فاصله ندارد هم نباید جزو گزینه‌های شما باشد. جای آن‌ها سراغ میل‌هایی بروید که از سطح زمین فاصله دارند. این کار باعث ایجاد خطای دید می‌شود و فضا بزرگتر و دلبازتر دیده خواهد شد. هرگز مبل پشت‌بلند نخرید، چون مسیر دید را می‌گیرند و فضا را کوچک‌تر و خفته‌تر از حالت معمول نشان می‌دهند. از خرید مبل با پارچه گلدار هم پرهیز کنید، چون فضا را کوچک‌تر نشان می‌دهند. پارچه ساده و روشن در مبلمان، محیط را بزرگتر جلو می‌دهد.
میز جلو مبلی مستطیلی نخرید، چون رفت‌و‌آمد را سخت می‌کنند. برای خانه‌های کوچک جلو مبلی کرد با صفحه شیشه‌ای توصیه می‌شود. استفاده از مبلمان کلاسیک با فرض وینتیج ممنوع است. مبلمان ال و جلوی مبلی مستطیل هم جزو اشتباهات قرار می‌گیرد.
کاغذدیواری کلاسیک با مبلمان مدرن را همزمان به‌کار نبرید. کوسن مدرن روی مبل کلاسیک زشت می‌شود و مبل کلاسیک و پرده با والان یک‌طرف همخوانی ندارد. اگر میز ناهارخوری شما گرد است، برای زیر آن فرش گرد بخرید. اندازه فرش باید به‌شکل باشد که پایه‌های میز ناهارخوری از آن بیرون نزند. ترکیب رنگ‌های شلوغ احتمالا پس از مدتی تکراری می‌شود و دلزده‌تان می‌کند.
اکسسوری‌های می‌توانند فضای خانه را زیبا کنند، اما زیاده‌روی در استفاده از اکسسوری‌ها باعث ایجاد حس خفگی می‌شود. بهتر است بدانید دوره سرامیک‌های طرح‌دار گذشته و آن‌ها فقط باعث می‌شوند فضای خانه شلوغ نشان‌داده شود. شکل لوستر بالای میز ناهارخوری باید با فرم میز هماهنگ باشد. برای میز ناهارخوری گرد یا مربع، لوستر گرد و برای میز ناهارخوری مستطیل، لوستر خطی تهیه کنید. برای اتاق‌خواب، خرید لوستر شید‌دار یا لوستری که نور رو غیرمستقیم در فضا پخش می‌کند توصیه می‌شود. لوستر را بر اساس سبک خانه تهیه کنید. در بازار لوستر مناسب سبک کلاسیک، سبک نئو کلاسیک، معاصر، سبک مدرن، سبک روستیک، سبک مینیمال و سبک بوهمین پیدا می‌شود.
تفاوت بالکن و تراس را بدانید
مهمترین تفاوت در بود و نبود سقف است؛ بالکن سقف دارد، ولی تراس سقف ندارد. بالکن بهشی از ساختمان به‌حساب می‌آید و مساحتش روی مساحت بنا محاسبه می‌شود. تراس فضایی الحاق شده به بناست و مساحت آن به مساحت بنا اضافه نمی‌شود. بالکن می‌تواند یک فضای نیمه‌باز یا کاملا محصور و بسته باشد.
چون تراس سقف ندارد و فضای باز است، به‌عنوان یک فضا با کاربری مشخص به‌صورت دائمی قابل استفاده نیست. از بالکن می‌توان به‌عنوان فضا با کاربری خاص به‌صورت دائمی استفاده کرد.
