سکته کامل ساخت‌وساز مسکن؛ رکورد «رکود» زده شد
ساخت‌وساز در تهران طی پنج ماه اول امسال باز هم رکورد «رکود» زد.
به گزارش دنیای اقتصاد، تیراژ آپارتمان‌سازی در پروانه‌های ساختمانی که سال گذشته به نصف «حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن تهران» سقوط کرده بود، در سال‌جاری یک درصد دیگر کاهش یافت. رکود تولید مسکن براساس گزارش دیگری، «همچنان در سطح کشور» نیز برقرار است. شاخص‌های این بازار نشان می‌دهد، جنس این رکود «قیمت تمام‌شده بالا و قدرت خرید پایین» است. وضعیت پایتخت، سکته کامل ساختمانی است.
رکود ساخت مسکن در شهر تهران و کل کشور طی ۵ ماه اول سال محرز شد؛ در صورت استمرار این رویه در ماه‌های آتی سال جاری، رکود ساخت مسکن در کل کشور ۱۰ ساله و رکود ساخت مسکن در شهر تهران ۱۱ ساله می‌شود. میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران طی ۵ ماه ابتدای سال تقریبا ۳۷ درصد کمتر از متوسط نیاز ساخت مسکن در این شهر برای ایجاد شرایط تعادلی بود.
استمرار کاهش ساخت مسکن در شهر تهران و کشور آژیر هشدار جدی برای سیاستگذارانی است که به دنبال تنظیم بازار مسکن هستند. قیمت بالای نهاده‌های ساختمانی، جهش هزینه تمام شده تولید ساختمان، کاهش ثبت‌سفارش ساخت خانه از سوی مالکان و افت تقاضا از سوی خریداران در پی کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای در بروز این وضعیت به شکل مستقیم اثرگذار بوده است.
طی ۵ ماه ابتدای امسال برابر ۲۳ هزار و ۴۰۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شد؛ این رقم یک‌درصد کمتر از میزان پروانه‌های صادرشده در مدت مشابه سال گذشته بود. مقایسه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی ۵ ماه ابتدای سال ۱۴۰۳ و میزان نیاز شهر تهران برای ساخت سالانه مسکن از رکود در بخش ساخت وساز در این کلان‌شهر حکایت دارد.
شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت ۷۵ هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد اوایل دهه ۹۰ در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوار‌های تک نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمد و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد؛ بنابراین کف نیاز ماهانه شهر تهران در ساخت مسکن برابر ۶ هزار و ۲۵۰ واحد است.
این در حالی است که میانگین ماهانه صدور پروانه در شهر تهران طی ۵ ماه ابتدایی امسال برابر ۳هزار و ۹۰۰ واحد بوده و بنابراین بروز وضعیت رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت قطعی است. در شرایط کنونی میزان ساخت مسکن در تهران ۳۷.۶ درصد کمتر از حداقل موردنیاز عرضه برای برقراری تعادل در این بازار است.
تجربه سکته در بازار معاملات مسکن تهران
در حالی که داده‌های صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، بروز رکود در بخش ساخت وساز را تایید می‌کند، بررسی نبض بازار معاملات خرید و فروش نیز از رکود سنگین در این بازار حکایت دارد. بررسی بازار معاملات خرید و فروش مسکن بیانگر آن است که زمانی بازار فروش خانه در شهر تهران از رکود خارج می‌شود که ماهانه ۱۱هزار واحد مسکونی در شهر تهران معامله شود؛ در شرایط کنونی هر ماه به طور متوسط ۴هزار خانه در پایتخت معامله می‌شود؛ بنابراین بازار مسکن شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است؛ رکودی که از آن با عنوان سکته کامل در این بازار یاد می‌شود.
آژیر خطر خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن
کاهش ساخت مسکن با تضعیف عرضه، زمینه ساز رشد قیمت مسکن در کشور است. همان‌گونه که در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد؛ طی ۵ ماه ابتدایی امسال ۲۳هزار و ۴۰۰ پروانه ساختمانی در تهران صادر شد که این رقم یک‌درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود. ظرف کل سال ۱۴۰۲، برابر ۴۵هزار پروانه ساخت مسکن در شهر تهران صادر شد؛ به شکل سنتی میزان صدور پروانه ساختمانی در نیمه ابتدای هر سال بیش از نیمه دوم سال است، چرا که وضعیت جوی باعث می‌شود تا فعالیت ساخت وساز در نیمه ابتدایی سال شدت بیشتری داشته باشد.
به هر ترتیب اگر این سناریو در ماه‌های آتی امسال نیز تکرار شود، تعداد کل پروانه‌های ساختمانی در سال‌جاری به کمتر از ۵۰هزار واحد می‌رسد. به این ترتیب تهران برای سومین سال پیاپی تجربه ساخت کمتر از ۵۰هزار واحد مسکونی را پشت سر می‌گذارد.