مزایای خانه واقع در طبقه اول
خرید یا اجاره خانه در طبقه اول شما را از وجود آسانسور بی‌نیاز می‌کند. هم سریع‌تر به واحد می‌رسد، هم در صورت خرابی آسانسور و قطع برق، زحمت شما زیاد نمی‌شود. اگر زیاد مهمانی می‌گیرد یا بچه‌های کوچک و پرسروصدا دارید، خرید یا اجاره واحد در طبقه اول انتخابی هوشمندانه است، چون سروصدای شما کمتر بقیه را آزار می‌دهد. در طبقه اول معمولا مشکل فشار آب وجود ندارد. همچنین گرما سبک است و میل دارد به سمت بالا حرکت کند. پس تابستان‌ها طبقه‌های پایین خنک‌تر از بقیه واحد‌ها هستند.
ملک و مستاجر می‌توانند برای تخلیه نکردن ملک در زمان مقرر یا تاخیر در عودت ودیعه، خسارت تعیین کنند
خانه‌هایی که باید از آن‌ها گریخت
آپارتمان‌هایی که دیوار مشترک با همسایه دارند اولین چیز‌هایی هستند که باید از آن‌ها فرار کرد، چون سروصدای یکی از دو طرف به‌زودی دیگری را آزرده می‌کند.
ستون‌هایی که وسط خانه هستند عذاب‌آور به‌نظر می‌رسند حتی اگر در نگاه اول خیلی توی ذوق نزنند. این ستون‌ها مانع چیدمان مطلوب خواهند بود. پیدا کردن خانه‌ای تراس داشته باشد، احتمالا سخت است اما وجود تراس هر چقدر هم کوچک باشد برای هر خانه‌ای واجب است. همین وضعیت را با خانه‌هایی که نورگیر نیستند خواهیم داشت و خانه‌هایی که پرتی و قناسی دارند؛ همه‌شان به‌مرور خسته‌کننده می‌شوند. اگر در سرویس بهداشتی رو به پذیرایی باز می‌شود، می‌توان برای آن چاره‌ای پیدا کرد.
باید‌ها و نباید‌های استفاده از اپن و جزیره
آشپزخانه اپن از یک سمت به دیوار، کابینت کناری یا ستون وصل است اما جزیره‌ها از هیچ سمتی به جایی وصل نیستند. اگر فضای شما محدود است، اپن انتخاب مناسبی به حساب می‌آید، چون جای کمتری می‌گیرد، اما جزیره‌ها معمولا بزرگتر هستند و مناسب آشپزخانه‌های کوچک نخواهند بود. نماسازی در اپن‌ها از سمتی است که به‌سوی سالن پذیرایی قرار می‌گیرد، اما جزیره را می‌توان از چند جهت نماسازی کرد.
آشپزخانه اپن جذابیت خاصی ندارد و جلوی دید را می‌گیرد، اما جزیره مدرن است و کاربردی. اگر آشپزخانه U شکل دارید، بهر است از هیچکدام آن‌ها استفاده نکنید. اگر آشپزخانه کوچک، اما خطی دارید، جزیره را پیشنهاد می‌دهیم. این‌کار باعث دلباز شدن خانه خواهد شد. تنها در صورتی که آشپزخانه متوسط و بزرگی دارید، می‌توانید با طراحی جزیره در وسط آن از مزایای جزیره بهره‌مند شوید.
موقعیت‌های جهنمی در بنگاه املاک
چالش‌های زیادی موقع جابه‌جایی یا بستن قرارداد جدید ممکن است بین مالک، مستاجر یا بنگاه املاک پیش بیاید. از مسائل مربوط به امضای قرارداد و شرایط فسخ آن گرفته تا شرط‌و‌شروطی که می‌توان در قرارداد‌ها گنجاند تا هنگام وقوع موقعیت‌های خاص رابطه مالک و مستاجری حالتی آزاردهنده به‌خود نگیرید. در مورد معامله پیش‌فروش مسکن و طرح‌های مشارکت ساخت هم احتمال بروز اختلاف وجود دارد.
مستاجر و صاحبخانه بد به یک اندازه اعصاب‌خردکن هستند؛ از قدیم گفته‌اند آدم نخاله همه‌جا پیدا می‌شود. در هر سمتی که ایستاده‌اید، قانون تنهایتان نمی‌گذارد و اگر احساس می‌کنید زیانی از طرف دیگری تهدیدتان می‌کند، راهکار‌هایی پیش روی شما می‌گذارد. فقط باید شش دانگ حواستان را موقع امضای قرارداد جمع کنید.
مستاجر گاهی مواقع پیش از تحویل متوجه می‌شود ملکی که اجاره کرده دچار نقص است. در این صورت قانون به او فرصت داده درباره فسخ قرارداد اجاره تصمیم بگیرد. در ماده ۴۶۹ قانون مدنی آمده عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقص منفعت ملک یا باعث ایجاد سختی در استفاده از ملک باشد. چیز‌هایی مثل معیوب بودن سقف خانه یا چکه کردن آن.
ماده ۴۷۶ همچنین به تاخیر در تحویل ملک اشاره دارد؛ به این صورت که شما مالکی را اجاره می‌کنید و با صاحب آن وعده می‌کنید در تاریخی مشخص آن را تحویل دهد، اما بد قولی می‌کند و… مستاجر در این حالت باید ابتدا از طریق شکایت و ارائه دادخواست، ماجرا را پیگیری کند و با دریافت تمام پرداختی‌هایش اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند.
گاهی هنگام انعقاد قرارداد اجاره، برای صاحب ملک شرطی گذاشته می‌شود. به‌این معنی که او متعهد شود اقداماتی را در خصوص ملک انجام دهد. چیز‌هایی مثل تعمیرات، رنگ‌آمیزی و… در ماده ۲۳۹ قانونی مدنی آمده این تعهد که در قرارداد آورده شده است، در صورت انجام نشدن برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌کند. تعهد‌هایی از این دست مثل می‌توانند مدت‌دار باشند مثل تعیین مهلت ۱۰ روزه برای تعویض در ورودی یا نقاشی و رنگ‌آمیزی ساختمان یک هفته قبل از تحویل ملک به مستاجر.
وجود بند فسخ در قرارداد اجاره، به‌طور کلی به مالک و مستاجر اجازه می‌دهد قرارداد را فسخ کنند. اگر خساراتی بابت فسخ قرارداد، از سوی یک طرف به دیگری وارد بیاید، این رقم باید پرداخت شود.
بین مالک و مستاجر چالش‌های زیادی پیش می‌آید؛ یکی از شایع‌ترین آن‌ها موقع اتمام قرارداد رخ می‌دهد. وقتی مستاجر به مالک مراجعه می‌کند تا رقم ودیعه را پس بگیرد، اما گاهی مالک حاضر به همکاری نیست. طبق قانونی مالک در خصوص استرداد و عودت بخشی از مبلغ ودیعه قبل از اتمام مدت زمان قرارداد، موظف شناخته نمی‌شود.
مستاجر هم ادعا‌هایی دارد؛ ممکن است بگوید، چون موفق نشده قرارداد جدیدی امضا کند، حاضر به تخلیه ملک نیست. در صورتی که دو طرف حاضر به سازش نباشند، تکلیف در مراجع قضایی روشن خواهد شد. در قرارداد اجاره ذکر کنید مبلغ ودیعه هنگام تخلیه ملک عودت داده می‌شود. همچنین می‌توانید برای تخلیه نکردن ملک پس از اتمام مدت قرارداد خسارت تعیین کنید.
مستاجر بهتر است، هنگام امضای قرارداد با مالک شرط کند که با توجه به شرایط مالی، بخشی از ودیعه را در مدت مشخصی قبل از اتمام قرارداد (مثلا ۱۵ روز) می‌خواهد تا دنبال امضای قرارداد جدید برود. هرکسی زیر بار این مورد نمی‌رود و بهتر است بدانید پذیرش این شرط به مالک بستگی دارد.