استمرار رکود سنگین در بخش ساخت مسکن کشور طی ۳ سال متوالی (ساخت کمتر از ۵۰هزار واحد مسکونی در سال) و ثبت یازدهمین سال رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت (ساخت کمتر از ۷۵هزار واحد مسکونی در سال) زنگ خطر جدی برای سیاستگذاران بازار مسکن در کشور است. خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن (ساخت واحد‌های نوساز) آژیر خطر جدی برای سیاستگذار است. خشک شدن چشمه عرضه مسکن در شهر تهران و کشور (رکود در بخش ساخت وساز) سیگنال موثری در جهت رشد قیمت‌ها یا حداقل عدم‌کاهش قیمت در میان و بلندمدت خواهد بود.
شامخ کشوری رکود را تایید کرد
شامخ بخش ساختمان کشور بروز رکود در این صنعت در سطح کشور را تایید می‌کند؛ میانگین شامخ کل صنعت ساختمان (شاخص وضعیت کلی ساخت وساز) طی ۵ ماه ابتدایی امسال از فروردین تا مرداد امسال برابر ۴۸.۳۹ واحد محاسبه شد؛ این در حالی بود که میانگین ۵ ماهه این شاخص برای پنج ماه ابتدایی سال گذشته برابر ۴۹.۲ واحد بود.
این موضوع بیانگر تشدید رکود در صنعت ساختمان طی ۵ ماه ابتدایی امسال است؛ این داده کاملا منطبق با کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران طی ۵ ماه ابتدایی امسال بود. قرارگیری شاخص مدیران خرید (شامخ) در سطحی کمتر از ۵۰ واحد بیانگر بروز رکود در بخش مورد بررسی است.
میانگین ۵ ماهه شاخص سفارش ساخت از سمت مالکان از فروردین تا مرداد امسال برابر ۴۴.۸ واحد اعلام شد؛ این شاخص در مدت مشابه در سال قبل برابر ۴۷.۷ واحد بود. این داده بیانگر کاهش تمایل مالکان برای ساخت و مشارکت در ساخت در تعامل با سازندگان است. نبود چشم انداز روشن از آینده بازار، به تضعیف این شاخص انجامیده است؛ بنابراین رکود در بخش ثبت‌سفارش‌های جدید طی ۵ ماه ابتدایی امسال تشدید شده است. میانگین شاخص فروش در شامخ ساختمان سازی نیز طی ۵ ماه ابتدایی امسال برابر ۴۵.۶ واحد اعلام شد؛ این رقم بیانگر بروز رکود در این بخش است. همچنین این شاخص فروش در مدت مشابه سال قبل برابر ۴۶.۲ واحد بود؛ بنابراین وضعیت در بخش فروش نیز ضعیف‌تر شده است.
شاخص نبض قیمت مصالح سا ختمانی برای ۵ ماه ابتدایی امسال برابر ۶۷.۸ واحد بود؛ شاخص‌های قیمتی اثرگذاری معکوس بر شامخ دارند؛ در واقع قرارگیری شاخص قیمتی بالاتر از ۵۰ واحد نتیجه نامطلوبی است که می‌تواند رکود را تشدید کند. در عین حال میانگین شاخص نبض قیمت تمام شده نیز برای ۵ ماه ابتدایی امسال برابر ۵۹.۵ بود؛ بنابراین قرارگیری این شاخص قیمتی بالای سطح ۵۰ واحدی اثر منفی بر شامخ نهایی داشت.
شاخص چشم انداز بازار نیز به عنوان یکی دیگر از مولفه‌های مهم در تعیین شامخ کل طی ۵ ماه ابتدایی امسال برابر ۵۷.۱ بود؛ این موضوع نشان از آن دارد که فعالان بازار امیدی به کاهش هزینه و قیمت نهایی تولید ندارند. این پیش‌بینی نیز تشدید‌کننده شرایط رکود است.
شامخ صنعت ساختمان کل کشور نیز طی ۵ ماه ابتدایی امسال همسو با داده پروانه ساختمانی شهر تهران در این ۵ ماه از بروز رکود حکایت داشت. در واقع شهر تهران و کل کشور با رکود سنگین و متوالی در بخش ساخت مسکن مواجه هستند. در صورتی که رکود بخش ساخت مسکن طی ۵ ماه ابتدایی امسال به ماه‌های آتی سال‌جاری نیز سرایت کند؛ امسال دهمین سالی است که ساخت مسکن در کشور با رکود مواجه می‌شود؛ همچنین یازدهمین سالی خواهد بود که ساخت مسکن در تهران راکد خواهد ماند.
